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核心提示:在近日结束的全国住房保障工作会上,住建部代表"国务院保障性安居工程领导协调小组"与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书,竣工量全面纳入考核。据悉,2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套,竣工总量确定为400万套。通过蛛网博弈推演平台,我们认为,在地产调控经济探底及债务到期的压力下,加强保障房建设有助于增加房地产市场的总供给,为房地产调控的"微调"创造空间。
一、房地产调控伴随经济探底
本周,上海和青岛相继宣布明年继续限购,这是继海口、广州、深圳等地后又一批宣布继续执行限购政策的调控城市。这也标志着市场对主流城市是否继续执行这一史上最严调控政策的关注已无悬念。从市场的表现来看,限购成本轮房地产调控的有力工具,是导致各地楼市成交量大幅下降,房价拐点加速的直接原因。
上周末国家统计局的数据显示,11月全国房价呈现继续下降势头。从11月份的数据来看,70个大中城市中,涨幅同比回落的城市有61个。11月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有61个。各地房价调控目标基本实现。从中央经济工作会议传递的信息来看,至少到明年1季度,房地产调控政策仍不会放松。在此前提下,预计房地产价格仍将回落。
随着房地产市场调控的持续,经济下行探底趋势加快。11月CPI从5.5%大幅下跌至4.2%,除了说明通胀压力回稳之后,更说明了消费低迷、宏观经济跳水的现实。有统计数据显示,浙江省今年前9个月企业数量减少2.5万家,超过2008年金融危机带来的影响,跑路老板超过200人。资金紧张无力还贷成为企业老板跑路的主要原因。由于明年一季度出口形势将异常严峻,在现有政策环境下,企业的生存环境或更加恶化,经济将加速探底。
二、保障房为楼市微调创造空间
地方政府在中央对房地产的调控中"很受伤".中原地产的数据显示,截至11月份全国36个城市流标地块合计达到117宗,环比10月份的22宗上涨了432%,流标面积达到了1580万平米。今年前11月全国130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿,减少达到了30%.随着偿债高峰期来临,地方融资平台的风险日益增大。
随着央行对存准率下调和交易持续低迷,北京、广州等城市首套房商业贷款利率从前期普遍上浮的水平向基准利率回归,部分优质客户甚至可以拿到优惠利率,这显示出部分地区的房贷政策已有所松动。而鄂尔多斯推出"贷款倍增计划"则可视为赤裸裸的救市行为,表明迫于地产调控经济探底及债务到期的压力,地方政府救市冲动已越发强烈。已有消息传一些地方政府正考虑对房地产调控措施予以微调,并可能在明年全国人民代表大会上提交相关建议。因此明年的人大或将成为房地产调控的重要时间窗口,可能出现在调控总基调不变的情况下,部分地区结构性放松的现象。
与此同时,中央再次强调加强保障房建设意在增加房地产市场的有效供给,缓解房价上涨压力,或为房地产调控的"微调"创造空间。由于资金压力成为重要难题,因此明年中央与地方的资金投入比例可能将有调整,以提高地方政府积极性。而2012年工作责任书首次将保障性住房的竣工量纳入全年任务的考核范畴,意在杜绝地方政府假开工的现象,这也意味着明年保障房建设对水泥,机械及建材等相关行业的拉动作用或更加实际。
综合来看,由于经济加速下行和地方债务风险增大,为防止经济和楼市"硬着陆",房地产调控存在放松性微调的可能。根据行为分析,随着中间环节将减少,市场倍增和并购潮来临。我们看多医药零售行业存在的市场机会。