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调控压力下,近期上海豪宅市场成交在迟缓中持续放量,但随着调控逐步走向平稳加上市场对限购令的适应,被抑制的刚性需求进一步得到释放。从成交表现来看,市中心板块趋热是带动这一波豪宅成交放量的主因,像外滩九里、翠湖天地,传统占据区位优势楼盘,表现均好于市场预期。同时业内预计,下一波放量将在新崛起的、逐渐成熟的新晋板块中实现,新一代国际社区的表现尤为强势。
豪宅迅速回温
年初,限购令、房产税等相继出台,豪宅市场遭受重挫,到2月份豪宅成交跌落谷底。但随着时间的推移,豪宅作为资金保温箱,它的抗跌性、增值保值能力逐步显现。从一季度末开始,豪宅表现复苏势头,部分高档房源成交呈"峰回路转"之势,像外滩九里、白金湾府邸等一线江景豪宅,均有不俗表现。
5月份,豪宅市场迎来迟来的"小阳春",大面积户型崭露头角。汉宇地产市场研究部指出,5月份,全市新房住宅市场上,单价4万元/平方米以上的豪宅公寓合计成交了224套,成交面积达到4.28万平方米,环比上月同期增长7.4%;而成交套数为224套,环比减少了25%,这意味着,5月,上海一手豪宅公寓市场售出的房源户型面积普遍较大。
事实上有调查显示,在通胀压力下,有超过6成以上的财富人群仍选择不动产投资,与此同时,越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。楼市,尤其是保值增值价值较高的豪宅市场,则是他们的首选。位于外滩滨江的江景豪宅和市中心豪宅,虽然近期涨势不明显,但因其传统优势地位及区位突出,仍受青睐。
因此,有业内人士预计,在豪宅成为主流的资产重配策略后,近期不受限购或其他政策影响的买房者经过一段时间的观察,已经开始入市。大多数客户打算一步到位,购置大面积产品,特别是占据稀缺资源,更具成长性收益的国际化社区板块,如杨浦区的新江湾城,成为有实力买家的蛰伏之地。
新江湾城领跑
数据显示,新政之后,杨浦区市场的回暖速度在16个区县中是最快的,3月杨浦区成交共计0.9万平,环比二月增幅达1053.6%,并超越了1月新政前总计0.8万平的成交面积。
究其原因,一方面,杨浦区豪宅供求比例最为合理。全市豪宅市场的成交主要集中在杨浦、浦东、松江、徐汇、长宁等区,其中杨浦区高达17%占据全市首位,为资源型豪宅和别墅的主要供应地。区域内供应量的充足为其回暖奠定了扎实的基础,新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭等项目集中上市,呈厚发之势。
另一方面,新江湾城和东外滩两大杨浦区未来规划的热点,折合为区域楼市的双重利好,为豪宅成交带来新的刺激。随着外滩一体化工程的启动和世博会的推动,滨江板块开发逐渐升温,上海市中心滨江住宅在可供开发土地资源稀缺和供需矛盾加剧双重趋势下而显得稀缺。东外滩成为最后一块可开发的处女地,随着政府规划实施与资金注入,正蓄势待发。
上海搜房网数据监控中心数分析师汤正魏表示,"杨浦区是近几年发展最为迅速的几个区县之一,新江湾城以及东外滩渔人码头的建设为该区带来勃勃生机。特别是新江湾城板块,作为上海市区最大的一块成片开发的土地,经过多年的建设与发展,已然成为沪上大牌豪宅最为密集的区域"。
事实上,由于市区滨江土地资源稀缺,以及独栋别墅用地已被禁止出让,东外滩豪宅用地已经相当有限,楼板价居高不下。再者,用地局限导致开发商为确保收益,只能做高容积率的产品,绿化率低,住居舒适感下降。而国际化社区则不同,如新江湾城,作为新一代国际社区,政府将打造国际化、知识型的花园生态城区。杨浦区委书记陈安杰同时表示,"新江湾城的生态也将继续严格保护,这不仅会让新江湾城的居民感到居住适宜,更会对周边起到带动作用。"
环境加品质构成性价比
