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莱蒙国际( 行情
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莱蒙国际是一家已经于长江三角洲和珠江三角洲拥有强大运营网络的高端物业开发商。公司积极扩充城市土地储备及引入国外管理经验的发展策略,跟龙湖地产( 行情
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拥有成本优势的高端物业开发商:莱蒙国际(TSI)在长江三角洲、珠江三角洲、京津和成渝地区的8个城市拥有15个处于不同开发阶段的项目。在土地选择方面,TSI优先选择快速增长的二、三线城市,如常州,及一线城市的卫星领域位置,例如深圳龙华,这些地区土地成本较低。2011年的平均土地成本约每平方米1873元,而均价不低于15000元,土地成本占比非常低。但是,这些地区居民购买能力较高,有利于公司发展。
南京和南昌项目将大幅提升NAV:公司于2012年下半年耗资34亿,投得南京河西片区的住宅地块和南昌今年最大的商住用地。南京项目总建筑面积可达14万平米,预计销售均价达25000元。南昌项目总建筑面积达79.5万平米,是该市今年出让的面积最大的土地。该地块地理位置较好,公司于这里兴建的商场将成为南昌唯一拥有LV店铺的高端商场。我们预计南京和南昌的项目未来能给公司带来过百亿元(或每股10元)的NAV增值。
积极扩充城市土地储备+国际管理经验=龙湖模式:公司将在坚持高周转策略的前提下积极扩充土地储备,将土地储备每年提高20%~30%,并计划未来几年新进军10-15个城市。除了国内合作伙伴关系,TSI与国际房地产开发商保持了多年的战略合作伙伴关系,并引入英国著名的物业公司思嘉堡集团作策略股东,持有公司11.2%股权,为公司注入国外物业发展及管理经验。公司发展模式与龙湖地产接近,龙湖也是引入国际化管理团队,并从重庆开始目前已经发展至全国。我们认为,莱蒙是大折让的未来龙湖。
以NAV折让75%算,目标5.5元,首予“买入”评级。我们预计公司2012-2014E的营业额和净利润复合增长率将分别达到34.0%和50.4%。根据自由现金流折现估值模型,以12%WACC算,公司每股NAV为22.0港元,现价较NAV折让达85%,估值严重偏低,可比同业平均折让约6成。我们计算的NAV并未包括上述新购进每股NAV逾10元的南昌及南京项目。
风险提示:i)政策调控风险; ii)限购政策;iii)参与深圳龙岗重建带来的不确定因素;iv)一线城市中心区土地储备剩余较少。