南开大学旅游与文化发展研究中心研究员裴钰在接受《英才》记者采访时表示：“现在宏观调控的情况下，旅游地产是一个很好的融资手段。在今年6月的一次机构交流会上，华侨城高层透露，准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。短期内，旅游地产无法回笼投资，但是通过资本运作，可以获取发展所需的资金。”

　　而参与长白山开发的泛海集团，也在2011年曾为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券。

　　万达目前虽然并未以长白山收入进行公司债融资，但是其联合泛海集团、联想控股等有实力的企业共同开发，也缓解了万达自身开发的资金压力。

　　顺势而为

　　对于并购AMC，外界普遍不看好，认为这是一个不赚钱或者难以赚到钱的生意。因为美国的院线竞争颇为激烈，已经步入夕阳产业，这与万达院线在中国的快速发展有所不同，因为院线在中国还属于朝阳产业。

　　那么王健林为何还要出手并购AMC呢？精通财务和善于把控现金流的王健林其实是不会轻率下决定的。

　　并购之前，万达团队已经跟踪AMC有两年之久，对于美国前五大院线都做了调研，而得出的结论是AMC是最适合的目标。首先因为AMC规模较大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并购操作；再次，AMC院线位于大中城市核心地段，与万达院线的定位类似。此后万达就开始与AMC进行接触。

　　2010财年，AMC实现了6979万美元的盈利，当时万达提出以12亿-13亿美元的价格收购AMC的全部股权，但被AMC股东拒绝，因为其股东认为AMC在2011年时候情况会更好，可以再次冲击IPO。结果2011年的情况不仅没有好转，反而亏损1.23亿美元。股价掉了一半。最后收购的时候，股权只值7亿美元。

　　虽然外界披露万达26亿美元并购了AMC，但是据王健林透露：“其中账面有3亿多美元现金，同时还持有美国最大的上市电影广告公司的股票，大概价值2亿多美元，实际购买股权和债券总计20亿美元左右。而对应其拥有的5034块屏幕，其单块屏幕价格仅为250万元，对应国内每块屏幕400万的成本，相当划算。何况你怎么可能同时占有386个这种地段和资源呢？”

　　而在万达并购的过程中，有一个很关键的步骤，就是在征得了股东同意之后，先与AMC的42个管理核心人员洽谈管理合同，这在后来被证明是非常明智的。

　　首先万达要求管理层接受万达的财务模型。因为美国的财务指标主要是看EBITDA(息税前利润)，但是在万达的财务模型中，是以净利润为目标。同时，将财务周期调整为中国的财务报表时间。这两条实际上是为未来在国内或香港打包上市做前提准备。

　　其次，是要求管理层树立目标责任制，对未来几年的盈利目标进行反复测算。“你得给我分析清楚人员成本，每个月，每个影城的盈利状况，最后让我看到盈利是切实可行的。最后终于把前面四年的目标责任制全都签完了。”

　　王健林在要求外籍管理层接受万达文化的同时，也做出了一定让步：万达对管理层承诺不再卖出AMC，同时跟管理层签订4—5年的长期合同，同时只派一个董事长和一个副财务总监加入管理层，并且把税后利润的10%留给管理人员作为奖金。

　　在今年10月，万达为AMC专门研发的管理软件上线了，远在万里之外，王健林就可以看到每个影城，每周的财务情况，其管控精细程度可见一斑。

　　“本来今年我们允许亏损3000万美元左右，但是不但这3000万抹平，说不定要盈利一两千万美元。”王健林说到此处，对老外管理层的工作业绩很是满意。

　　而对于AMC的大量负债，万达采取了还一部分高息债，低息债继续持有的方式来降低财务成本。

　　在万达宣布并购AMC之后，债券价格全部上升，评级上调，这极大地刺激了债权人继续持有合约的愿望，所有债权人均放弃提前赎回的要求。

　　在与美国债权人谈判的过程中，由于手握国内诸多大银行50亿美元的授信额度，万达强势尽显，“谈也行，不谈也行，但就一条，附加条件不会有，同意签个字，不同意也赶快签个字。”在美国债权人面前，王健林底气十足。

