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日本房价大跌引发经济恶果:如何抑制房价上涨
1987年日本政府对东京地价开始进行限制,到了1988年,东京地价开始回落。
但是以大阪、名古屋为主的大都市圈地价仍在上升,由于低利率和房地产景气下房地产升值预期强烈,资金相机流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪地价开始回落,同时名古屋地价上升变平缓,1991年全国范围地价才开始回落。
1990年,日本政府开始对全国房价实施综合政策,设立地价税。由于日本长期在土地税方面存在偏差,在80年代中后期固定资产有效税率才为0.2%-0.3%,所以一直拖到1992年4月才开始征地价税,这个时候明显为时已晚,甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度,进一步损害了日本经济。
从1989年末开始,日本房地产业就已经出现“破裂”迹象。同年12月,新一届日本银行总裁三重野康上任仅仅8天,就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内,多次提高政府贴现率,要求商业银行停止对房地产企业及股票投机者贷款。
这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初,以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。日本地价随之暴跌,三重野康也获得了盛誉。但是随着此后10多年日本始终走不出经济停滞的状态,对他的指责和批判也高涨了起来。米山秀隆对记者说:
“在80年代的后半期,日本的房地产泡沫破碎后,一直到今天,都没有回到上涨的轨道中去。而且整体经济泡沫破碎后,日本战后的经济体系也因此陷入了一种僵局。
从中国的现状出发,我并不认为现在已经陷入了僵局,但是从长远来看,遇到困境的可能性还是有的。从这个角度出发,房地产价格的调控是一项更长远的任务。”
“但在泡沫破灭过后,日本银行和美国联邦银行也进行了反省,认为可能泡沫无需调控。除非泡沫会无限期持续,那才要调控。”浅子和美教授主张:
“中国正谨慎地推出很多微调的政策,目前这其实已经是唯一能做的了。当前,即使面临经济不景气、增长速度下降等问题,但只要中国还是能够继续保持经济增长,即使房地产泡沫有小小的破碎,也是有益的,因为这是一种对货币流动的自然调节。
目前中国面临的经济增长速度放缓,实际上和资产泡沫关系不大,主要是受美国和欧洲不景气影响。利用这个机会,把中国经济的发动机从出口转向国内市场会是更长远的考量。”
米山秀隆建议:“我认为目前中国政府采取各种有效的措施抑制房价上涨,这是妥当的。但是当把房价调节到和收入相匹配的时候,就应该立即解除这些措施。因为如果不这样做的话,就很可能承担房价大跌引发的经济恶果。这就是从上世纪80年代后半期日本经济政策失误所得到的教训。” (稿件由《时代周报》提供)张子宇、叶佩君