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2月25日,广州天河区“东某花园”的销楼小姐对记者说:你赶快下定金吧,广州的楼价还要上涨,这里是旺地,不知还要涨多少。
准备购房的殷先生和薛小姐也很心急,他们也想早一点下定金购房,但首付的3成购房款和契税款还没有凑足。他们同时也在担心自己会吃亏,因为不了解房地产行业的“暴利”空间到底有多大。“只有两个人知道房地产利润空间到底有多大,一个是开发商本人,一个是财务总监。但他们不会告诉你具体的数字,因为这些数据是绝密资料。”一位熟悉房地产商运营的地产中介行主管这样对《民营经济报》记者说。
四大结构搭建“暴利”空间
记者经过辗转调查,终于在2月25日晚上找到一位愿意向记者透露更多“内幕”的房地产开发商赵先生,虽然他所提供的部分资料可能是“大路货”,但对于像殷先生和薛小姐这样的购房者来说,赵先生所讲的也是“绝密资料”。
赵先生说,对于消费者来说,知道房地产开发成本没有任何意义,就像你要买一台彩电一样,你想买它回家时根本不会考虑制造商是花了多少成本生产这台彩电出来的。成本是涨了还是跌了对楼价的总体影响也不是太大,因为每一个开发商对成本控制的手法不一样,每一个楼盘的建造价和销价是不成正比的。运营手段“高明”的开发商花相对较低的成本就能创造较高的利润空间。一般来说,房地产的成本结构体现在以下四个方面:
一是土地成本,如土地出让金、拆迁补偿费等,这一方面占总体成本的20%左右,少数楼会超过25%。同样是一亩地,以前在华南碧桂园地段可能只需要10万元,但在跑马场地段就可能要花上百万元一亩。当然,跑马场地段的房价不可能比碧桂园贵出10倍之多,土地成本高不等于楼盘就能卖到高价。
二是建造成本,如购买钢筋水泥及建安方面的费用,这一方面占总体成本的30%-40%,其中建筑商能获得5%-10%的利润。建造成本增加并不会影响开发商的利润,如果原本的建造成本每平方是100多元,建材涨价后每平方的建造成本也不会超过200元,均价为4000元/平方米的楼盘成本涨幅也只在5%以内,开发商有足够的空间消化增加部分的成本。
三是直接成本,如营销、管理、贷款利息等方面的成本,这一方面占总体成本的10%左右。
四是专业成本,如设计费用、各种税费等,这一方面占总体成本的20%左右。广州市的税费以前比较离谱,要交100多种税费,现在逐步稳定了,也有60多种税费。“广州的地产商控制成本的方法是不一样的,不同的地盘所花费的成本也不一样。有的地产商拿到的地皮少,又没有规模效益,成本加大,他的利润就比较低;有的地产商能拿到大量的地皮,又有规模效益,盈利空间就大大增加。”赵先生说。广州房地产商正在进行品牌积累,以后的市场将会被几大集团所垄断。到新的垄断市场形成时,楼价就会再度上涨,开发商的利润空间就大为膨胀。
地产商设法谋“暴利”
广州市某会计事务所有限公司估价师张小姐告诉《民营经济报》记者,从来没有人否认过房地产行业是“暴利”行业,地产商都会想方设法谋到尽可能多的利润。“说利润很低是骗人的,没钱赚的生意谁都不会做,只不过现在的钱没有以前那么好赚罢了。”
现在开发商到底利用哪些手段或是说通过哪些方面去谋取到“暴利”呢?有估价师说,地产商可以通过地价交易、开发成本控制、土地利用、银行资金运用、楼盘销售操作等方面谋取高额利润。
在地价交易方面,一名地产商从交易市场获得一块地皮后,并不等于是他自己要开发这块地皮,而是经过几次操作,将地皮“炒”高后再获取高额利润。如果开发商拿到的是协议地价,其利润空间更是巨大。
在开发成本控制方面,地产商会尽量降低成本,利用银行资金运作前期项目、通过建筑招标将建造成本压低、收取建筑商的保证金、利用银行资金和购房者的资金再运作第二期、第三期项目等等,通过种种手段的运作,开发商实际投入的自有资金就比较低了,地产商投入仅5000万元就能将5亿、6亿元的项目运作起来。
在土地利用方面,地产商可运用的手法就更复杂了,正常的方法是在“容积率”方面做文章,住宅楼规定得比较死,不好见缝插“楼”,更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面,尽可能扩大建筑面积。而“非正规”的手段则有“欺上瞒下”、“假公建私”、“同流合污”等等,“欺上瞒下”是通过改变土地使用性质或变造土地开发资料等方法,达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼、以谋取暴利的目的;“假公建私”是将公用性的楼盘“打造”成商住楼出售;“同流合污”的方法更为直接,地产商直接将有关方面的官员拖下水,低价征地,高价卖楼,这方面的“案例”屡见不鲜。
有估价师说,一些浮在上面的问题容易被发现,但暗中操作的手法很难察觉,而有地位、有背景的开发商就更难发现他们所谋取的“暴利”是否“正常”。“楼盘利润在15%-25%之是正常的,超过太多就不正常了。”估价师说,对于某些地产商来说,获得100%的利润也不足为怪。