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钓鱼台七号院天价房,豪宅市场价格难突破。
就像人们对“鸡生蛋还是蛋生鸡”的莫衷一是,每块高价地的出现,总能引起无限关注和猜想,不知是面粉推高了面包,还是面包推高了面粉。
万柳新“地王”,让许多人对老“地王”的命运产生好奇:当年的高价地仍安好么?开发商赚了个盆满钵满?近几日,记者走访了市场上在售的多个“地王”楼盘,发现既有微利吸金的、优惠揽客的,也有涨价狠赚的,酸甜苦辣,五味杂陈。
甜中夹酸:高买低卖
大兴天宫院板块为人关注,源自2010年12月23日。当天,三家知名房企龙湖、保利和金融街先后在天宫院拿下三地块,楼面价分别为每平方米7519元、7824元及7908元,屡屡刷新该区域的土地单价纪录,也为日后三“地王”的近身肉搏战,埋下最初的伏笔。
上周,记者乘坐地铁大兴线,先后走访了龙湖时代天街、保利春天里、金融街融创三个楼盘。
金融街融汇:成本价卖盘
临近傍晚,三个楼盘的接待大厅,看房人不多,记者更成为金融街融汇项目现场的唯一客户。
“我们项目准备8月开盘,小户型,精装修交房,均价预计在每平方米15000元上下。因为首期开盘,几乎是成本价在卖,特别合适。”售楼员杨小姐边夸奖边介绍,融汇当初的拿地价格是每平方米7000多元,加上建安成本等,15000元贴近成本卖。
“成本价卖盘”,几乎已成为半年多来天宫院区域的口号之一。高价拿地一年后,适逢楼市调控,由龙湖时代天街开始,以首期每平方米11800元起、均价每平方米12500元的成本低价入市储客,以便快速周转、回笼资金。而这也给“近身肉搏战”中的另两位对手定了基调。
如今,龙湖时代天街已经卖到130平方米的四居楼王户型,均价每平方米14500元,有3万抵6万的优惠。“楼王产品的均价就比上次开盘贵了700元,几乎算是平开没涨。”销售员告诉记者。杨小姐说,“春天里的项目涨得太快,差不多的户型,毛坯,现在都卖到每平方米16000元了。”
保利春天里:低开高走
价格回升快,虽然听着是竞争对手的贬损,却是不少看房人对于保利春天里的感觉。
“这是我们上次开盘的销控表,只剩下顶层和底层几套房源了。”在春天里,售楼员小高接待了记者。销控板上,最便宜的房源单价已近每平方米16000元。
“之前我听说每平方米才卖14000元呀。”记者问。“14000元?那是5月份的价格了,这期可是楼王产品。”
不过,开发商保利地产昨日在官方微博上表示,二期定价较一期只有8%的涨幅,其中一期属于扣除营业税后基本无利润,二期属于微利销售。迄今为止,保利春天里累计销售760套,均价为每平方米14485元,和经适房3%至5%的利润水平相当。
甜中夹苦:高端盘网签速度或放慢
东四环地块,一直是供地稀少的黄金地段,金茂府和保利东郡两个老“地王”,也成为区域里少有的在售高端项目。
金茂府四期悄悄开盘
坐公交到大郊亭桥西站下车,与时代帝景间隔一堵围墙,看似罕有人出入的施工地块,就是金茂府项目。
2009年6月30日,历经97轮竞价、一个多小时,“黑马”中化方兴,以40.6亿元杀出重围,拿下广渠路15号地,刷新了当时北京乃至全国土地市场最高总价和最高单价两项纪录。历经了天价地、改规划等一系列风波后,2011年4月,广渠路15号以金茂府案名入市。
和普通住宅人山人海的热络不同,这个豪宅楼盘少有看房人,售楼员只有遇到来访时才会告知楼盘情况,常用邮件营销,却吸引着大量富人阶层。上周末,金茂府四期悄然开盘,106套房源申领了预售证,均价达每平方米60000元,根据排号时间先后还有5万元抵20万元、5万元抵15万元的活动。和两个月前的开盘价格相比,四期均价贵了5000元。
均价又贵了5000元
“贵一点”,一直是这个“地王”项目的销售策略。2011年4月,金茂府一期开盘,均价每平方米45000元,到了三期就变成了每平方米55000元,而四期又比三期涨了5000元。不过,前三期销售却受到了热捧。