资料显示,"地王"项目新江湾城F地块一期住宅项目即将开工,目前在建的项目,还有中建项目、银亿领墅、江湾萃二期等,未来以叠加、联排、类独栋、独栋别墅社区等形式面世。目前版块内在售或即将上市的项目有,华润·新江湾九里、九龙仓玺园、仁恒怡庭等,其中,华润·新江湾九里即将有稀缺新品上市,产品以法式大平层展开差异化竞争。
业内普遍认为,新江湾被视为超越联洋、碧云的,更为符合国际化人群居住的载体,也是热钱流入的价值洼地。国际化社区规划利好,以及四通八达的交通接驳,同时新江湾城坐拥上海市区最大的、唯一的原生湿地资源,还有专为豪宅定制的生活配套和百年学府资源,是名副其实的上海绝无仅有的贵胄地段,也是近年来豪宅进驻的热点区域。
"为配合杨浦区政府第三代国际社区规划理念,新江湾板块后续上市的项目均以稀缺大平层、高端别墅类项目为主,形成绿色、宜居、低碳的高端国际化居住氛围,以此引领国际化居住风尚。"新江湾九里项目负责人介绍。
据调查显示,超过四成的人希望在2011年下半年买到性价比高的房子,六成受访者表示今年年内计划出手买房,改善居住和抵御通胀预期而买房做投资保值之用的人总共超过六成,这意味着,今年下半年,上海豪宅将成为资金的重要潜伏之地。而新的增长点带来的叠加刺激,成为提升楼市价值的双重保险。版块内,华润·新江湾九里的入市或将满足市场需求,"九里系"高品质作品将再次席卷上海。
附件:
华润置地有限公司简介
华润置地有限公司(HK 1109)是华润集团旗下的地产业务旗舰,是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港蓝筹股之一。截至2011年3月,公司总资产超过1380亿港元,净资产超过530亿港元,土地储备面积超过2660万平方米,是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。截止到目前,华润置地已进入中国内地35个城市,正在发展项目超过70个。
华润置地以"品质给城市更多改变"为品牌理念,致力于达到行业内客户满意度的领先水准,致力于在产品和服务上超越客户预期,为客户带来生活方式的改变。目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、绵阳、福州、常州、南通、南京、鞍山、青岛、郑州、扬州、海南、唐山、济南、徐州、长春、南昌、泰州、哈尔滨、淄博等中国内地35个城市践行着高品质的理想,并已形成六大住宅产品线系列:幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列;持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城、欢乐颂三种模式,其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作,是中国内地最具示范效应的都市综合体,以其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州登陆,在引领城市生活方式改变的同时,带动城市经济的发展、改善城市面貌。华润置地深度挖掘品质需求,从客户起居行为出发,提供从户型布局、变形家具到人性化收纳设计的增值服务。
华润置地致力于通过内涵式的核心竞争力塑造和全国发展战略,持续提升地产价值链生产力,成为中国地产行业中具竞争力和领导地位的公司。
华润·新江湾九里--->>简介:
华润·新江湾九里以传承华润九里系传世精神为意志,演绎时代人物家族生活的旷世力作,项目凭借坐拥上海第三代国际社区,静享绝版市中心生态湿地,拥五角场繁华核心之贵胄,潜心铸造名流生活圈。建筑全立面采用新疆戈壁沙漠的珍稀石材卡拉麦里金,为矿石极品;园林承袭法式宫邑"十字园林"建筑风格,塑造皇室威仪,名贵树木绵延成南北向绿轴,塔形涌泉等梦幻水景铺就东西向的蓝轴,倾力雕琢法式大宅至臻境界,满足当下宫廷想象。