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1.背景情况
2013年3月1日,国务院下发了“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(国办发.2013.17号文件),这是今年2月20日国务院常务会议关于调控房地产市场的实施细则。
2.点评
2.1.实施细则中核心看点是限购范围扩大以及个税按差额20%征收
我们认为本次实施细则的核心看点是限购范围的扩大和个税按差额的20%征收。目前,已有46个城市出台了限购措施,但有部分城市的限购并非涵盖全部行政区划,如沈阳是对二环以内人口密集区域实施限购,郑州是对市内五区和郑东新区实施限购,贵阳是对中心城区一环内实施限购等等,而根据本次文件,所有限购城市都要扩大到全部行政区域,因此,本次调控政策将会对以前限购留有口子的城市造成一定的影响。其次,关于个税按差额的20%的税率来征收,我们认为其力度超出今年2月20日国务院常务会议所传递的信息。售房个税实际上一一直在征收,只是过去是按照房价1%-2%的口径来征收的,如今按差额的20%来征收将会大幅提高二手房的交易成本,同时也会增加征税的成本和时间。我们认为,这些政策如果真要认准执行而不流于形式,接下来各地政府需要出台相应的细则来明确政策何时开始执行,以及明确哪些费用是可以在税前抵扣的等等。
2.2.政府调控房地产市场的态度和决心已然鲜明,政策顶已经出现
本次调控细则的出台,我们认为更为重要的是传达出政府调控房地产市场的态度和决心已然鲜明,我们认为地产股在短期内会受到调控政策的影响从而面临政策顶,地产股的上行空间已被封杀。如果接下来房地产市场受政策的影响不大,房价依然坚挺,则更加严厉的政策还会出台,而如果房地产市场受政策的影响出现了成交量萎缩的态势,则地产股又会面临新的下跌动力,因此,我们认为地产股的政策顶已现。
2.3.投资建议
我们在今年2月20日地产股暴跌后的核心观点中强调,政府对房地产市场调控的大方向不会改变,超预期的房地产政策出台已经预示着本轮地产股的行情已经结束,接下来地产股将会面临政策和市场的双重不确定因素的困扰。我们维持房地产行业同步大势的投资评级。
机构来源:东北证券