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12月6日,在14年前敲响中国土地拍卖第一槌的深圳会堂里,深圳湾填海区首场土地使用权拍卖会高潮迭起。3块总面积仅24万平方米的住宅用地以22.35亿元的天价卖出,无论是总交易额,还是单宗土地交易额均创下国内土地使用权拍卖的新纪录。值得一提的是,这24万平方米的三块土地占整个2.9平方公里填海区的比例仅为8%——世人瞩目的“地王”才卖出了一小块,深圳湾填海区的开发建设才刚刚起步。
1 拍卖大厅至少挤进了1500人
本次拍卖是深圳近两年来土地出让的重中之重,业界对此高度关注,为避免人数过多造成拥挤、混乱的局面,深圳市房地产交易中心将拍卖会由仅容纳200人的中心交易大厅移至能容纳1000多人的深圳会堂举行,这在深圳土地交易史上尚属首次。
拍卖时间原定于6日下午3时,但1时还未到,来自香港、北京、上海、广州以及深圳本地的200多名记者就已赶赴深圳会堂,即使记者被限量进入,能容纳1000人的大厅也起码挤进了1500人。据了解,这是深圳自1987年12月1日敲响中国土地拍卖第一槌以来盛况空前的一次。本次拍卖会还首次采用现场直播的方式向场外人士展示整个拍卖过程。
2 两家地产公司成为全场焦点
本次拍卖的三幅地块编号分别为T207-0035、T207-0034、T207-0026,起拍价分别为5.8亿、6.2亿、6亿元人民币,每一次加价幅度为500万元人民币。
拍卖一开始就掌声、叫好声不绝。第一次投拍T207-0035地块时,泰华第一个叫价5.8亿元,深圳建设控股公司跟上,从第10次泰华叫出6.3亿元开始,深圳建设控股公司与其展开了拉锯战,经过7轮较量,泰华在第24次叫出7亿元时,全场爆发出第一次掌声,深圳建设控股公司放弃加价,泰华终以7亿元人民币夺得T207-0035地块。
在T207-0034和T207-0026两幅地块的竞投中,泰华与百仕达同样展开了拉锯战,其间掌声多达十余次,连主持人也不停搓手、擦汗,可谓高潮迭起。
最后泰华以7.55亿元夺得T207-0034地块,而T207-0026地块被百仕达夺得,致使泰华独揽三块地的想法落空。
3 夺标者笑言“有备而来”
泰华董事长罗瑞希说他之所以要投这两块地,主要是看好“深圳地王”良好的环境以及对深圳的房地产业看好,另外加上银行对他们的支持。
罗瑞希说,他们原计划三块地一起投,主要是考虑到整体好规划,至于能不能和百仕达合作,并不是自己单方面可以决定的,还需要和百仕达公司协商。而百仕达董事长欧亚平声称他们也是有备而来的,“我们在来之前名字都已经起好了,叫‘红树西岸’。”
4 参会地产商一半以上来自本地
此前有媒体称“深圳地王”位置靠近香港,规模亦是港商习惯于发展的中至高密度,拍卖模式又和香港卖地十分相似,因此拍卖几为港商“度身订造”。
但昨天参加拍卖会的15家(以竞买牌为单位)地产开发商中,一半以上为深圳本地的地产公司。名单上显示出来有港资/中资背景的有深业集团(深圳)有限公司、泰华房地产(中国)有限公司、和记黄埔地产(深圳)有限公司、中国海外建筑(深圳)有限公司、百仕达石化投资有限公司,一些拍卖会开始前被一直看好的港商在竞拍中表现并不踊跃,这多少有点出人意料。
在随后的记者招待会上,深圳规划与国土资源局负责人对于港商没有竞得土地觉得比较遗憾,他认为也许是深圳目前土地出让的操作程序与香港还有差距,香港地产界还有疑虑。
5 填海区升值潜力巨大
