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中国地产中周期下行拐点临近,“去地产化”加大经济转型紧迫性:从国际经验来看,地产行业不可能无限膨胀,“去地产化”是行业发展的必经阶段。而中国人口指标已经指向中国地产的中周期下行拐点已经临近。中国有可能在未来5-10年经历韩国90年代的“去地产化”软着陆的过程。而伴随着“去地产化”所可能带来的经济增速下移,地产调控将成为1-2年内持续的方向。
2012年行业基本面呈“L型”,库存压力下半年将有所缓解:我们预计明年商品房销售面积增速-4%,全国新房销售均价下跌14%左右。而随着库存压力在下半年的缓解,以及流动性环境同时在下半年的适当宽松,我们预计行业基本面呈现“L型”变化,即上半年量价继续下行,并在下半年逐渐出现企稳。明年房地产新开工水平将延续今年四季度的放缓趋势,达到-7%至-12%左右水平。地产投资也将随之放缓,我们预计明年房地产投资增速放缓至13%左右。
2012年地产政策:调控大方向不变,刚需层面适时微调:我们认为明年地产调控的大方向并不会发生转向,地产投资增速的下滑将由保障房进行缓冲和保护,而土地出让金的减少并不会非常明显,但房价的下跌存在加速的可能性。因此政策端存在微调的可能性,以确保房价下跌到一定水平后逐渐企稳。
等待下半年流动性改善以及政策适时微调带来的机会,关注中期养老地产的投资机会:随着明年上半年行业基本面延续目前的趋势下行,地产板块在明年的PE均衡水平也可能将进一步下移,我们预计明年地产板块均衡PE将可能在9倍左右。由于龙头地产公司具有较强的业绩锁定性,使得明年龙头公司的估值水平可能达到6-7倍左右,存在超跌的可能性。而下半年流动性可能的改善,将有助于龙头公司估值水平回归至行业均衡水平。同时我们认为政策微调的方向主要针对刚需层面,这将有利于小户型项目较多的地产公司。从中期角度来看,我们认为养老地产可能会成为未来中国地产行业新的投资亮点。