　　那么AMC会在万达手中爆发吗？王健林并没抱有太大幻想。

　　“我看中的是规模，就算每年5000万美元的利润去美国上市，可能也就把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是如果我把它装在中国或香港的资本市场，可能就完全不一样了。假如有3亿元人民币的利润，中国市场股权价值就过百亿了，香港也能有七八十亿元，相对我投资的40多亿元，就有钱赚了。况且我不是圈完钱就跑，我拿融资的钱再去改造影院，盈利能力还能提升。我们承诺未来三年还会再借给他三亿美元用于院线改造，目前，首批5000万美元已经到位。”王健林预计100家影城改造完成后，在2016年会有利润大提升。

　　除了万达影院之外，王健林还准备在中国做足几场大“秀”。为了能让万达的演艺水平达到世界一流水准，王健林挖来了一支国际团队。

　　作为北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开、闭幕式艺术总监，马克·费舍尔现在已经与万达签订了15年的“卖身契”，签约期内只能为万达服务。而万达巨资打造的楚河汉街将是他的第一个项目。

　　不仅仅是马克·费舍尔，导演了著名的拉斯维加斯的“O”秀、梦秀和澳门的《水舞间》的弗兰克·德贡及其团队全部挖来，

　　为此，万达成立了演艺公司，分给弗兰克·德贡等人30%的干股，同时保证收入不低于原先水平。为此，弗兰克·德贡需要保证十年之内确保产出不低于五台节目。

　　此外，世界最顶级的主题公园设计公司、加拿大福瑞克公司，与万达签订了排他性的服务协议。

　　如果说王健林26亿美元买下AMC是蓄谋已久，他的好友联想控股董事长柳传志当年并购IBM或许也对他的并购形成了某种潜移默化的影响。

　　国务院发展研究中心企业研究所研究员张政军在接受《英才》记者采访时认为：“联想并购IBM和万达并购AMC有相似性。他们都是在被并购企业亏损、高负债、股东希望出售股份时候寻找到机会，同时实现品牌的国际化，迅速提升了企业的知名度。”

　　除了商业上的共性之外，也有专家认为，联想和万达的国际并购在提升了国际知名度的同时，也提升了对于国内市场和政府的影响力，同时跟国家的政策导向相吻合。联想走出去之时，正值中国政府倡导提升制造业水平，发展高科技企业的契机，而万达并购AMC则正好顺应了国家鼓励开拓国际文化市场，创新文化“走出去”，提升国家软实力的大势。

　　今年9月，成立了万达文化产业集团，北京市政府给予了非常优厚的政策，比如融资、土地和进京指标等。该集团目前旗下包括10家企业：万达院线、

　　AMC、影视传媒、演艺、大歌星、电影乐园、主题公园、《华夏时报》、商业经典、文化旅游城，涵盖7个行业，2012年预计收入将突破200亿元。

　　而在这200亿元的收入中，美国第二大院线AMC2011年的收入就有约25亿美元，今年或将达到140亿元，可见并购AMC对万达文化产业集团的分量。

　　“这公司一注册，年产值就是200多亿。那就意味着中国最大的文化航母现在已经在北京了”王健林对媒体谈及商道时说，做企业一定要顺势而为，看准国家的经济大势。

　　终极模式

　　随着王健林把产业从商业地产，逐渐延伸至文化产业、旅游投资、零售消费，以高速扩张闻名的万达模式或许又要被赋予新的含义。

　　在《英才》记者日前对苏宁集团董事长张近东的采访中发现，曾经以家电连锁为主要业态的苏宁，也在向商业地产、百货零售、电子商务等领域进军。

　　据媒体报道苏宁在全国的土地储备超过3000万平方米，而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。

　　同时，两家公司集中拿地的时期也都是在2008年以后。

　　苏宁置地在2008年经过增资之后，土地储备扩张迅速。目前，在商业地产方面，苏宁置业已涉足北京、上海、南京、天津等全国众多一二线城市，储备了80余座苏宁广场、苏宁电器广场。

