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一、主线下的机会和风险
临近北戴河会议召开,下半年政策走向渐渐明朗化,控通胀仍然处于较重要的位置,房地产调控仍将保持一定的力度,体现在管理层强调房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。值得注意的是,未来通胀调控与调结构将基于经济平稳增长的前提,这些因素均有利于估值的平稳与修复,下阶段仍然可关注经济转型有望加快带来的机会,从行为分析和预期的角度来看,我们看好地方国资整合板块,考虑到利空影响,短期继续看空地产股。
二、为什么我们看好地方国资整合的机会(机会)
1、地方财政压力增大,必然加大自身资产整合力度
随着国务院常务会要求在二三线城市进行地产限购,我们认为这将加大地方政府的财政压力。在当前地方政府收入结构下,从行为分析角度来看,我们认为未来地方政府的选择要么是加大卖地力度,要么加大资产证券化步伐(包括资产证券化+重组卖壳),这将极大刺激地方国资整合板块的市场表现,,也就是说地方政府有压力和动力去进行大规模的资产运作。
2、近期开始出现部分地区加速资产整合的迹象,市场预期在逐步发酵中
近期我们观察到部分地区出现资产整合提速的迹象,比如重庆,山东,广东,均陆续发生地方国资整合的案例,并且政府开始提出资产证券化率的指标,表明我们从房地产调控——地方财政压力——国资整合加速的逻辑分析开始在实体经济中发酵了,而相对应的市场预期必然将出现。
综合来看,随着下半年地产调控的深入,地方财政压力的增大将成为地方国资整合的直接推动力,预计将持续一段时间成为市场的热点主题。
三、为什么短期看空地产股(风险)
回顾本栏目的文章,我们在7月6日开始对地产谨慎看空,分析逻辑主要是6月份销售数据良好,房价下降不够,而保障房建设进度低于预期,这与本轮地产调控的目标差距较大,中央政府必然有所动作,预期调控政策可能会出现一定的加码动作,此后连续对银行,地产板块表示谨慎,昨天国务院常务会议公布的要加强对二三线城市的限购,就是属于这么个超预期的政策,基本证实了我们的担忧。
目前来看对这个政策的解读还处于不一致的地方,存在较大的分歧,从行为分析角度来看,我们判断将对近期地产板块继续形成一定的压力,继续短期看空地产股,等待不确定性事件的进一步发酵。