|
||||
核心提示:财政部6日发文明确,在保障性安居工程现有资金来源基础上,将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设,确保不留资金缺口。通过蛛网博弈推演平台,我们认为,增加保障房资金来源反映出中央大力推进保障房建设进而解决房地产调控难题,最终实现楼市双轨制的决心,也为市场带来投资机会。
一、保障房建设的僵局
建设保障房是满足不同阶层国民住房需求,缓和房地产市场矛盾的重要方式。但保障房因其"保障"的性质,决定了其在利益上所陷入的困局。从中央政府的层面来看,保障房带来的最顶层的好处在于满足居民的住房需求并在一定程度上提升内需,拉动社会投资,缓和社会矛盾,维护统治稳定。所付出的代价则是牺牲掉一部分靠房地产投资带动的经济增长,以及与地方政府之间的利益博弈等。
从地方政府的角度来看,保障房似乎弊远大于利。首先是房地产市场受到打压,且由于商品房的销售大幅萎缩,地方财政收入明显减少;其次是保障房项目的建设要占有本已稀缺的城市土地资源,导致城市可出售地块和卖地收入减少,挤压了地方政府的钱袋子。此外,地方政府需为保障房项目投入资金,而保障房项目的性质决定了其公共利益远超过经济利益,因此地方政府的积极性难以调动,只能靠中央政府的强制性行政命令推动。
从国民的角度来看,符合申购条件的居民对保障房基本持欢迎的态度;对于拥有多套住房及炒房团来说,保障房会缓解房价上涨压力,损害其利益;对于处于其中的夹心层来说,利害关系则相对并不明显。到此我们可以大致总结保障房各方的利益关系:符合申购条件的居民支持保障房,地方政府积极性不高,中央强迫地方政府推动建设。因此我们可以认为保障房是政治性的住房,利益僵局需要借助政治手段的帮助予以解决。
二、破解保障房僵局带来的投资机会
从今年中央稳增长的政策意图来看,大规模的经济刺激计划已不可行,房地产调控仍不会放松,因此保障房项目的投资和建筑将在刺激经济增长方面起到重要的作用。从以上的叙述可以看出,制约保障房建设开展的两个主要矛盾,一是土地,二是资金。因此中央后续出台的措施也将围绕这两个焦点展开。
土地方面,除了部分地方强化保障房配建比例的政策之外,国土资源部已表示,对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,由省级人民政府审核同意并报国土部批准后,可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。作为中央解决保障房建设土地矛盾的方法,集体土地建保障房一方面有助地方政府节省征地拆迁费用,提高地方政府建设保障房的积极性;另一方面,地方政府可以保留更多的城市土地发展商品房,增加地方财政收入。
资金方面,保障房现有的资金来源主要来源于大公共财政预算,土地出让收益和住房公积金增值收益等。由于受房地产调控持续影响,土地出让收益不断下滑,保障房资金压力增大,因此中央不得不加大公共财政预算的投入,2012年的财政补贴资金将超过2011年。此外,中央还明确了新的资源来源,包括地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入等等。
在此过程中,一些投资机会将显现,例如土地方面的有地板块和受益于城市更新计划的"地主"概念等。而随着保障房的推进,建材类板块也将因此受益。
综合来看,增加保障房资金来源反映出中央大力推进保障房建设进而解决房地产调控难题,最终实现楼市双轨制的决心。结合盘面来看,我们仍保持中期看好反弹的观点。根据行为分析,受医保覆盖、政策助推和行业原生力的多重利好因素推动,我们看好生物医药行业存在的市场机会。
机构来源:广州万隆