　　显然，2008年的金融危机给万达和苏宁等企业以千载难逢的良机。据王健林介绍：万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，万达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年开盘价格是地价的十几倍。

　　而今年上半年万达新增的土地储备，虽然楼面价仍能维持1500元/平方米的低价上，但地段位置已经

　　沃尔玛家族传承的启示

　　究竟谁占便宜了？

　　虽然王健林并非零售业出身，但在采访中，却对沃尔玛家族的历史如数家珍。其中，特别佩服沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的用人之道。

　　“给我教育最大的一个人就是沃尔顿”，面对《英才》记者，王健林不由得感慨起来。如今已经58岁的王健林，虽然身体无碍，但也已考虑万达的传承。

　　1992年，山姆·沃尔顿去世的时候，沃尔玛的销售业绩只有100亿美元，利润也不过三四亿美元。他有三个儿子，一个女儿，一个老婆，但是这五个人，他没有选中其中任何一个人，而是交给了职业经理人团队。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特进入管理层。而当李·斯科特2008年从CEO的位置上退休的时候，沃尔玛当年的营业收入达到4000亿美元。与此同时，沃尔玛家族也收获颇丰。在美国富豪排行榜上，沃尔玛家族占据了五个位置，从第三到第七位，其财富数量大于比尔·盖茨和巴菲特的总和。

　　对于沃尔玛的这段经历，王健林如数家珍：“你说究竟是谁占便宜了？如果把公司给他三个儿子，说不准就把公司干没了，像凯玛特(美国日用品连锁零售商巨头)，当年多大的公司不是破产重组了吗？”

　　面对《英才》记者，王健林自称不是很传统的人，未来万达并不一定会交给他的儿子。“我家里没有一个人在公司，现在万达再走国际化，三四十岁的副总裁好几个，也许未来看谁行就交给谁了。”远不如前。

　　苏宁从连锁零售进军商业地产，而万达发展商业地产同时伴生连锁零售、文化旅游，两家大民营企业的殊途同归难道仅是一个巧合吗？

　　张政军认为：“零售和地产处于价值链利润率高、低不同，差异很大的两个区间，零售企业虽然市场规模很大，但是利润很薄，如果有实力就希望进入高利润的商业地产领域。同时，做商业地产的公司虽然利润很高，但是希望通过零售连锁来烘托商业地产的人气，对商业地产形成反哺。具体到万达来说，有的项目处于比较偏远的地区，但是如果有好的零售连锁、旅游文化品牌，就能提升商业地产的价值，对招租等有利。而苏宁为了发展零售连锁，同时控制租金成本，就希望能够在好位置拿地，提升单店利润的同时，又能够获得商业地产出租收益。”

　　其实，万达、苏宁的模式演进，还可以参照沃尔玛进行类比。

　　作为世界上最大的连锁零售商，沃尔玛一直是业界孜孜追求的标杆企业。

　　当外界更多的看到沃尔玛的供应链管理和先进的信息系统的时候，却少有人知道沃尔玛有60%的收益是来自地产增值。沃尔玛早在发家之初，就在全美土地价格低廉，未来人口增长可能性高的地方购买了诸多地块。早期储备的商业地产为沃尔玛带来了巨额的固定资产这个抵押资本，成为了沃尔玛贷款快速扩张的基石。

　　实际上，沃尔玛在产业资本关联的大网里，处于优质地段的商业地产控制大量的顾客资源，而后顾客资源转移增加零售店利润，最后零售店部分收入以租金的方式补贴给地产业务。这就是典型的“零售+地产”价值链。商业价值在沃尔玛内部流转、交换，却并不容易为外人所知。

　　“很多人觉得万达是不是全产业链，其实你仔细想想都是有相关的多元化，购物中心、百货、酒店、电影院线、旅游度假，无非旅游度假稍微跳出来一点儿，没在万达广场里面，但基本上也都在相关多元化。说来说去还是围绕消费者转，没有跳出消费。”