“地王”的诞生富有传奇色彩。1998年开始的填海工程在深圳湾畔、华侨城世界之窗南侧造就了这片占地2.9平方公里的土地;1999年建成通车的滨海大道将深圳湾与市中心连成了一体;2000年启动的一系列城市规划项目赋予这块地最美好的蓝图——这片被华侨城、沙河高尔夫球场和深圳湾环绕的填海区因此拥有了“地王”的身价。
1999年开通的滨海大道耗资29.9亿元人民币,将整个深圳湾与罗湖区、市中心连成一个整体,这条全长9.66公里的双向八车道快速干线和滨海绿化带将深圳湾推到了深圳房地产市场的前沿,当初为修路而形成的填海区自然为深圳房地产市场留下了一个发展空间巨大的高尚居住社区。
已经公布的《深圳市城市总体规划》和《深圳市海岸海域地质矿产资源开发利用与地质环境保护规划》对填海工程和围海造地引起的环境问题进行了科学系统的论证和分析评价后指出,深圳湾吹填造陆可行,大铲湾不宜,西乡滩涂养殖区和沙井—福永滩涂养殖区则不可行。所以深圳湾填海区的这块土地可以说是环境优越、地理位置无可替代的风水宝地,其升值潜力有极大的想像空间。
6 “地王”规划:上山下海伴内湖
从去年9月开始,中国城市规划设计研究院深圳分院受深圳规划与国土资源局的委托,着手2.9平方公里填海区及其周边地区的规划工作,先后完成了《华侨城地区保护与发展规划》、《深圳湾滨海地区概念规划》、《深圳华侨城南部填海区城市设计》、《深圳湾城详细蓝图》等规划项目,已向公众作公开展示并征询意见。主持上述规划的中国城市规划设计研究院深圳分院副院长朱荣远说:“填海区的规划建设将形成深圳的第三条城市空间轴,即塘朗山—华侨城—深圳湾城市功能空间轴。”填海区建成后,从塘朗山脚下至深圳湾畔,将形成一条串连多个城市广场、主题公园和旅游景点的绿色长廊,是一个集文化、生态、旅游和社区服务等功能为一体的公共空间。
根据规划,深圳湾填海区将成为山海之间最大的家园和湖景旅游区,预计住宅总面积可达240万平方米,居住人口6万多人,而对全社会免费开放的湖景旅游区可达100万平方米。住在这里,除可享受“上山下海伴内湖”的绝妙风景外,还能享受全新的生活。
7 “地王”开发破坏生态?
但是,由于深圳湾是一个敏感生态区,深圳湾填海区的规划建设一直备受争议。提不同意见的人很多,从普通的深圳市民到人大代表、政协委员都有。从这里是建城市功能区还是建住宅区的根本定位,到开发建设会不会影响深圳湾尤其是红树林的生态;从这里该住多少人,到建成后会不会冲击整个深圳房地产市场,都存在诸多争议。
深圳湾,位于深圳海岸线的中段,也是最临近深圳城市生活的一段。这个海湾,是深港两地共同拥有的。由于地理原因,海湾的海水要半个月才能更新一次。海湾、深港两边都有一个红树林保护区。深圳一边的叫红树林自然保护区,是国家级的。香港一侧叫米埔自然保护区,是一个国际级的自然保护区。深圳市政协曾组织政协委员视察深圳湾填海区,政协委员们对红树林的安危非常担心。这里被建成大型住宅区后,人口急剧增加将导致生活垃圾、生活污水、交通噪音的增加,这对深圳湾尤其是红树林的生态将构成极大威胁。
深圳规划与国土资源局有关负责人介绍,深圳湾填海区的最终定位是经过深思熟虑的。深圳湾填海区建设不会对深圳湾尤其是红树林的生态造成大的影响。填海区是一个近一公里长的狭长地带,规划中靠近红树林的部分,楼层特别低,住的人也相对较少。今后深圳将把地铁引进填海区,交通噪声不会太大。生活污水不可能直接排到海里,这方面的担心没有必要。
有关规划专家认为,深圳湾的开发建设其实有各种利益平衡的因素。政府不可能放弃全部收益将这里建成免费公园,但也不能牺牲生态环境;政府也不能因为要建住宅区而影响该地块的公共性。归根结底是要寻求一种平衡,既要开发又要保护生态环境。