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制图/王欣蕊
实际案例
孟先生今年25岁,目前和父母一起居住,年收入72000元左右;母53岁,年收入100000元左右,距离退休还有2年时间;父52岁,年收入35000元左右,距离退休还有8年时间。家庭每个月生活费大概在1500-2000元左右,油费800元/月左右,其它零花费用大概500元/月。目前家庭现金流在30万元左右,其中具体配置是保本基金6万元,银行中期理财产品10万元,短期理财产品10万,股市4万元。家庭共有3处房产,第一套在河北区面积56平方米,目前租金1500元/月,房龄超过30年。第二套位于南开区面积133平方米,现三人居住于此,贷款购买,享受首套优惠,采用等额本息目前每月还贷1563元,还款期至2018年,目前还剩房贷12万元左右。第三套位于河北区面积135平方米,未来用于小孟的婚房,贷款购买,公积金贷款方式,目前还剩房贷24万元左右,目前出租每月2900元,房龄2年。还有在购房时找亲戚借的30万元无息借款。此外,还有一辆价值8万左右的车。小孟名下有份附加意外和大病的万能险,母亲名下有份意外身故的万能险,还有就是父母的社会医疗和养老保险。
问题:随着楼市调控的力度逐渐加大,母亲预计到未来楼市价格将会受到影响,并且此趋势将会传递到二手房市场。考虑到第一套56平方米旧宅的房龄已经达到30年,而且4楼无电梯,现准备将其以60万元左右出售。而小孟认为目前旧宅的租金恰好可以支付第二套房贷金额,而且当前负利率明显,虽然老房保值功能渐弱,但贬值速度低于负利率增长,因此应继续出租。
出售中国银行天津分行财富管理中心资深理财专家褚文静
分析孟先生家庭的资产结构,孟先生家庭总资产现值大约为420万元(房产以每平方米12000元计),总负债66万元,资产负债率为15.7%,且有两套房产的租金收入,负债水平不高,财务较为稳健。但孟先生家庭资产中的固定资产占比为87%,流动资产占比仅为13%,偏重稳定,流动性不足。而投资资产只有股票,风险过于集中,遇到系统性风险时会有较大的波动。
孟先生家虽然目前财务状况良好,但父母的养老储备不足,应加大养老储备的投入。考虑孟先生已到结婚年龄,虽然住房问题已解决,但仍应计划结婚费用的支出以及后续的储备问题。
解决以上财务问题的重点,同时也是全家人分歧较大的是老宅是否出售。其实房子是出售还是出租,应该综合考虑房子的情况、政策的倾向、家庭财务状况,以及投资收益等等方面。
首先房龄已有30年,我国的70年产权政策使得房子的未来归属,以及多套房产的保有税的陆续出台都对房子的去留产生影响。其次我们算一算此房的投资收益,房产现值为60万元左右,每月的房租收入为1500元,年收入18000元投资回报率为18000/600000=3%,小于银行一年定存利率3.25%,收益并不高。再来看看政策问题,房产政策的确会影响房价的走势,但如果房价合理,符合中国经济的增长应该是关键。但随着中国经济的增长,中国人“家”观念的逐渐淡化,会慢慢吻和国民收入的成长。房子的投资回报会相对平稳,所以我个人不建议多存房,况且抗通胀的投资品种很多,比如最简单的银行理财产品,保本固定的产品收益率也会在5%上下,如果我们做一些投资组合的话,我想收益会较为满意。加之目前孟先生家负债66万元,且有30万元是亲戚无息借款,而孟先生家的现金流较为短缺,所以可以考虑先出售此房,用房款可一部分用于还款(亲属的30万元外债),一部分规划投资改善生活,为孟先生父母的养老做好准备。
孟先生的父母都快退休,但随着年龄的增长,看病以及养老的生活成本却会逐年上升,以正常寿命计算,人退休后至少还会有20-30年的时间,假设每年的生活成本支出在3万元左右,就需要60-90万元的养老支出准备。剔出固定养老金发放,至少会有30-50万元的缺口,所以应尽早做好规划。
出售房屋后的具体资产配置:
初始资金:60+30-30=60万元
品种金额占比年收益率
银行存款10万元17% 3%
保本理财20万元33% 5%
平衡型基金20万元33% 10%
债券型基金10万元17% 7%
合计60万元100% 6.6%
备注:银行存款的变现能力最强,以便应付日常的非计划支出以及准备孟先生的结婚以及购车等费用支出,可以考虑做一些短期银行理财产品,收益在4%左右。
保本理财的收益不太高但稳定,收益足可以抵御负利率上涨,此部分资金可以考虑作为孟先生自己婚后生活的投资本金,为以后孩子成长以及自己养老做准备。
基金投资。此部分投资较为关键,目前市场的点位不高,长期看有一定的投资价值,长期投资的理论回报应该不会低于GDP的增长。加之孟先生的父母离退休年龄不远了,可以考虑作为父母的养老金储备。此部分投资的关键是长期投资,才会有较为可观的收益。
以上的投资组合,可以根据个人的投资偏好做相应调整,可以少量介入一部分股票投资,因为作为养老储备的资金不宜风险过大。
另外孟先生父母的保险不足,一般来讲保险最好能够覆盖意外伤害、重大疾病、养老等方面,如果没有覆盖也不建议现在购买,因为现在购买容易出现保费“倒挂”现象。建议孟先生查看自己的保险是否足额,做好长期规划。
出售建行天津分行财富管理中心理财师吉洪春
