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近几年对商品房的投诉大幅上升,其中以面积纠纷居多。对这个问题主管部门多方致力解决,但收效不大。近来有的开发商为走出困境推出了按使用面积卖房的新招,消息一传出就引发一场争论,有的赞成,有的反对,矛盾依然没有解决。
数年前我曾对这个问题作过一些调查,也征求过部分业界人士的意见,比较一致的看法是,造成这一问题的症结并长期不得解决,既不能抱怨消费者斤斤计较,也不应责怪开发商蓄意坑害用户,而是按平方米计价这一制度缺陷造成的。
房子是供人居住的空间,其使用价值取决于房屋的功能,其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素,古今中外,都是以栋、所、套、间为计量计价单位,很少有按平方米计价的。计划经济体制下广泛使用平方米指标,是因为那时住宅不是商品,不参与交换,没有人关心用什么计量单位,当时的平方米指标只是反映建房总量和评价居住水平时使用,具体到每个单位分房时,从来不按平方米分配,原因是平方米不能体现房屋的使用功能和空间特征,在实践中也无法操作。在市场经济体制下,住房是商品,人们不仅要购买住房的使用价值,还要购买住房的价值,即产权,只能以套为计价单位。如果按平方米计价,就会招来面积误差、公共部位分摊等一系列节外生枝的纠纷,不但购房者不易掌握,开发商也很难控制,因为营造误差取决于承包商而不取决于开发商。可行的办法是实行按套计价,按套出售。这样做的好处,一是能体现房屋建筑的特征;二是操作方便,简明易行;三是符合国际惯例。具体实施时按房屋建筑类型区别对待。
(一)单元式楼房、公寓、联体别墅等,以套为单位,每套住宅的价格根据面积、质量、设施等因素综合确定,面积只计算归个人所有的产权面积,不计入公共分摊面积,也不计算营造过程中的面积误差。产权面积的计算方式是:自分户门起沿外墙计算的建筑面积总和,分户墙的计算方法从国家规定。公共面积的造价允许按合理标准计入每套住宅的总价;公共部位作为共有财产由物业公司负责管理维修。产权所有人只对本人的住宅拥有所有权,对公共部位及公用设施拥有使用权。实行这一改革后,所有房屋买卖均以套为计量单位,停止执行按平方米计价的有关制度和规定。过去建成的存量住宅,也按历史上自然形成的套型为单位,以质论价,按套出售。
(二)别墅和独立宅院按栋计价,每栋住宅的价格为房子价格加庭院价格。
(三)过去建成的平房和非成套住宅,在产权能够分割的前提下,可以按间出售,每间房屋的产权面积参照单元式住宅的计算方法确定,价格随行就市。
(四)由多间房屋及庭院构成的大型宅院,以所为计量单位,这类房屋的价格交易时按评估机构的评估价为准。
以上是关于按套卖房的一些初步构想,国外在这方面已有成熟的经验,不妨作些专题考察和专题研讨。实行这项改革的难点在于如何同过去接轨。由于长期按平方米计量计价,已形成诸多法规、政策、规章制度及信息资料,新老办法如何接轨需要细致研究,并拟订相应的处置办法,做到平衡过渡。无论有多少问题要解决,看来这一步是非走不可的。
房地产开发商要树立五大意识
经过二十年的快速发展,我国住房严重短缺的时代已经过去,房地产业正在进入一个新的历史发展阶段,这个新阶段的特征,一是群众对住房的需求从生存型转向舒适型转变;二是产业增长方式从速度规模型向质量效益型转变。适应这一形势,开发商要想在竞争中取胜并永立潮头,必须坚持市场定位,树立五大意识。
市场定位是市场主体必须遵循的原则,包括产品定位、方案选择、规划设计、营销方式等,都要在深入进行市场调查和科学论证的基础上决策,坚持理性开发,切忌主观忆断和跟风炒作,当前要特别注意防止头脑过热和不顾自身条件的“四面出击”。五大意识是指当代开发商应具备的素质,归纳起来初步形成的几个基本观点,提出来供大家参考。
(一)人本意识
即以人为本的意识,这是五大意识中最重要的一条,道理讲起来可能无人不知,但真正做到、做好并贯彻始终,即很不容易。人本意识作为行为准则,应贯穿于开发项目的全过程,体现在项目的成果上,显化在用户的生活中。做到这一点,就要时刻把自己当做房子的最终用户,不断进行换位思考,发现问题立即解决,出现不足立即弥补,倾尽全力把项目做好。安全是人本意识的基本要求,必须把确保消费者人身生命安全放在高于一切的突出位置,从主体结构到每个细节都要严格把关,精益求精,不留隐患。房屋和住区的规划设计,既要考虑多数人的共同需要,又要照顾老年人、残疾人、幼儿等弱势群体的特殊需要,把处处为群众着想,凝化为自觉行动。
(二)环境意识
自觉保护环境是人类对违背生态规律后果的反思和对现存生态危机的觉醒。环境意识是社会公共道德的最高境界。开发商要把这种观念体现在住房建设的实践中,使房屋在节水、节能、治污和绿化等方面都有良好效果。当生态环境建设同经济利益发生矛盾时,能自觉服从生态环境效益,决不为了眼前经济利益牺牲环境效益。
(三)文化意识
住宅是供人居住的物质实体,同时又是反映城市文明和社会进步的象征,必须讲求美观效果。举凡住宅的整体布局、建筑造型、立面装饰、环境绿化等,都应精心筹划,精心营造,使人们在优美的生态环境中工作和生活。要提倡高品位,鼓励个性化,力戒呆板单调和千篇一律。面对我国尚处于社会主义初级阶段的现实,讲文化品味也要从国情国力出发,防止脱离实际和铺张浪费。
(四)未来意识
即可持续发展意识。住宅建设的可持续发展包括两个方面:一是在住宅建设中要放眼未来,要有长远观点和发展眼光,做到建成的房子三十年不落后,五十年可改造;二是注意节约资源,为子孙后代的生存发展留下空间,没有节水节能措施的房子不建。过去最人的教训,是违背了不动产的本质特征和固有规律,片面强调眼前利益,缺少长远打算,不重视留有余地,结果造成许多难以补救的缺憾,诸如房屋面积过小,层高过低,密度过大,道路过窄,结构过于单薄,设备过于简陋,不留停车场或停车位过少等等。这些从当时看来是节约,实际上是最大的浪费。开发就是创新,开发就是超越。新时代的开发商应有超前意识,放眼未来,立足现实,长远筹划,尽量少留历史缺憾。
(五)信用意识
信用缺失是当前经济生活中的一个突出问题,住房建设是百年大计,与人民生活息息相关,更需要重视信誉。开发商要牢固树立信诚为本、信用是金的理念,把开发的项目看成是企业形象的化身,把建造的房屋视同刻在石头上的承诺,视信用为企业第一生命,做到以诚立身,以信兴业,努力塑造诚实守信的好形象。