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卖保险产品还是投资地产?
保险公司热衷于开发养老社区,虽然始自泰康人寿陈东升的一个灵感,关键却在于保监会允许保险资金进入不动产。2010年保监会出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。两个办法允许险企投资不动产,但对险资运用范围、险企资格条件、险资投资比例、风险控制等做出了规定,如险企不得直接从事房地产开发建设,投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产的10%等等。
在上述两个办法出台后,保险资金正式获准进入养老地产。2011年保监会颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中,明确支持保险资金投资养老实体,并研究保险资金投资养老产业等税收支持政策。
尽管保监会表明了支持的态度,但保险公司在全国各地大手笔拿地,依然被一些市场人士解读为打着养老产业的旗号进军地产业。有市场人士质疑,国内保险公司做的养老地产,重点在“地产”上,而不是“养老”。
“其实,保险公司想做养老产业,无非是看中了它的长期投资回报。”杭州一位资深保险人士分析,目前保险资金的投资渠道有限,养老地产的市场潜力巨大,相对于其他投资渠道而言,属于回报率较高且风险较低的对象,与保险资金的投资需求相匹配。而且,保险资金的运作期很长,与养老地产这类周期长的项目也较为匹配。
保险公司更为看重的是,老人养老不受经济周期波动的影响,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
记者了解到,目前各大保险公司的养老社区都是与特定的养老险产品相挂钩,购买一定金额的养老险产品就可以获得入住权。如泰康人寿特别设计了一款“幸福有约终身养老计划”,凡购买该产品累计保费达到200万元的,客户及其父母,享有保证入住或优先入住的权利。据悉,目前这款保险已经卖出不少,也有客户已经预约了2015年入住泰康之家·燕园,预约客户主要来自金融人士、企业家等高知、高管群体。此外,也有泰康人寿内部的精英人士自购。
前不久,合众人寿刚推出了两款养老险产品与养老社区对接,分别是“乐享优年生活年金保险”和“颐享优年生活年金保险”。该公司的入住门槛相对要低很多,一般来说,累计交保费四五十万元就能获得养老社区的入住权。
这些保险产品与养老社区的挂钩方式是这样的:养老产品到期后,可以选择领取养老金,也可以选择入住养老社区。对投保的客户而言,等于多了一项提前锁定床位的增值服务。
养老,不是一家公司能做的事
养老社区的理念出自美国。目前在美国亚利桑那州有美国最为成熟的商业养老社区——太阳城。美国太阳城是全美新型养老社区典范,也是国内各大保险公司组团考察的社区。
2002年,北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目——北京国际太阳城,这也是我国养老社区的最早实践者。
而泰康人寿、合众人寿等打造的养老社区,或多或少模仿了美国的养老社区模式。“我们的养老社区,雇员以中国人为主,但高层管理团队基本是美国人。”合众人寿浙江省分公司有关人士告诉记者。
如果说保险公司是养老产业中的生力军,那么房产开发商对养老产业的青睐由来已久。以万科、绿城、保利地产(行情,问诊)、联想控股、香江国际、复星为代表,目前大大小小已有20余家房企涉足养老地产。
今年8月,绿城乌镇雅园学院式养老产品在杭推出,结果在4-5天时间里,该批房源销售一空。另一房产大佬万科则在良渚文化村精心打造着另一片养老天地。不少保险公司也在跟房产开发商频频接触,寻求双赢的合作模式。
“我们跟好几家保险公司谈过,但是还没有成型的合作模式。有一点是明确的,养老社区不是一家企业一个行业能独力做好的。我们需要整合各方面的资源来合力做这件事,比如医疗资源、再教育资源等等。”杭州一位负责养老地产项目的人士说,拿到了好的地块不代表能造出好的房子,能造出好的房子也不代表能成功经营一个养老社区。养老社区的路还很长,我们才刚刚起步。
浙江省社会科学院调研中心主任杨建华教授认为,民间资本和机构资本进入养老领域,在法律允许的范围内值得鼓励。保险业涉足养老社区实际上也是一种民间资本的投资,尽管其目的还是为了盈利,通过法律明确规范,保证保险业能获得合理的受益也是对养老社区健康发展的保证。不过,他提醒,养老社区这一项目的投资金额大,收益周期长。作为投资者,在投资前需要有一定的心理准备。