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B.心态篇
开发商“麻木”以不变应万变
“淡定淡定,我昨天一直告诉销售人员,现在不是乱的时候。相反,可能我们又迎来了好时机。”昨日,鼓楼区一个高档楼盘的销售总监这样告诉记者。
这也是福州开发商的共同心态——最近三年的时间内,福州楼市分别经历了“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等。每次调控之后,楼市都经历短暂停滞,接着又继续反弹。所以,面对再度袭来的新政,业内的共同心态是“听其言观其行”。
具体来说,就是不降价、快推盘和多观察。记者调查发现,开发商们认为,提高二套房首付和利率肯定对市场会有短暂影响,但从目前情况看,高额的转让税费对一手房似乎不会有什么影响,相反,还可能把更多原来打算购买二手房的客户推进一手房的阵营。所以,现在是以不变应万变,按原计划推盘。在价格方面,像春节前那样动辄每平方米1000元以上的提价是不太可能了,但是根据推盘节奏稳步上调价格的可能性还是有的;在销售节奏方面,“捂盘”也肯定是不可行了,原来打算放到今年7月开盘的楼栋,看样子近期要提前开盘;而最关键的是,就是要做“包打听”,与媒体和政府部门保持联系,随时了解福州楼市调控的最新动向。
房产中介担心再遇生存危机
与开发商相比,中介行业就明显“不淡定”了。“急啊,真急。搞不好二手楼市真要冷下来!”福州多家中介企业的负责人表示,新政对开发商可能只是条“沟”,但是对中介,可能就是跨不过去的“闽江”。
此前,假如一购房者以50万元买入福州一套100平方米普通住宅(非唯一),满5年,现在以200万元卖出,所缴纳的税费仅为个人所得税全额1%,即2万元。而按新政征收个人所得税按照交易差价20%,税费为30万元。两者的差额为28万元。
增加的28万元税费,如果卖家承担,那么卖家的“出货”意愿将显著降低,市场房源较少,二手房市场将变冷;如果买家承担,那等于房价更加明显地上涨,购房者更承担不起,转而集中于新房市场,二手房市场还是变冷。“算来算去,横竖都是我们遭殃。”房产中介企业表示,现在他们等的就是福州细则出台,希望该税收政策在具体落地的时候,能区分自住客户和投资客户,以稳定二手房市场。
现在,仍让中介企业心存希望的就是租赁业务了。中介企业表示,从长期来看,业主肯定是要将税费转嫁出去的,摊进房租是很可能的选项;此外,高房价使得大量人群转购为租,也将导致租金高涨。例如,韩国在国家开始征收高额资本利得税后,房屋租金就迅速高涨。而目前中介企业对租赁业务都是按租金的一定比例收取抽成,因此这块收入将更加重要。
市民担心新政误伤改善型需求
昨日,福州很多购房者表示,很担心“一刀切”征税会误伤刚性改善型购房人群的需求。
众多接受采访的市民认为,新政改来改去,仍然是“拿购房者开刀”。“国家以前不是一直鼓励我们梯度消费吗?说你没钱先买小的,不要老想着买大的一步到位。在现实中,现在年轻人毕业几年,也的确只能买个小房子先住着,等经济条件改善后再换大的。现在,福州市区100平方米以上的房子,没有一两百万元根本买不下来,我们如果不卖掉自住的房子,根本没办法改善住房。但新政实施后,要多负担一大笔税费,我们怎么梯度消费?这是否会误伤改善型需求?”在福州胜利业主家园论坛上,许多市民表达了自己的担忧。
C.疑惑篇
刚签合同但还没过户怎么办?
在各方人士发表自己观点的同时,一个很现实的问题也摆在人们面前:刚签了卖房合同,但还没过户怎么办?
记者从福州各大中介企业获悉,购买二手房有一个特点,那就是交易周期比较长,因为二手房交易涉及评估、交易、贷款等环节,有时候要拖上一两个月。
因此,这几天甚至一两周前刚刚签了售房合同,但还没有到房产部门去过户的交易者,就面临一个是不是会刚好被细则“套上”的问题。“如果真是这样那就惨了。我们购房者可能钱全掏出去了,但是房子却无法到手。”市民林先生告诉记者,福州二手房交易基本是“实收”,就是卖方报一个数字,其他的税费他都不管,全部由买家承担。如果要增加税费,那么,这笔税费肯定要由买家来承担。但是买家买房,基本都是倾囊而出,口袋里不会有多少余钱,基本没有能力负担这笔额外的巨额税费。
对此问题,中介从业者表示,这个问题也压在他们心头,他们将随时与政府部门保持联系,反映市民提出的问题。如果新政的实施细则能明确规定“正在交易中或者已收件的单子不受影响”,那对稳定市场是很有好处的。
福利分房、房改房价格如何定?
“我的房子是上世纪90年代的单位福利分房,价格才2万元。我这样要怎么算?如果按差价计算税费,我不是亏死了?而且,当时的2万元,含金量和现在的2万元是天差地别啊!”昨日,这样一条咨询帖在胜利业主家园上引起了众多网友的关注。
的确,新政公布后,当初买房时的价格如何界定成为众多市民关注的问题。对于2003年后买入的住宅,价格核算并不难。但是,对于十几年甚至二三十年前的福利分房、房改房的价格如何界定?也要按差价20%征收个税吗?
在众多网友看来,这的确是个大问题。因为几十年前的老房子,考虑到通货膨胀等因素,最早的买入价格和现在差别巨大,如果按差价的20%征税,基本就等于全额征税。
对此,福州房产中介企业负责人表示:“每次新政出台,文件在很多方面都是语焉不详,让大家很困惑,这次也不例外。”他们认为,这个问题在新政原文中并未详细指出,有待细则在福州落地时进一步细化。