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上海将大批建造每平方米3000-3500元中低价商品房的消息,令广大市民感到振奋。然而这几天不少购房者发现,非典之后,沪上房价并无下降迹象,一些推迟上市的新盘价格反而又有大幅上升。5月份的中房上海指数报告显示,在外环线以内,已难见均价在每平方米4500元以下的新盘,均价万元以上的高档楼盘,也开始在传统的中档楼盘集中地域出现。
一时间,人们不免困惑,为何单价在3000-5000元,俗称“三四五”的商品房如此难觅?
楼市结构仍不均衡
有关人士分析说,目前上海中低价房供不应求的原因之一,在于中高价商品房供应比例偏大。据统计,今年1至5月全市在建住宅中,单价在每平方米5000元以上的住宅约占46.8%,而单价在3000-5000元的住宅比例仅为43.2%。事实上,在今年3月的一个大型房展会上,约63%的购房者明确表示,对所购住房单价的心理预期为每平方米3000-5000元,相应的总价在30万至60万之间。
中低价住宅的主要需求对象为动迁居民、工作不久的年轻人和需要改善住房的中低收入群体。去年,上海有近10万户家庭因旧区改造或市政建设而动迁,与此同时,沪上每年又有七八万对新婚夫妇需要购置新房。由于这些购房者买房时实行“总价控制”,目前市面上偏大的房型也使他们感到颇为失望。
房价短时上涨过快
也许以最基本的供求理论衡量,需求旺盛导致房价上升当属合理,但如果这个上升比例超过一定幅度,就应当引起足够重视。有关专家认为,房价的升幅每年应当控制在5%左右,而近两年上海房价的涨幅每年都在10%以上,显然超过了大多数购房者的心理预期。
开发商们过分追求利润,是导致房价短时上涨过快的原因之一。应当承认,住宅品质日益提高、中心城区旧区改造成本居高不下,使得新开发楼盘成本有向上趋势。然而由于高价楼盘的利润空间大大高于中低价楼盘,以至于开发商不约而同将目光聚集于高价楼盘的开发,以获取高额回报。少数开发商还通过哄抬炒作的方式拉升房价。且不说有人把政府投资建设的绿地、治理的河道作为自己楼盘的卖点,乘机卖高价,更有甚者,将雇人排队升格为雇人买房,给人以楼盘紧俏的虚假信息。中价位楼盘摇身变成高价楼盘的不在少数。
警惕投资变为投机
伴随上海楼市的不断走好,买房用于转手或出租的购房者比例开始增加。尽管目前尚无权威数据表明申城楼市中非自住型投资购房的比例,但从二手房市场中新房数量日渐增多的迹象不难看出,这部分人群正在迅速增加。部分购房者或中介机构甚至在楼盘开盘之时大量购进新房,随后在二手房市场上转手销售。那些急需买房居住的购房者,要么在开盘时买不到房,要么只能买高价房。
专家指出,商品房的需求可以分成三类,分别为生活消费需求、投资需求与投机需求。生活消费需求与一定的投资需求,都属于真实需求,但如果对资产本身的使用价值不感兴趣,只希望很快获得价差收益的投机者过多,就会导致泡沫的出现。
楼市健康才能各方得益
就在建造中低价房呼声日高的时候,我们欣喜地看到,有关政府部门已经出台一系列措施,调控房地产市场。控制市中心旧区改造节奏、增加中低价房用地供应、房贷政策向中低收入居民倾斜……
保持房地产市场的健康稳定发展,应当得到社会各方的配合。专家指出,目前上海房地产市场出现的中低价住宅供不应求的现象,属于阶段性、结构性的矛盾,总体来说,整个房地产市场基本面仍是健康的。在这样的情况下,一些开发商和投机者对控制房价与利润显得不屑一顾。但如果任其发展,一旦整个市场出现问题,开发商因销售出现问题而面临资金问题,已买了房的购房者资产出现缩水……这恐怕又是谁也不想看到的。因此,只有保持房价在合理的尺度中稳中有升、保持整个市场的健康,才能真正实现各方得益。