　　王健林对沃尔玛家族的经营之道了解颇多，他认为，未来万达打造的文化、旅游、零售等品牌也是为了能够与商业地产板块形成遥相呼应的掎角之势，从而形成价值链的整体提升，或许这又会演绎成万达的新终极模式。(本刊记者孟德阳对本文亦有贡献)

　　据网络资料显示，王健林的独子王思聪目前担任北京普思投资董事长、万达集团董事。与王健林相比，王思聪行事更为高调，2011年因在微博上炮轰张兰而成为网络红人，而最近王思聪赞助的星际战队iG在第二届DOTA2国际邀请赛中斩获冠军，王思聪又追加100万美元奖金，将战队奖金总额提升为200万美元。王思聪的年少轻狂和王健林的老成持重形成鲜明的对比，未来能否继任，的确很难确定。

　　“我的孩子还小，才24岁，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能够被大家接受，他就接班，没有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用职业经理人团队操作这个公司，他只是其中一个股东，享有他的资本分配就行了。万达员工现在以每年2万人的速度递增，到十年后我交班的时候，估计会超过30万人了，那就是30万个家庭，你就不能随心所欲了，就不能一定交给儿子，万一他不行呢？那不就麻烦了吗？”王健林在接班问题上，考虑的显然不仅是他自己的意愿。对于外界对他强势的评价，王健林无所掩饰：“企业家强势有利于决策，如果足够聪明也不犯错误，那企业走的快，但是如果固执就容易犯错误。我就努力在这两个方面找平衡吧。其实你想，企业最主要还是靠企业家，我不同意集体智慧决策。集体决策，那都是扯淡。随便举个例子吧，没有柳传志可能就不一定有联想，没有我就不一定有万达，作为企业家来讲，他是企业的核心，对企业文化形成是有很大作用的，但是确实要努力避免将来独断专行和听不进不同的意见，这就要看自己怎么掌握好平衡。”

　　王健林给自己定下的退休年龄是68岁。“再过十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”据悉，明年王健林就开始招募慈善基金的管理团队。

　　“我的慈善基金每年能分到很多钱，怎么花掉也是很专业的一件事”，王健林对于任何事情都有着一丝不苟的态度。

　　提及与比尔·盖茨的选择一致，王健林风趣地说：“美国人是全世界飞来飞去，想管的事太多，这就是美国人的毛病，而我只在中国做慈善。”

　　独家高端领袖对话

　　万达图谋消费帝国

　　采访中，这位“万达模式”的缔造者在霸气之外，留给人的印象却是缜密和远虑。宏观经济数据信手捏来，对行业指标了如指掌，援引史料印证发展模式，理据充分，逻辑清晰。但他也毫不犹豫：谈“规模”就谈最大，谈“档次”就谈最高端，谈“模式”就谈最前沿。

　　王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。

　　商业地产增速

　　《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？

　　王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。

　　《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？

　　王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。

　　《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？

　　王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。

　　《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？

　　王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。

　　进军旅游产业

　　《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？

　　王健林：那当然了。

　　《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？

　　王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。

　　《英才》：还是用住宅来平衡？

　　王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。

　　《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？

　　王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。

　　《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？

　　王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。

　　尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。

　　中国院线大鳄

　　《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？

　　王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。

　　《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？

　　王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？

　　《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？

　　王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。

　　我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。

　　剑指消费帝国

　　《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？

　　王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。

　　万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。

　　《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。

　　王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。

　　《英才》：要依靠旅游文化来支撑？

　　王健林：旅游文化它本身是国家扶持的产业方向。国家关于支持旅游发展的意见是今年初才出台的，文化产业大方向的会是去年底才开的，我们这个做到前面去了。而且更重要的是，商业地产说穿了还是在做项目、做现金，是企业层面来考虑的。做旅游投资，特别是做文化产业，是在做历史，做成就感。

　　其实万达就是围绕一个概念——消费行业，不管是建购物中心、酒店、文化产业、旅游、百货，都是消费概念。为什么围着这个做呢？我始终有一个观点，13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。13亿人穷的时候是负担，可是13亿人富了以后就是最大的市场。