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“新开各处市场宽,买物随心不费难,若论繁华首一指,请君城内赴东安。”
这首清末竹枝词,一下子把我们带回到了100年前车水马龙、人流不断东安市场。东安市场的繁华,成为京城里的人炫耀的最大资本,何为“太平盛世”?城里人伸手指着东安市场的方向,“你去那儿就知道了。”在那个年代,东安市场俨然一幅“清明上河图”的活样本。
100年过去了,东安市场繁华依旧,昔日的大门脸与小牌楼已经被城堡式的大厦所取代,不见了赤膊上阵的卖艺人,代之以衣着整肃的售货员,再听不到喊破嗓子的叫卖京腔,响在耳边的是各地“方言普通话”的混音。前天,正值东安市场百年庆典的好日子,在这一派兴旺的盛况背后,潜藏的几分危机与尴尬,恐怕也只有局内人才体味得出来。
新东安与老东安的尴尬——“东安文化”在分割中丧失
细心的消费者不难发现,在新东安大厦的两个入口处悬挂着两块匾——“新东安市场”和“东安市场”,两者一字之差,却分属不同的集团。两家同在一个屋檐下,同样顶着“东安市场”这块百年老匾,但彼此却分得格外清楚,你是你,我是我,彼此之间泾渭分明。顾客也许理解起来有一定难度,为什么一家商场要由两个单位来负责,这不是一句“东安”特色就能概括得了的,但无论如何,不管是新东安还是老东安,这中间的界限没有随时间的流逝而淡化,反而越来越深了。
“东安市场”是一个品牌,一种无形资产,不管是政府行为也好、市场行为也好,当在“东安市场”前添上“新”“老”二字的时候,就有专家开始质疑,这是否会有损“东安市场”的整体品牌形象,是否会使这块含金量很高的无形资产开始贬值?据东安市场的有关人员介绍,现在大家念叨的“老东安”,才是真正具有百年血脉的东安市场,也正是拆迁前东安市场的正宗延续。目前,它仅仅是有着22万平方米建筑面积的新东安市场的一个租户,经营面积1.28万平方米,不到新东安市场的十分之一,占据着新东安市场南侧一楼至五楼,经营传统的百货业。
而被称之为“新东安”的东安市场北侧,主要是专业店、专卖店的租户。它们无一例外地要向香港新鸿基集团交纳物业管理费。
从本质上讲,“新东安”的所有者并非只是新鸿基集团,还有一个东安集团,但随着它进入王府井东安集团,便不复存在。1993年,北京东安集团公司与香港新鸿基地产发展有限公司决定合资改建东安市场,自1993年11月18日奠基开工,历时四年方始竣工,1998年元月重张开业,总投资近4亿美元,是北京市目前最大的集购物餐饮娱乐旅游写字楼多种功能于一体的综合性商业设施。
在东安市场的百年庆典上,没有看到“新东安”的任何重量级人物露面,“你庆你的,我卖我的”,原本和谐统一的“东安文化”,被硬生生的分割开来。
当新东安大厦落成的时候,曾有位学者惋惜不已,有形的高楼大厦盖起来了,但无形的东安文化却丧失了,“我非常怀念拆迁以前的老东安市场。”北京市商业协会秘书长高以道说,“老东安商场那种专营店的经营形式,正是王府井商业街所缺少的。”专营店消失了,代之以毫无特色的商业大楼,也许它的营业收入增加了不少,但与此同时,东安市场在王府井乃到北京市的影响力也下降了很多,这不能不说是一种遗憾。
东安集团与王府井集团之间的尴尬——竞争?合作?
为了应对加入世贸之后,国外大型百货业的冲击,增强核心竞争力,2000年9月19日,由拥有“新中国第一店”的王府井集团与“百年老店”——东安集团结合而成的北京王府井东安集团有限责任公司正式宣告成立,北京王府井东安集团有限责任公司下属百货商场共有10家,资产总值超过40亿元,年销售额达到50亿元,被当时的媒体称为首都商业的“航空母舰”。2002年,在由中国连锁经营协会评选的中国连锁经营百强企业中进入前十名。
北京王府井百货(集团)股份有限公司于1994年在上海上市1996年入选:上证30指数“样本股,1997年加盟北京控股有限公司。实现香港上市,与东安市场合并之后,“王府井百货”受益匪浅。
王府井百货目前在资本市场上表现稳定,通过资产重组,王府井集团可以将东安市场原有的优良资产放到自己的“壳”里,继续上市融资,为配股积极做准备。同时,将东安市场中的不良资产置换到新成立的王府井东安集团中,实现资产的优化。随着优良资产的增加和不良资产的剥离,人们有理由相信,可以在股市中看到一支更为强劲的“王府井百货”。
这样的做法并非首次,以前的王府井南通百货曾被置换出去,代之以优良资产——双安商场。王府井集团的规模很大,旗下的大商场分布在国内的主要城市,而“王府井百货”无疑是整个棋盘中最重要的一粒棋子。
从理论上讲,王府井东安集团是王府井集团的领导者,但实际情况仍很模糊,上市公司“王府井百货”的总经理出任合并后的王府井东安集团的董事长。而东安集团的汤庆顺则是王府井东安集团的总经理,二人被业内称为“交叉任职”。
新东安大厦与王府井百货大楼“面对面”,彼此之间既是同一集团的战略盟友,又因为地理位置的原因互为竞争对手,这样两难的境地,让王府井集团出身的董事长和新东安集团出身的总经理难免又添一层尴尬。二人在东安市场的百年庆典中都未露面,据说他们正在在美国参加一个关于零售业的国际会议。
“老”东安市场与新东安有限公司之间的尴尬——背着包袱艰难前行
众所周知,北京市去年的商业普遍走低,大商场的效益全线下滑,在商场的财务报告中,出现频率最高的话就是“同期下降……”,东安市场本身也不例外,不过,业内人士指出,东安市场的下降幅度在全市范围来讲,属于幅度最小的商场,即便如此,东安市场的利润也在大环境的压迫下,有下滑之势。
值得一提的是,自新东安大厦竣工之后,东安市场并非“回迁”,而是“回租”,因为回迁意味着东安市场是楼的业主,拥有大厦的所有权,但实际情况并非如此,东安市场需要付出足够的租金,才能在崭新的新东安大厦里找到一块栖身之地,据一位知情人称,东安市场每年付出的租金和物业管理费加在一起将近5000万人民币。除此之外,东安市场作为优良资产成为上市公司王府井百货的一部分,每年还要向王府井百货上缴几百万元的利润。
据悉,大商场的利润率一般来说,可以达到2%到2.5%,更何况,现在商业行情整体不景气,利润率也如同商场里的商品一样开始打折。每年5000万的大包袱,压在东安人的肩头,多少有些力不从心。
相比之下,在同一档次的京城大商场们,几乎都是自己的业主,不用付任何租金,赚了的钱完全可以放在自己的腰包里,用于自身的发展。
而东安市场显然就没这么幸运了,每年的租金都要一分不少的上缴给新东安有限公司,这是原来东安集团和新鸿基集团合资成立的公司,主要负责物业管理,也就是说,其中至少有一半的租金要交给新鸿基集团,另一半属于王府井东安集团。