|
||||
与购房者利益密切相关的《商品房销售管理办法》实施能否给商品房的入住增添一些安全感呢?为此,本报于近日进行了调查。
■入住问题,开发商应承担主要责任
由于目前我市商品房的销售多以期房为主,因此在入住商品房的过程中总会出现一些问题。调查结果显示,八成以上被访者认为在入住时承诺与实情不符、装修质量有问题;有七成以上被访者认为入住时工程质量、样板间与实际交付不符、面积误差、延期交楼。对此,美林花园的副总经理杨杰认为,质检站验收合格,并不意味着客户认可,这里面有个双重标准问题,为了使业主顺利入住,我们成立了交楼中心,由客户代表代客户,和物业一起在楼内拉网式检查,发现问题及时返修。
此外,公摊面积过大、房间设计擅自变更也分别得到半数以上被访者反映强烈的问题(详见表1)。除这些问题外,被访者还认为房地产市场还存在的问题有:交了定金住不了楼、收费不合理、产权归属有争议等现象。这些现象在某种程度上说明目前我国的房地产市场还有待规范。
被访者认为:这些问题的出现,虽然开发商、施工单位、监理单位,甚至购房者本人都有或多或少的责任,但首要责任在于开发商。因为调查结果显示,除装修质量问题外,认为应由开发商承担责任的被访者比例均遥遥领先于认为施工单位、监理单位是责任人的被访者比例(详见表2)。因此,要解决房地产市场的不规范问题,应首先规范开发商的行为。
除了政府有关部门出台相关政策规范开发商行为外,开发商为了顺利交楼又会采取哪些措施呢?美林花园副总经理杨杰认为,要规避交楼问题,应该从项目前期着手。在前期策划中,先考虑如何交楼,再考虑如何卖房。对于一些暂时定不下来的建材、设备,就先选择同类产品的最低标准,注意,不是最高标准。因为告诉客户最高标准,无非是在卖楼时,让客户感觉好些,但到交楼时,如果差距太大,就会有麻烦。物业管理公司也应该提前介入,他们会对对于会所的定位、一些设施设备的选用提出许多好建议,避免了小区建设在使用过程中的不经济性和不合理性。另外,“签单不算完,沟通一直不断。”因此,我们建立了客户服务部,销售人员与客户谈妥后,包括合同谈判、客户沟通等等工作就由客户服务部来接手。
北京市国土资源与房地产管理局有关领导说:“香港有‘入伙纸’制度,上海住宅建设局在搞入住管理办法,我们目前也在起草《北京市入住管理办法》。入住表面上看是业主权益的保障,实际上是一个系统工程,涉及到前期开发的所有问题。不过,我们也在摸索,审批制是不是最佳的管理模式?水、电、暖、房屋质量是否合格,政府有没有这个能力全扛?都在探讨之中。”
■《办法》能增添入住安全感
虽然《办法》的认知度并不高,但当问及被访者《办法》的实施是否有利于购房者的平稳入住时,绝大多数被访者持肯定且乐观的态度――94.8%的被访者认为能增强住宅消费的安全性,七成以上被访者认为购房者利益的保障性至少能提高50%以上。一位知道《办法》实施的李小姐这样说:《办法》实施后,能增强透明度,对开发商有一种约束力,能在60%的程度上保障市民的利益;一位不知道《办法》实施的曹女士也如是说:《办法》属于一种行业性政策,对购房者的好处肯定要多一些,能在50%的程度上保障购房者的利益。
《办法》在销售条件、广告与合同、销售代理、交付、法律责任等方面对开发商的责任进行了细化,如它明确规定了哪些商品房才能上市出售、哪些情况下购房者有权退房、买房定金能退、延期交房开发商应承担违约责任、广告内容应写进合同里、房产商对所售商品房承担质量保修责任等。这些规定能有效解决以上所述的目前存在的房地产问题,如面积误差过大、样板间与实际交付不符、承诺与实情不符等。
《办法》刚实施,京城楼市顿时有了新气象:某位开发商在其项目推广会上就明确告诉客户定金可以退还;某些开发商在样板间内明确告诉购房者哪套是交房标准、哪套是为了展示等。不能否认,与以往相比,京城房地产市场的透明度提高了。因此我们有理由相信《办法》的实施将进一步增添了住房消费的安全感。(海荣 周宏)