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目前在上海房地产市场中,身价暴涨的不是各种热点房型,也不是寸土寸金的商铺。而是前几年在房地产市场中由于资金链断裂的烂尾楼。
烂尾楼在房地产市场中曾经是一个让所有开发商、银行资金拆入方和房产客户都刻骨铭心的字眼。然而,近期其价格却在上海楼市强劲飙升。
烂尾楼变成星级公寓
在上海市静安区的高级商务住宅区内,许多“烂尾楼”摇身一变成为星级公寓。位于康定路的一处烂尾楼,在易主之后被加以炒作、概念包装,经过“新生代小户型”和“酒店式住宅”的概念宣传,目前每平方米售价已经超过10000元,南京西路陕西北路口的一幢烂尾楼,改造还未完工,其重新包装的小户型酒店式公寓还在图纸上,售价已经炒到18000元-20000元/平方米,
据说价格还在飙升。目前沪上几处有名的酒店式公寓几乎都是由烂尾楼改造而成的。这些楼盘开盘3个月内销售率超过75%,有的甚至达到100%。高昂的销售单价和不俗的销售成绩,吸引得不少开发商纷纷跟进,更有做出经验者成为这种项目的开发或者代理专业户。
据业内人士估计,上海的烂尾楼最多时有200处左右。由于各自的特殊情况,烂尾楼在拍卖时,由于银行以及一些债权人急于收回资金,前几年有的开发商仅用该房屋投资的1/2甚至1/3就可拍得。这样一来,如果有眼光,做得好,投资烂尾楼比投资新楼盘赚的钱还要多。有着沪上“烂尾楼大王之称的周正毅就是靠成功运作了几栋烂尾楼而赚得盆满钵满。周正毅运作得颇为满意的一个项目是古北伦敦广场住宅楼,以4200元/平米的价格买入,另注资建造完工后价格涨至2万元/平米,农凯集团办公楼和相邻的兴业大厦也是以低价收购的烂尾楼,如今市价翻了一倍不止。由于烂尾楼的这种赚钱效应,导致一些投资企业纷纷关注烂尾楼。上海本地上市公司中华企业去年在上海市中心收购了金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼,据透露就光是该企业瞄准的烂尾楼至少在10幢以上,全部项目总投资额估计为10亿元左右。中华企业“收购之举”被上海房地产业认为是资本进军烂尾楼的“新标志、“大手笔。而烂尾楼最后被包装的概念几乎都是近年来在上海房地产市场热销的酒店式公寓。
酒店式公寓受青睐
据有关数据显示,从1999年以来,港澳台人士和外籍人士到上海来工作、开展商务活动的人数每年以30%的速度增长。他们中的高消费人群要在上海落脚,往往会选择既有酒店式服务,租金又比星级酒店和酒店式公寓低的产权式酒店居住和办公。同时,近年来上海以民营企业、私人工作室为代表的中小型公司每年以近20%的速率增长。而且,根据权威资料透露,2003年上半年小户型的市场需求量将超过40万平方米。
由于烂尾楼的建设时间相对较久,无论是建筑形式还是建筑风格,与现在的要求相比都有一定差距,有的差距还不小。所以接手烂尾楼,开发商必须要有优秀的设计人才和崭新的设计理念,然后再对烂尾楼重新加以包装。这样才可能赢得市场的认可。
首先,硬件方面朝国际上流行的酒店公寓看齐,配置中央空调、集中热水以及喷淋到户,使住户真正享受到星级酒店的硬件设施;其次,管理方面聘请境外知名管理公司实现真正的酒店式管理。
这种与国际商务习惯相接轨的高档酒店式公寓主要面对境外企业、跨国公司的驻上海中短期办事人员,其客源稳定,这种公寓虽然单价高,但面积一般在30-50平方米左右,由于总价低因而租金收益相当可观。而且这种公寓从软件和硬件两方面保障了物业的增值和出租率。在上海这种小户型高档酒店式公寓成为投资者百试不爽的法宝,而赚钱效应更使许多投资者追高跟进。有的炒家甚至从银行贷款一下子吃进五六套这种小户型高档酒店式公寓,等待价格炒高时再全部脱手。
多一份理性少一份炒作
随着上海人均GDP接近5000美元,老百姓生活水平提高引发的购房热潮实属情理之中。据统计,用于上海人改善居住条件的商品房销售占总量的45%左右。同时,上海经济的快速增长和开放力度的加大,国内外投资者、居住者纷至沓来,购房大军又添新生力量。而上海大规模城市建设和旧城改造又催生了众多急需买房的动迁居民。去年,上海有近10万户居民动迁,消费新建商品房近500万平方米、二手房300万平方米。各种因素集结产生的强大购房需求,上海连续四年商品房销售量超过竣工量,因此当前上海房地产市场房价整体上升有其合理性,但不容忽视的是上海房地产市场中人为炒作的成分形成一定的泡沫令人担忧,目前这种状况已经引起上海市有关部门的关注。一些所谓“托儿”和“炒手”的造势,成为某些地区房价暴涨的“助推剂”。房产开放商开盘时雇人排队造假场面,请来“枪手”大肆吹捧;凭关系炒一把开盘价,一个预订号码要2万元。有些楼盘号称“售罄”,可入住率不到20%。这些行为对于整个市场正常发展的负面影响不容小视。
针对在商品房销售中故意雇人排队人为炒作房价等不规范行为,上海市房地局今年年初发出文件,对限制房地产企业、销售人员哄抬房价,维护购房者对商品房面积和房价的知情权,规范商品房面积增减处理办法等方面作出明确规定。文件规定,房地产开发企业、销售代理企业不得制造任何形式的虚假涨价信息,不得故意雇人排队及以其它任何方式哄抬房价;销售人员购买其所在企业开发或代理销售商品房的,在预定和预购阶段不得转让。对违反规定、扰乱市场秩序的行为,上海房地产管理部门将予以查处。
业内人士认为,上海房地产市场要健康、持续发展,需要不断地自省。多一份理性,少一份炒作这是一个对上海房地产市场能否长期健康持续发展,而不重蹈香港楼市覆辙的一剂良药。