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历经了两次失败的房地产调控政策后,我们万隆研究团队认为中央高层近期的思路已经有所改变。简单重复的商品房限制供给或者限制需求,已经不再是政策的核心内容。中央一方面加大保障房建设,以满足保障房的资金需求;与此相对应的,对普通商品房的调侃上,也有所让步,从而打通中国近年来房地产调控的政策死结。
一、房产税山雨欲来风满楼
近日国家统计局与社科院关于房价的统计,数据再度出现打架。统计局的经济数据表明,1-10月全国房价平均涨幅为10.5%.社科院的《经济蓝皮书》指出,今年全国商品房平均价格同比增长15%.不论这个5%的统计口径误差落在何方,但体现出来的一个结果,就是历经了两轮房地产调控政策后,房价还在涨。而且居民感觉的房价上涨更高于统计数据,居民购买力被进一步削弱。
伴随着房价继续走高的现实,近日关于房产税的舆论报道也急剧升温。副总理李克强日前在浙江视察时候表示,要继续加强财税、金融、土地等政策调节,规范市场秩序,坚决抑制投资投机性住房需求,同时增加普通商品房供给;加强督促检查,落实好各项政策措施,促进房地产市场长期平稳健康发展。
媒体报道称,上海与重庆作为房产税的试点城市,即将在明年开征。而开征的方案尚未有明确的定论,可能是边试边调。最晚不过明年三月的两会前,将会明确征收的方式。而这次上海方面不再否认开征房产税的传闻,而是遵循中央的安排。这表明地方政府已经逐步屈从中央高层的政治压力,愿意作出让步。
二、保障房开工同比猛增
昨天,新华社在其播发的《以人为本,几多温暖 几多期待——2010中国民生"关键词"》一文中透露,2010年,中国保障性住房建设迎来了全面提速的阶段。从供地看,多个城市今年保障房的供地比例在一半以上,较高的甚至达到六七成;从规模看,580万套保障房的开工任务圆满完成,这是多年来保障房建设的一个新高度。而明年安排的保障房开工量,将倍增至1000万套,投资或将超过2万亿元,将成为明年财政支出的一大组成部分。
与过往中央下指令,但地方可相对灵活执行不同。2010年底,中央有关部门将对各地进行考核,对没有完成任务的通报批评,直至问责。这反映出中央已经意识到单纯靠地方政府的自觉性,已经不可能完成这一类民生工程,必须靠行政的手段,才能达成宏观目标管理。
三、利益分配松动,地产调控时机成熟
此前两轮的房地产调控政策,无法实现中央高层的调控目的。其中一个关键,就是中央与地方的土地财政利益,没法达成一致。土地财政收入,是各个地方政府主要甚至唯一的财政收入来源。因此,各个地方政府变相推高地价以增加收入,成为了推高房价的源动力。中央政府要求增加的保障房等民生工程,却因为变相削弱了地方政府的收入,落得地方政府阳奉阴违的下场。因此房地产调控越调越涨,导致民众调侃"空调".
但历经了两次失败的房地产调控政策后,我们万隆研究团队认为中央高层近期的思路已经有所改变。简单重复的商品房限制供给或者限制需求,已经不再是政策的核心内容。核心内容将是中央政府与地方政府的土地财政收入分配税率上,作重新的梳理。房产税以及土地出让金等,不再单一属于地方政府或者中央政府,而是博弈后取得一定的共识。中央抽取房产税乃至部分土地出让金,成为保障房开发的资金来源之一,以满足保障房的资金需求。而与此相对应的,中央政府对普通商品房的调侃上,也有所让步。
也就是说,类似新加坡或香港的公屋制度,有可能随着房产税试点而同步推进,并以此来打通中国近年来房地产调控的政策死结所在。
四、超预期分析及标志性事件——房地产信贷松动,保障房建设提速、房产税落地
住建房推出1000套保障房建设后,市场的主流观点认为,保障房建设可以在一定程度上弥补商品房投资回落,但对于保障房建设突然提速的背后意义,关注不大。我们万隆研究团队认为,市场对于其中的积极政策信号反应不足。
首先,近日新华网发文表示,在政策设计和市场演变中,"市场"和"保障"两条腿走路的格局愈来愈明晰。值得注意的是,社科院报告表示85%家庭无能力购房。显然,即使房价不涨,也很难解决这部分人的购房问题,结果只有加大建设保障房。
其次,近期土地市场火热释放某种信号。自9.29二次调控以来,重点城市土地市场放量供应的特点愈加明显;其中,保障房其中相当一部分。在信贷收紧、房价调控的背景下,开发商何以积极拿地?我们万隆研究团队认为,其中一种可能性是,在保障房建设获得保证的情况下,介入保障房的开发商将可能获得某种放松。事实上,部分地区已经有类似的做法;如山东鼓励保障房与商品房联动开发模式,给予税费减免、土地划拨等优惠政策。工行也发放全国首笔公租房贷款。
最后,保障房将与政策挂钩。《基本住房保障法》征求意见稿已于去年底由住建部下发,该法律的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。其中,将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩,成为"征求意见稿"最大的亮点。
综合而言,新的调控思路,将可能在保证保障房的基础上,将可能对商品房适度松绑。目前房地产板块已经处于估值底,但市场的认同度不高,主要是对于政策底的预期仍然不明朗。如果未来市场意识到管理层的调控思路已发生变化,那么将纠正前期的悲观预期,重新做多以房地产为代表的周期性板块,从而推动市场的中期上升格局。