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在日本经济甚至世界经济中扮演着重要角色的东京证劵交易所(全景网)
疯狂时代到来的镜像:地产业滋生无数的富豪
日本让后世记忆犹新的超级房价泡沫,出现在上世纪80年代。1985年日美《广场协定》的签订让日元对美元大幅升值,海外热钱大量涌入,更多资金从制造业中被解放出来,日本央行也一直保持着低利率。
1985年到1990年,从房价到股市,从海外收购到融资放贷,整个日本经济都进入了极为疯狂的状态,特别是1987年后更进入了“超泡沫时代”。当中许多事情,至今让人生畏。
上世纪80年代日本的消费者价格指数(CPI)没有什么很大变动,主要是“资产通货膨胀”,也就是股价和地价的狂升。以股价来说,《广场协定》签订后第一个交易日的1985年9月24日,东京证券交易所的平均股价是12755日元。
1987年1月30日,平均股价超过了2万日元;1989年12月29日,平均股价创下了38915日元的历史纪录。那年的5月2日,东证一部的上市公司股价总额达到500万亿日元,占世界份额的45%。东京证券交易市场成为了世界最大的股票交易市场。
从1983年算起,到1989年为止,日本股票价格平均增长率高达49%,而同期GDP增长率只有4%,股价五年内上升了3倍之多。
进入1987年后,可以用“狂乱”来形容地价的上涨了,东京的商业用地价格涨了48.2%,住宅用地价格上涨了21.5%。1988年更为恐怖,东京的商业用地价格上涨了61%,住宅用地价格上涨了68%。和1985年比,商业用地价格上涨2.9倍,住宅用地价格涨了2.1倍。
到1987年底,全日本的土地时价总额为1673万亿日元,是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。
在银行贷款的128万亿日元增加额中,50%流向房地产业和非金融机构。1987年,日本商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。
据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)。但到了1988年就暴涨到了334.2,可谓世界经济史上空前的房地产泡沫。
接着,各种怪诞之事就接连发生。比如有个著名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国,日本皇室的土地可以买下整个纽约。实际上是包括皇室在内拥有众多重要机构的东京都千代田区,当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国。
房地产业的狂热也滋生了无数的富豪。千叶商科大学一个学生的家长是地产商。某个晚上,这个学生拿了200万日元请自己的老师到俱乐部去喝酒。直接用现金,两沓1万一张的日币堆在酒桌之前。
也因为房地产如此火爆,越来越多的公司开始“不务正业”,进行炒股和炒楼。日本各大银行也将房地产作为最佳贷款项目。1990年,在东京证券交易所上市的12家大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的1/4,5年间猛增2.5倍。
而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%,1989年就上升到74%。经济严重失衡,直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。结果是,到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。
为了争夺利润和分享市场,日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元,而且重复抵押贷款严重。
比如寿险公司对土地和建筑物的投资明显暴增,1988年投资达5.5万亿日元,1989年就增加到6.5万亿日元。1989年,日本生命、住友生命和第一生命三家大型寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积的第二位、第三位和第五位。
1987年,日本住宅对GDP增长率的贡献几乎超过30%。在当年日本的很多文艺作品里,也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。
比如著名漫画《哆啦A梦》系列的《日本诞生记》里,小学生乘坐时光机到数百万年前的日本,做的第一件事就是划分土地。虽然这只是作者藤子不二雄对当时狂热的日本房地产的讽刺,但也足以看出地产泡沫的影响程度。
此外还有一幅政治讽刺漫画是这样的,日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛,日本政府派人前往勘探,却发现无数房地产商已在那儿打得不可开交了。