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欧债危机再起以及沙特动荡加剧,将可能影响我国出口经济、加剧输入性通胀压力,令我国面临"滞涨"风险。而"商品房体系+保障房体系"双轨制,在有调控房价、促进民生的同时,其巨额投资也拉动了经济增长,减缓了"滞涨"的风险。从长远而言,双轨制有助于房地产调控的松绑,利好房地产行业发展。
一、欧债危机、沙特动荡加剧"滞胀"风险
7日、10日,国际评级机构穆迪相继下调希腊、西班牙主权信用评价。此外,9日大公国际也将葡萄牙本、外币国家信用等级从A-下调至BBB+,前景展望是负面。平静多时的欧债危机,再起引起了人们的担忧。谁料想,"屋漏偏逢连阴雨".世界上最大的石油生产国沙特,受到中东北非危机的影响,国内也开始出现了动荡。10日,在沙特东部,为驱散数百名示威群众,警察向示威者开枪并造成三人受伤,由此加剧了国际社会对高油价的担忧。
倘若,沙特出现较大的动荡,必将极大地推高油价,令全球通胀风险进一步增加。假如通胀风险加剧,欧洲央行为了应付输入性通胀,将有可能加速加息步伐。加息,则意味着"借新债,还旧债"的融资成本加大。而三四月份,欧元区国家大量债券到期,届时将给各国带来严峻考验,令欧债危机这枚炸弹随时可能引爆。
假如欧债危机再次爆发,势必影响着我国出口经济的增长。这使得我国在承受输入性通胀压力的同时,经济增长也受到了影响。这就需要中央发挥执政智慧,防范"滞涨"风险,减少不利影响。
二、住房双轨制解控通胀、保增长和促民生困局
按目前情况来看,中央决定今明两年各建1000套保障房,是一个化解"滞涨"风险,又促进民生、维护稳定的好方子。
房地产行业曾经是我国经济发展的重要支柱。1998年亚洲金融危机、2003年非典时期以及2008年金融危机,房地产行业的发展与壮大数次挽救国民经济于危难之中。然而,近年来房价的过快增长远超出了民众承担能力,也加剧了人们通胀预期,导致民怨四起,危害稳定。此前一味地单纯调控房地产,既难以打压房价,也威胁着经济稳步增长。而保障房的大规模建设,早已经在体制上打破了之前的房地产在死胡同徘徊的僵局,"商品房体系+保障房体系"双轨制既有利于解决民众住房问题,缓和社会矛盾,又能化解"滞涨"风险。
保障房大规模的建设必定带动大量的投资,促进一系列产业的发展,使得控通胀、促民生的同时,也拉动了内需,确保了经济的稳步增长,从而缓解欧债危机导致的出口减少对经济造成的影响。
保障房的大规模建设,要解决其资金以及工程等问题,离不开房地产商的积极参与。如何倒逼房地产商从高利润的商品房开发,转向利润较低保障房建设呢。目前,中央一方面通过严厉措施限制房价上涨,另一方面极大地建设保障房。在此背景下,万科、招商、保利等房企大佬纷纷加大参建保障房的力度,原因在于它们不得不意识到保障房在楼市的比重将越来越大,转向保障房建设将有利于企业曲线避开楼市调控,促进企业发展。同时,大型房地产商还能够利用它们先进的经营模式,通过有效地控制成本,从保障房建设中获取可观的利润。而"商品房体系+保障房体系"的双轨制,在解决低收入者基本住房问题的同时,将松绑房地产调控,以满足中高收入阶层对商品房的需求,进而促进房地产行业和国民经济的发展。
三、未来走势分析
保障房大规模建设,首先可能会引发房地产市场新的一轮洗牌。此前的一系列限购及信贷收紧措施,令一些实力较弱房地产商资金链出现断链,经营出现了一定的困难。而保障房项目,一般由地方国资房企或大型房地产商获得,那些实力较弱的房地产商难以染指。即使它们获得了保障房项目,由于自身管理不够先进,难以通过降低成本来从利润较低的保障房项目中获取利润。因此,实力较弱的房地产商将有可能在房地产调控和保障房建设的洗牌中率先出局。而实力雄厚的房地产商,将利用这次洗牌,进一步巩固优势。
此外,实行的"商品房体系+保障房体系"双轨制,在保障房大规模建设以解决低收入者住房困难问题后,社会矛盾就得以缓和,而此时商品房调控将会得到松绑,为房地产商带来更大的发展空间。这就好比,通过相对狭窄的桥面后,呈现在眼前的是一片"空旷地".
四、超预期分析——保障房建设提速、限购令
总体来看,市场对于保障房建设的意义是反应不足的,主要忧虑在于地方政府的动力,与建设资本不足问题。广州万隆网认为,从目前的情况来看,这两点有明显的改观。第一,保障房二次提速体现政府的决心与政策方向。到目前为止,保障房建设可分成二个阶段。第一阶段是1000万套保障房任务的提出,主要是针对高房价。第二个阶段是3600万保障房的提出,在原来已提速的基础上再次加码,体现政府的坚定决心。第二,开发商参与保障房建设是双赢的局面。对政府而言,"限购令+保障房"是双轨制的顺利切换。保障房可以解决住房难、保增长的问题,限购令可以封锁房价上升的空间,降低通胀压力。对开发商而言,限购令将是一次行业洗牌,参与保障房建设在短期内对盈利能力贡献有限,但可以换来未来的主动权与市场空间。如完成保障房指标的可以获得政策性扶持,并在行业洗牌中拥有更大的空间。