自去年4月以来，中央先后启动三轮楼市调控，政策力度也逐步加码，甚至被媒体称为"史上最严厉".然而从去年的市场表现看，政策效果似乎并未达到。目前，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。显然中央不希望楼市调控政策的效果落空，重蹈此前的"覆辙".

　　一、楼市调控加码

　　根据国家统计局的数据，2010年全国70个大中城市房价上涨9.9%，今年一季度全国主要房地产市场尽管成交量整体不乐观，但是价格没有明显回落，甚至仍有上升，调控始终难见成效。而在调控措施颁布之后，中央甚少有实地督查的举措，这次对16个省(区、市)进行督察，规模也算空前，足见中央对本轮政策调控的效果空前重视。

　　中央的调控政策一轮比一轮强硬，但各地已经出台的房地产调控政策多少让人有些失望。中央的政策在实际执行中自然大打折扣。"限购"引发的需求"速冻"也没有让开发商着急。有开发商称，目前，2.7万亿的土地出让金很大部分已经通过拿到的土地证又被开发商在银行作了抵押贷款，开发商不卖房，银行最终要"埋单".因此，现在的政策缺乏持续性。

　　在流动性不断收紧的大背景下，房地产开发贷款增速将持续回落，限购、限贷、连续加息将使开发商今年的销售资金回笼速度减慢。而同时，保障房的建设日益紧迫，而保障房建设的喉结在于资金来源。

　　国务院副总理李克强两会前强调，今年建设1000万套保障性住房是硬任务。中央与省级政府则以"军令状"形式签订了责任书。根据已经披露的信息，截至2010年8月，中央财政去年年初安排的692亿元和追加安排的100亿元保障性住房建设资金已全部下达，加上地方公积金增值收益，保障房缺口仍然高达万亿，需要握有大量土地出让收入的地方政府积极投入。

　　因此，在房地产调控加码、"卖地、举债"谋发展的路子遭遇严峻挑战、保障房逼迫加速而资金成问题的情况下，加速推进国资整合，提高资产证券化率，在一定程度上能够减轻财政压力，地方可以通过收缴国企红利或退出部分股权获取资金。

　　二、地方推进国资证券化加速

　　上海国资改革方向已然明朗："十二五"期间，上海90%的产业集团将实现整体上市或核心资产上市。2011年，上海市国资的证券化率目标为：力争达到35%左右，涉及上市资产167亿。从地方政府角度来看，我们认为由于地方财政压力的倒逼，地方政府推动国资整合的意愿也日渐强烈。

　　首先，由于地方国资企业的收益大部分归地方政府所有，因此地方国资通过整合后产生的效益和增值收益实际上也大部分归地方国资企业所有。而在此背景下，地方政府推动当地企业进行整合并购的动力必然大大提升。

　　其次，对于地方国资企业而言，决定其整合成败的压力恰好是地方政府的意志。从以往经验来看，在之前中央政策推动的跨地区地方国资企业整合过程中，其进度明显不如人意，其根源正是地方利益的阻隔所致。

　　三、未来走势分析

　　在经济滞涨风险逐渐显露的当前阶段，通胀居高不下，管理层持续收紧货币政策，同时对于房地产的调控，短期内还不能兑现成效。地方政府推挤国资证券化的意愿日益强烈。借助资本市场，通过国资上市增值来提供资金来源，粗略统计市值近15万亿。目前，从地方政府的动作来看，地方国资整合明显提速。

　　根据统计数据显示，在上海国资改革的大幕拉开之后，A股资本市场重要的机构投资者已经陆续潜伏相关企业。而国资证券化的顺利实现，还需要股票市场给予配合和主持，最直接的说法就是需要牛市格局。

　　总的来看，在中央加紧房产调控的背景下，地方政府迫于财政压力，推进国资证券化解决地方财政的意愿日益强烈。为顺利实现这一目标，不排除人造牛市的可能性。

　　四、超预期分析：土地财政、国资整合

　　在经济滞涨风险逐渐显露的当前阶段，地方政府推进国资证券化的推进意愿日渐强烈，地方国资整合的高发趋势似乎越来越明显。通胀居高不下，管理层持续收紧货币政策，同时对于房地产的调控，短期内还不能兑现成效。推挤国资证券化是地方政府有积极性去推进的，也是比较好完成的事情，最重要的是有利于经济的发展。

　　区域振兴、保障房建设等资金缺口较大，地方融资仍然要发挥较大作用。考虑到欧债危机的警示作用，地方融资平台不能只依赖银行系统，而是需要借助资本市场，通过国资上市增值来提供资金来源，粗略统计市值近15万亿。目前，从地方政府的动作来看，地方国资整合明显提速。