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近日,深圳市将填海区首宗三块土地予以拍卖,以总金额22.35亿元的价格,创下了国内土地拍卖单项最高纪录。以此计算,楼面地价分别是每平方米2793元、2833元和3055元,这也是自1997年以来深圳同类用地楼面地价的新高。这样的高价是怎样形成的,高额地价将对周边房地产市场乃至深圳市场产生什么影响?
地王价高名实相符
本次拍卖的用地有深圳“地王”之称,其理由在于,一是填海区土地成本较高;二是地理位置特殊,与香港元朗区隔海相望,如果深港西部通道如期于2005年前建成,填海区将是联接两地的纽带;三是面积庞大,深圳湾填海区总规划面积为2.9平方公里;四是深圳市政府对填海区定位较高,按照规划,填海区的开发将是深圳城市建设的第三次革命,有望成为深圳的标志性象征,使深圳改变临海而不见海的状况,滨海之城名符其实。从公布的拍卖底价可以印证,最“便宜”的是第一宗用地,成交价7亿元,而底价就高达5.8亿元,楼面地价已高于周边。
此次拍卖的用地只是填海区中的部分地块,但拍卖价格却已创深圳地产之新高。据测算,地价、工程、装修、利息、营销、利润等加起来,在这三块地上建房的楼价将达每平方米8000-10000元。
从供求关系看,深圳市的土地供应将日趋有限,今后的深圳不可能再有如此大面积且有天然海景的土地可供出让和开发,土地资源的稀缺性使得填海区的地价具有一定上涨空间。另外,深圳市最早在全国实行土地出让市场化,众多房地产开发商如想进入深圳市场,只能通过拍卖、竞标、挂牌交易三种方式拿地,尤其是对于后进入市场的企业来说,没有可能再通过协议转让的方式储备充足又低廉的土地。本次竞拍的百仕达地产公司,目前几乎没有土地储备;而泰华早年主要在宝安区开发,1998年取得特区内的用地就是通过投标获得的。因此,虽然地价与成本直接相关,高地价带来高成本,但泰华和百仕达为拓展业务,仍愿意举牌,并表示志在必得。
首先出让的三块地位于填海区西端,相对而言,开发条件最为成熟。三宗地面积合计约24万平方米,规划可建筑总面积达75万平方米以上,相当于深圳全年商品住宅成交总量的12%左右。这三块地尽管只占整个填海区的8%,但却能完成规划可开发面积的30%。
高地价意味着什么
近五年来,深圳住宅用地价格较为平稳和理性,平均在每平方米2000元左右,填海区附近出让的用地也是同样价格。去年12月,招商地产连续拍得填海区西部邻近的两块土地,楼面地价平均为每平方米2100元左右。在该区域东部,万科也正在开发下沙项目,万科总经理郁亮声称,楼面地价至少低一半以上。
“地王”拍卖以高价成交,引来众说纷纭。首先,高地价意味着风险可能加大。业内人士认为,填海区的地价偏高,加大了开发风险,较为适宜的价位是每平方米2500元左右。可能出现的风险包括,一是填海区开发的住宅就产品价格和地理位置而言,以外销为宜,但目前港人北上置业还只是一种现象,外销所占的市场份额在10%左右,市场需求并不大。二是两家公司开发的产品类型相似,且数量不小,密度太高,抢占市场时很可能出现“两军对垒”的情况,这对任何一方的后续开发都没有好处。
但更多的人则认为,此次高地价无疑传递出一个信号,就是深圳房地产市场可以看好。深圳市规划与国土局有关人士表示,拍卖结果比较理想,价格也在预料之中,这说明了深圳房地产市场呈现稳中有升的态势。深港许多地产商拍卖前后也都表示,填海区的长期发展和市场潜力都应当看好,特别是已经在附近区域进行开发的地产商,将这一拍卖视为“利好”,认为大片高档住宅的开发和兴建将促进这一区域的总体档次提高。招商地产总经理林少斌认为,如果能参与填海区的开发,公司实力和品牌都将得到提升,深圳房地产业的整体开发水平也可以得到提升,进而增强在全国的竞争能力。他称招商地产去年通过竞拍率先进入附近区域的开发,也就是基于对填海区及周边市场的发展持乐观态度。万科总经理郁亮将目前的局面称为“皆大欢喜”,深圳市政府得到了22亿元的土地出让金,泰华和百仕达如愿以偿地增加了土地储备,而周边地产商的在建项目也水涨船高,行情有望看涨。
港商为何态度迟疑
深圳“地王”的拍卖之所以引人注意,原因之一是港商的动向。在深圳房地产市场上,深港同行之间一直维持着既竞争又合作的局面,本地开发商时时关注着港资是否大举进入,如果“地王”归入实力和资金雄厚的港商手中,深圳的竞争格局将产生很大变化,而本地开发商则将受冲击,拍卖之前,不少开发商如万科、华侨城等均表示密切关注,而香港和黄、新鸿基等大地产商均表示有意一试高下,不少媒介曾预测本地开发商与“地王”无缘。但结果出乎意料,当天参与竞拍的单位共计15家,有港资背景的不超过5家,只有和黄以真名登记,其它港商多持观望态度。
虽然泰华和百仕达有港资背景,但已本地化,在深圳积累了近十年的经验,对深圳市场的游戏规则极为熟悉,而其他同行对两公司的特点也知之甚多。业内人士分析认为,从长期来看,拍卖之后对市场的竞争格局影响并不大。而港商之所以迟疑,有其主观原因,一是香港经济近年不景气,尤其是美国9.11事件后,香港楼市持续低迷,开发商的投资也变得更加谨慎。二是香港开发商进入深圳市场,为避免不熟悉市场行规,主要是以合资或合作的形式进行开发,大规模进入尚未实现。
但港商的反应也暴露出土地拍卖中的一些问题。他们认为以拍卖方式出让用地可能抬高地价,加大风险,而且按规定三年内必须完成开发,导致供应量太密集,不排除出现成本高企而利润缩小的情况,投入与产出的比例可能不尽如人意。另一个重要原因是,有港商认为深圳市场成熟度不够,目前填海区虽然有整体规划,但尚未形成详细的方案,社区的成熟度更谈不上,此外,填海区还将继续出让地块,因此诸多地产商虽长线看好,但并不抢先进入。