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目前,越来越多的期房在入住时发生问题已是不争的事实,现代城、银枫家园、新都市计划、美丽园、中国第一商城等都因此被媒体曝光,中国第一商城更因发生流血事件成为名噪一时的“问题楼盘”。近日,因京东某项目的数百名业主和开发商在交楼时产生争议,数百名业主认为开发商违约而拒绝收楼,而使入住问题更加突出,入住问题已经成了广大购房者和开发商必须面对的一道槛。今后,随着大量期房项目交付使用,入住纠纷如何解决将直接关系到房地产市场的健康发展。
入住问题困绕北京楼市
今年7月初,某项目的几十名业主经过近两年的等待后,发现即将入住的房子和他们想象中的房子有太大区别,到北京市建委咨询开发商是否违约。
该项目一位业主说,他们本来想在6月底按期入住,但在收房时发现楼盘根本不符合开发商以前承诺的入住条件。后来,他们几百名业主同开发商交涉,结果开发商承认问题存在却又不承认自己违约。因此,他们不得不到建委咨询,想从政府主管部门讨个说法,明确开发商的做法到底是不是违约。
政府:市场交易要按“法”办事
在入住问题上,政府有关部门是否像购房者想象的那样可以监督开发商的行为呢?市有关部门一位不愿透露姓名的官员做了如下解释:在这方面政府主管部门没有明确分工,如果在购房交易过程中出现问题可以找市房地局市场处解决,如果在房屋建筑方面出现重大质量问题可以找市建委投诉。对于入住问题,不好说出了问题,该向哪个具体部门投诉。政府部门虽然有接待投诉的职能,但没有最终裁判权,只能在购房者和开发商之间起协调说和的作用。购房者和开发商还要按合同约定办事。
“房屋买卖属于民事行为,出现问题可以通过协商也可以通过诉讼解决,行政机关只能处理行政处罚权限范围内的问题,不宜介入市场交易。”京辰律师事务所的潘作锋律师提醒购房者,在成熟的法律环境下也存在违约违规行为,协商和诉讼只是一种补救措施。房屋买卖既然是市场交易就存在市场风险,期房比现房具有更大的市场风险,购房者选择期房便意味着愿意承担这种风险。
开发商:没经验不是理由
不可否认,入住出现问题,也不是开发商所希望发生的,但由于许多开发商没有交楼经验,这种不愉快还是常常发生,因此有开发商认为,入住出现问题时,开发商往往也是受害者,开发商有意违约的很少,社会上很多人对开发商一直存在偏见,在舆论方面,开发商绝对是弱势群体。
环宇信达行总裁邓智仁认为,开发商不能以没有经验而推卸责任。他认为,目前开发商普遍存在的暴发心理影响了入住问题的解决。“房屋最重要的是工程质量,现在却是销售人员比技术人员的薪水高。”邓智仁提醒购房者不要轻易把矛盾激化,因为你的钱已经放在别人的口袋里了。邓智仁还认为,入住问题实际上也是一个房地产市场的“过滤器”:入住问题的频繁发生会影响购房者的消费信心,导致市场低潮的出现,使得不合格的开发商退出市场,有实力的大财团进入市场,但有可能一批购房者会成为这个过程的牺牲品。
除了开发商能力不强和过度承诺外,阳光都市销售总监李漠认为,入住出现问题更多的还是解决问题的态度和效率,他建议开发商推行首位负责制和定期回访制。业主最怕的是问题迟迟得不到解决,矛盾往往因此被激化。目前的入住问题主要表现在延期交房上,只要开发商不把工期安排太满,预留出充裕的时间,这个问题就很好解决。至于质量问题,绝大部分项目出现的主要是小毛病,要和业主及时沟通,取得他们的理解。
律师:签好合同才是关键问题
中消协法律与投诉部的有关人士认为,目前的购房合同对开发商约束力过小,虽然双倍赔偿是对购房者的一种保护措施,但当期房变成现房时,开发商盖的房子如果出现质量问题,即使对购房者赔偿也没有实质意义,有些开发商因为现房升值,甚至会恶意违约来逼迫业主退房。“现在的房地产市场还是以开发商为主导的卖方市场,所以购房合同中仍存在不平等的霸王条款。
天科律师事务所的娄耀雄律师认为业主在入住出现问题时可以选择向消费者协会投诉、提起仲裁或诉讼的方式解决问题。如果售房合同中写明仲裁解决并指定了具体仲裁机构,则不可以向法院起诉。很多购房者之所以选择私了方式解决入住问题,一方面认为开发商有强大的经济实力,而且有专门的律师为其服务,即使起诉也不一定胜诉;另一方面,购房者在经济和时间上也不想投入太多去打官司,有些小事也就忍了;再就是房地产法律法规比较专业化,购房者很难找到恰当的条文作为衡量自身权益是否被侵害的依据。娄律师建议业主应尽量购买有实力开发商的现房项目,签约时坚持签订补充协议,将开发商承诺的内容写成书面协议形式。
随着越来越多的期房变成现房,入住引起的纠纷也会不断增多。要根本解决这个问题,还需要各方面的共同努力:政府主管部门对房地产企业的监管职能要加强;开发商要增强责任感;司法部门要提高诉讼效率;买房人要增强法律意识。