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核心提示:刚需入市之下,5月北京新房成交量恢复到调控前水平,而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高。通过蛛网博弈推演平台,我们认为,保增长政策指引之下,新一轮投资高潮将给房地产带来松绑机会。
一、楼市有所回暖
28日,中国指数研究院发布的最新报告显示,上周全国楼市成交延续上涨趋势。统计数据显示,上周逾6成城市楼市成交周均同比皆有上升。据统计,上周被监测的40个城市中,25个城市同比上升,10个城市同比涨幅超过50%.且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。重点城市中,上周仅广州、上海成交周均同比下跌,其余城市均上涨,其中南京涨幅最大,达86.66%.其余城市除天津、武汉外,涨幅都超过20%.
从当前的形势来看,5月份全国54个典型城市的楼市成交量出现明显反弹,有可能创下2011年初新一轮调控以来的月度新高。其中5月份北京楼市成交量已经创下限购以来新高,均价再回2万元大关。我们认为,刚需开始进入市场是成交量回升的主要原因。
在经历了1年多的调控之后,房价的下跌以及信贷政策的松动使得购房者对楼市的预期出现小幅变化,市场对房价继续大跌的预期有所回落,这促使入市积极性有所提高。而这一轮的成交量反弹与以往不同的是,并没有出现房价大幅反弹的现象,因而此轮房地产市场的回暖并没有被媒体大肆渲染,多少有些出乎市场意料之外。
二、房地产机会来临
房地产问题很大程度上是政府问题,因此市场对房地产的预期更多来自对政策的预期。在近来各地陆续传出地方政府放松调控消息之时,住建部官员再次表示,将坚决不移加强调控,决不让调控出现反复。国务院强调稳增长的会议也表示要稳定和严格房地产调控政策,因此市场对房地产仍保持谨慎态度。不过我们认为,保增长氛围之下,新一轮投资高潮将给房地产市场带来更多的松绑机会,房地产回暖程度或超市场预期。
从利益上来分析,地方政府受政策调控影响地方财政明显吃紧。广东湛江钢铁项目获发改委批准,市长竟忍不住在发改委大门多次亲吻文件,可见地方政府对资金和项目的渴求。可以推定地方政府通过放松楼市调控缓解财政压力,推动经济增长的冲动正越来越大,并不断试探中央的忍耐底线。对于中央来说,房价的报复性反弹是无法容忍的,但保增长又需要依靠房地产投资的拉动,特别是经济下行压力不断增大的情况下,倒逼放松的动机越强。
从实际情况来看,能够反映中央态度的典型例子便是扬州的楼市新政。住建部对扬州楼市新政的态度从反对质疑到首肯的转变似乎暗示着中央政府对地方政府微调动作的逐渐默许。更有媒体统计,迄今为止地方政府房地产政策"微调"的33个案例,仅有5例涉及"限购令"被叫停,其余均获默许。由此我们可以预见,随着新一轮经济刺激政策的开启,房地产松绑的空间或将增大。在限售限购令控制房价的前提下,政府可能降低首付和利息优惠、放宽对首套和改善型住房标准的界定、或容忍房价出现温和反弹等方式放松调控。这将提高房地产的成交量并带动相关建材家电等的投资和消费,逐渐修正市场对房地产谨慎的预期。
综合来看,保增长政策指引之下,新一轮投资高潮将给房地产带来松绑机会。根据行为分析,中央加强投资救市,基建项目、公用设施和铁路建设的大规模复工将带动相关行业的需求,我们看好水泥板块存在的市场机会。