目前我国宏观经济处于复苏阶段,“十二五”规划刚刚进入开局之年,各地方政府也同中央政府签署“军令状”实现1000万套保障房任务,全国170多个城市向社会公布了2011年房屋价格调控目标,天津市也发布了2011新建房屋价格控制目标,即2011年要继续扩大住房保障制度覆盖面,加大公共租赁住房建设力度;保持住房价格基本稳定,新建住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。种种迹象表明,现阶段房屋价格调控已成为各地政府重中之重的任务之一,房地产价格飞速上涨的时代即将终结。从目前经济看,我市房屋价格虽不至于出现大幅下滑的局面,但综合考虑2003年开始的房产价格上涨周期、目前房屋出租的投资回报率、房龄、维护成本、户型结构等因素,建议小孟在2011年上半年将这套老房子出手。另通过假设房屋出售、房屋出租这两种状况,小孟家庭现金流、净现流及投资回报率的量化分析,同样建议小孟在2011年将这所老宅出售。
从背景资料看,小孟的家庭资产负债率较低、储蓄结存率都相对合理,家庭财务状况属于良好状态,但若结合生命周期分析会发现小孟家庭资产配置上对保障类资产、抗财富贬值类资产配置不足。初步建议在老宅出售后(目前估算二手价格在67万元左右),30万元偿还亲属借款,剩余37万元作为金融资产进行投资而不要用于偿还另外两所住宅的贷款。至于支配方向建议首先为小孟父母增加足额的重大疾病保险保障,为小孟增加70万元左右的定期(终身)寿险保障。在理财方面建议该家庭增加贵金属(黄金、白银)的投资占比以应对通胀及平衡金融周期所带来的权益投资的风险。更多调整应在了解该家庭投资偏好后进行。
目前楼市调控力度如此之大应该是许多刚性购房者所期待的,毕竟从目前数据看房屋成交量大幅萎缩,成交均价小幅下滑。有可能会出现刚需购房者所期待的价格大幅下滑的结果。但结合目前国内经济状况、我市的发展步伐等因素考虑,目前二手房价格不会出现大幅下跌的可能,毕竟二手房同一手房相比有许多优势,如房屋所有权多数归个人所有,不存在房产企业沉重负债的情况,房屋购买成本低、地点多处于市内六区及环城四区等。所以说目前的调控政策对二手房出售价格中期影响不大,只是短期成交时间会有所增加。至于房屋出租价格还应归于房屋所处地点的交通、教育、生活、人文等因素。
出售招商银行私人银行投资顾问张媛媛
未来一段时间,房地产调控可能会继续收紧。但是房价下跌不是一个急速过程,因为房地产与建筑、水泥、消费、金融等行业均有较高的行业关联度,所以在此种调控下,房价可能会呈现出长期的趋势向下,但短期的阶段反弹的一种情况。目前社会融资量占比达到40%,但是从数据分析看,很多社会融资是过去一年内审批通过的存量融资。今年部分商业银行对部分房地产信托审批开始收紧。所以对于客户目前持有的投资型房产,现在出售依然是处于比较好的价位。孟家的老房子因为房龄以及房屋的结构,租金上涨的潜力不大,但是如果随着政策继续调整,此房价下跌的概率加大,客户可以根据家庭资金情况适时选择买卖。
孟家的资产配置中除4万元的股票配置,目前负利率加速增长的情况下,货币政策的紧缩和对房地产的调控仍然是影响目前股市的重要因素。由于市场信息的不对称型,个人投资者在市场震荡的行情中较难把握节奏,建议进一步配置。
在资产配置方面建议能够留大概6个月左右生活费20000元,留足流动资金做紧急储备金用。可以做一些流动性较好的货币管理型理财产品,比如货币性基金。孟家可选择部分投资基金定投,在固定时间(如每月8日)以固定金额(如500元)投资到指定的开放式基金中,类似于银行的零存整取方式。这样投资可平均成本、分散风险,比较适合进行长期投资。保本基金一般以3年为一个保本周期,投资保本基金波动小、风险小,即使在市场下跌时,仍能保持好的收益率。且近几年来成立的保本基金,无论是已结束保本周期还是正在运作当中的,都获得了不错的收益。所以孟家可在保本基金方面提高配置比例,其余资金可做一些短期的银行理财产品。
出租兴业银行理财经理马宝玲
随着各种调控政策的推出,大多数购房者对未来房价走势产生观望心理,房屋成交量下降;而且该房屋已有30年房龄,有拆迁可能,所以此时出售未必能获得一个好的价格。小孟家的收入减去支出后有较大盈余,其第二套房的按揭贷款享受75折优惠政策而且还款压力不大,出租该老房子的租金可以覆盖第二套房贷金额。虽然信贷政策收紧但高通胀还将持续,所以房产保值增值功能依然很有吸引力。
目前的楼市调控政策主要以平抑房价、收紧贷款政策等从严措施为主。但从经济周期的角度考虑,以后的房贷政策也是有可能放松的,面对人民币升值,游资涌入中国是必然的,其中仍会有部分资金会选择配置房地产。因此可选择在对楼市调控放松的情况下出售此房。此房屋房龄已超30年,如有拆迁的可能则小孟所获得的拆迁款则远大于其出售此房的价格。
小孟母亲距退休只有2年,小孟则为家庭主要经济来源,应增加他的社会医疗保险投资。保本基金虽安全性高但收益率相对较低,现在银行的中短期理财产品风险都不是很大而收益率则大于保本基金,可加大对银行理财产品的投资。而目前投资黄金以应对负利率增长问题也是个不错的选择。
小孟的短期理财目标主要是准备婚嫁资金,长期目标则是父母的赡养费用及未来子女教育金。
以上意见及规划仅代表理财专家个人观点,市场有风险,投资需谨慎