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□案例三·幸福公寓
物业费涨价获88%业主支持
位于朝阳区三里屯地区的幸福公寓物业费原为每月每平米3元,近几年来物业费缴纳率一直维持在接近100%的水平。但因人力成本上涨等原因,目前物业公司已处于微量亏损的状态。经过酝酿和研究,今年上半年,该小区业委会主动提出将物业费上调10%,即每平米3.3元。
面对物业费涨价,也有业主表示反对,“甚至有一位业主找到我,称业委会应该为业主们把物业费降下来,而不是涨上去。如果物业费涨价,我就不交。”对此,该小区业委会主任童超称,据业委会调查了解,小区往年物业费维持在相对低价水平,是靠精打细算、定岗定编的方法,已将人力成本缩减至最低。但随着物价上涨、人力成本上涨,政策要求为每位员工上“五险一金”等,要维持“社区虽小、编制俱全”的“包干制”物业服务已经非常困难。“物业公司在近两年轻微亏损。现在看门的工资才1200元,保洁的1450元,工程人员1500到1800元,如果物业费不涨价,在人力成本、材料费等大幅上涨的今天,小区物业公司可能无法负担并撤出小区管理,这将危及到小区全体业主的利益。”
据了解,就物业的服务和管理、物业费使用等方面,该小区业委会向业主们进行了大量的宣传和沟通,在每个“业主开放日”,业委会同物业公司人员一起,请业主们参观物业的工作。今年6月,该小区召开了业主大会,88%的业主投票同意物业费上涨提案。童超介绍,物业费上涨部分的70%将为一线物业工作人员涨工资,剩余部分用于完善社区建设。
-专家分析
有业委会是涨物业费前提
张大宪认为,有业委会是小区物业费上涨的必备前提。相关政策规定,业主大会“双过半”决定小区事务的管理,只有小区成立了业主大会,选举出了业委会,才能实现“双过半”。
张大宪分析,如果小区没有业委会,物业公司和业主便只是供需双方,物业公司为涨物业费所做的一切努力,会理所当然地被质疑,被抵制。业主会问,物业公司涨价的依据是什么?而目前这个依据没有定论,或者说政策指导。
“只有业委会才能使广大业主更好地理解物业的服务。现在,几乎百分之百的物业公司都想涨价,但目前涨成功的微乎其微。成功的里面,大量工作都花在与业委会沟通上。”张大宪称。
□部门回应
物业费价格由市场调节
前天,北京市住房和建设委员会相关负责人指出,截至目前,北京经济适用房、廉租房等保障房小区,关于物业费定价有政府指导价;而在商品房小区,包括两限房小区在内,就物业费的收缴水平及涨价机制,尚未出台指导价。小区物业费价格怎么涨,由市场调节。
从小区物业费收缴及涨价情况可以看出,在没有业委会的小区,物业公司提出的涨价行为,带来了很多业主抵制,很多是空喊涨;在有业委会的小区,物业公司也应该在有一个良好的缴费率的情况下,才能提出涨价方案。更关键的是,物业公司在实际物业服务中,要切实负起责任,把这份家业为业主管护好。
由于物业费没有政府指导价,属于“开放性定价”,因此造成了物业和业主的错觉,双方都认为定价的杠杆拿在自己手中,于是原本的服务关系中又增添了博弈的因素,导致了物业行业的不规范和难规范。目前,市建设部门正从资质审查等方面,进一步加强对物业公司的管理。 (记者张淑玲郑磊实习记者谈昦玄施志军)