“四期卖的是楼王产品,6万元均价算持平,100套房源积累了400组客户。”记者在开盘前几天询问时,销售员杨先生表示,6万元的价格是经过批准的,“再卖贵监管部门也不允许。”
实际上,随着国务院督导组到全国各地调查楼市情况,市场中已开始传出“高价盘”将暂缓获批的消息。“俗语说‘枪打出头鸟’。高价盘一卖,就会拉升市场的整体均价,特别是热销盘。所以,最近高价盘拿预售证,估计不是件容易事。”一位业内人士告诉记者,更有传言,高端盘的网签速度会放慢。
“破四”促销降低身段
和金茂府“越卖越贵”的策略相反,同样是当年的地王项目,位于东四环的保利东郡,却用“破四”的促销价来加速销售。
“我们在售项目均价是每平方米50000元到54000元之间,但推出了小户型优惠活动,7号楼的160平方米户型,作成了每平方米3100元的装修标准,优惠后均价在每平方米41000元。”在保利东郡售楼处,销售员李先生用“机不可失”形容项目的优惠,“我们是‘地王’项目,楼面成本不低,600万元就能拿下一套很划算。”不过,李先生也承认,8号楼的相同促销户型,之前卖得更便宜,这个月已缩小了优惠幅度。“现在相当于全款9.3折,比之前少了0.2折。”
苦中作乐:
遭受挫折后以价换量
“地王”总是争议多。位于朝阳阜通东大街的另一个老“地王”项目——远洋万和公馆,一年多来也曾因为各种风波,被置于舆论的封顶浪尖。
2010年3月15日,经过84轮竞拍,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下大望京3号地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块,该地块以高达每平方米27529元的楼面价,一举成为当时北京的单价地王。可三天之后,紧挨着的大望京4、5号地,保利拍出的楼面价仅到远洋的1/4。
因为迟迟没有动静,“地王”项目先后被传出退地、延期开盘,销售部总监李延峰个人微博上“身边有买得起千万豪宅客户的资源就可以私信联系,由我发工资,你成为该项目的自由客户总监”的征召,也被指为是蓄客不足所致。一直到今年5月,这个曾被远洋寄予厚望的地王项目,才最终放出要入市销售。
紧挨着慧谷阳光小区,目前已能看见万和公馆的雏形。销售人员介绍,目前在售260-290平方米的高层住宅,均价为58000元/平方米,可享受全款95折、贷款99折的优惠。“之前我们预期入市的价格不低于每平方米6万元,我的老客户听说58000元的价格后不少都过来了,首次开盘当天便签约8.2亿元。新开的二期价格和一期持平。”
“这些地王是2009年至2010年间土地市场泡沫膨胀最严重的时期拿的地。高点拿地,又遇楼市变冷,‘地王’项目在当下就多少有些尴尬,销售压力不小。”业内人士分析,这也是远洋为何最终愿意低价入市的原因。
“两次开盘大概卖了16亿元。”远豪的负责人坦承,低价入市对刺激销售确实起到了作用,“不过二期由于客户积累时间短,效果没一期理想。”
多数地王签约不足
根据中原地产的监测,截至7月10日,从2009年5月开始出现了溢价率超过100%的已入市19个住宅类“地王”项目,累计销售额为446.46亿元,合计总土地出让金达到468.76亿元。大部分地王项目的累积签约率不足30%,低于市场平均水平。
“换句话说,19个地王项目的合计销售额还未将土地出让金回本。”张大伟分析,对开发商来说,地王项目虽然拉动了房价上涨预期,表面看利于提价和盈利预期,可同时存在负面影响,一旦进入调控周期,地王的风险会被明显放大。“开发商必须通过银行贷款、股票增发、IPO等方式募集资金,直接导致企业资产负债率的居高不下。”
日前,中国指数研究院发布了《未来五年房地产住宅市场趋势》报告。报告指出,在调控政策的导引下,首次置业需求和首次改善需求,将是未来五年支撑中国住宅市场发展的主要动力。
“在刚需占据市场主力的趋势下,开发商靠囤地就能赚钱,炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返。”经济学家赵晓表示。(赵莹莹)