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商品房预售是指商品房开发公司出售尚未建成的商品房的行为。由于商品房开发具有投资大、周期长、风险高的特点,房地产开发企业为了商品房开发的顺利进行,普遍采取商品房预售的办法,以缓解商品房开发过程中资金紧张的矛盾。但预售商品房和已建成的商品房销售存在着一定的区别。为此,人们在购买预售的商品房时应详细考察以下几方面,增强风险意识和自我保护能力,谨防上当受骗。
1.开发单位是否已交付了全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。房地产开发商只有交付了全部土地使用权出让金并取得土地使用权后,才合法地拥有房地产开发用地的土地使用权,才可以进行房地产交易。但在集体所有的土地和土地使用权划拨的用地上开发建造的商品房是不能出售的。
2.开发单位是否持有建设工程规划许可证,是否按建设工程规划许可证进行建设。《城市规划法》规定,在城市规划区内进行工程建设,必须持有批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证件。建设单位和个人在取得建设工程许可证件和其它有关批准文件后,方可申请办理开工手续。开发商如未取得建设工程规划许可证或不按照建设工程规划许可证进行建设的房屋,都属于违章建筑。
3.开发企业是否持有商品房预售许可证。开发商预售商品房必须符合《城市房地产管理法》规定的预售条件,并向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。开发商如没有商品房预售许可证明就不能将尚未建成的商品房投入市场销售。
4.销售合同的主要条款是否齐备,双方的权利和义务关系是否一致。商品房预售合同一般应包括以下内容:(1)预售商品房的基本情况。如商品房的坐落位置、土地使用权证、土地使用权证取得方式、土地使用性质、房屋的建筑面积、房屋结构、房屋装修标准等;(2)商品房价款、币种、支付方法及期限;(3)商品房的交付日期;(4)逾期支付预售商品房价金和逾期交付商品房的违约责任及免责条款;(5)房地产权属登记事宜和税费承担;(6)物业管理条款。
由于目前商品房预售合同没有统一的标准格式,开发商往往在预售合同中规定了许多对自己有利的内容和免责条款,损害了预购者的合法权益。因此,人们在签订预售合同时应仔细审查合同的内容,尤其应注意双方当事人的权利义务是否平等一致。
5.人们在签订预售合同之前应对预售商品房进行实地考察。开发企业为了推销商品房、回笼资金,在预售商品房时往往会对商品房的价格、地理位置、周围环境、交通状况、发展前景、开发进度、物业管理等事项做不很符合实际的宣传。因此,购房者最好对开发企业预售的楼盘进行实地考察后再作出是否购买的选择。