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核心提示:随着国家审计署2012年第1号审计令出炉,历经半年多整改,最终总额约5300亿的"问题"地方政府性债务整改清单初步面世。数据显示,进入2012年至少1.8万亿的地方政府性债务需要偿还。通过蛛网博弈推演平台,我们认为,随着债务到期高峰的来临,偿债风险或逐渐暴露并存在阶段性发酵的可能,成为市场未来担忧的焦点。
一、地方债务"问题"多多
根据2012年一号审计公告显示,2010年度地方政府性债务涉及的各类违规资金超过5000亿元,其中351亿元债务资金被投向资本市场、房地产和"两高一剩"即高能耗、高污染、产能过剩的项目。显然,地方政府出于政绩因素考虑大肆投资而忽略项目的运营和风险,这样的债务压力将逐渐显现出来。
有数据显示,未来三年有35%的平台贷款到期,地方平台即将面临第一个偿债高峰。而情况可能没有想象的那么乐观,监管层已经意识到,一些平台项目的贷款条件和偿债能力先天不足,已出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。而按照审计署此前披露的数据,进入2012年至少1.8万亿的地方债务需要偿还。
但地方政府的偿债能力却难以提升。一方面宏观经济下滑导致大量中小企业经营困难甚至倒闭,今年前9个月关浙江就有超过2.5万家民企关门。另一方面严厉的楼市调控致使土地流拍流标严重,卖地收入大幅缩水。数据显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%.在严峻的市场环境及政策环境下,即使政府加大土地的供应,也难以激发开发商拿地的热情。由于部分地方债务偿还对土地出让收入依赖性较大,土地市场价格波动加剧,势必影响到抵押物的价值。这些问题的存在难以让人乐观。
二、地产企业债务更应警惕
基于我国的特殊政治体制,地方债务给市场带来的负面冲击象征意义或大于实际意义,而地产企业债务问题对市场的影响则更值得我们警惕。
由于楼市调控持续,整体仍未放松,地产企业资金链紧张并开始大规模降价销售回流资金,数据显示,2011年12月,全国100个城市住宅平均价格环比11月下降0.25%,连续第4个月环比下降,降幅与此前一月基本持平。尤其值得关注的是,北上广深等十大城市价格环比全部下降且平均降幅再次扩大。而且这种降价浪潮已逐渐从京沪穗深等一线城市蔓延至二三线城市。但购房者观望心态依旧较重,部分资金链紧张的房企已开始靠卖项目来缓解压力,例如绿城向SOHO出售上海地王项目等。
不可忽视的是,2012年地产企业偿债的高峰期。除银行贷款外,地产企业的资金还广泛的来自于海外债、房地产信托、私募、民间高利贷等其他途径。其中银行贷款将首先陆续到期;离岸的私募债将在2012年年中陆续到期;信托债同样不轻,数据显示2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产,而这笔钱会在2012年-2013年陆续到期;最不确定的是民间借贷。过去一年约有2万亿"高利贷"资金进入了房地产,这部分资金的到期时间和金额更是难以估量。
综合来看,2012年是债务到期偿还的高峰期,国外欧债美债悬而未决,国内也面临地方债务和地产企业债务等多重压力。在大盘持续下跌后,我们维持后市下跌空间不大,中期存在反弹基础的观点。根据行为分析,随着国家对扩大内需的推动和节假日消费旺季的来临,我们看好商业百货板块存在的市场机会。