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有人会质疑,若炒房客能够按照合同约定支付全部房款,那何必还要计较他怎样处置房子?其实遇到此种炒房客,不管对卖房的房主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。
对卖房的房主来说,如果办理公证,虽然房主最终能取得全部房款,表面上看没有经济利益的损失,但存在一系列风险。
首先,炒房客将该房屋转卖他人,炒房客只是名义的卖房人,形式上是代理原房主出售。若该合同履行过程中产生纠纷,新的买房人可能主张原房主与炒房客存在恶意串通的行为。一旦发生诉讼,原房主将被直接列为被告。
其次,因原房主已将房屋交付炒房客并取得价款,实际占有人和使用人已随之转变。
炒房客再行转卖甚至进行多次转卖,产生纠纷后,新的买房人会要求买卖合同的相对方——原房主交付房屋。原房主必将承担“一房二卖”甚至“一房多卖”的法律责任。
另外,若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构,将房屋进行修饰后转卖。新的买房人入住后发现质量问题,会直接向原房主主张修复或赔偿。
因房屋未过户,在炒房客寻到下一个买家前,若将房屋租赁给他人,或在该房屋内进行其他违法乱纪活动,原房主作为房屋的所有人可能为此承担更重的法律负担。
更有甚者,若炒房客未向原房主支付全部房款,一旦其将房屋转售后卷款逃走,后果更不堪设想。
买房人 将遇四大弊端对新的买房人来说,买房遇到炒房客也有较大弊端。
首先,以不满五年的普通住宅为例。按照交易习惯,二手房交易的营业税一般约定由买房人承担。正常交易途径下,炒房客从原房主处购买时应按照房价款差额征收营业税,炒房客再次转让给新的买房人应再次按差额收取营业税。
但因炒房客不办理过户和交税,所以新的买房人是按照原房主购房价款为基准计算营业税。实际上是炒房客将本应由自己承担的大部分税费转嫁给新的买房人。
同时,因炒房客不是实际房屋产权人,对房屋状况不甚了解,还会为了提高转卖价格进行简单装修,隐藏房屋缺陷。买房人最终买到的可能不是其理想的房屋。
房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题,这些工作炒房客往往不能直接办理,新的买房人会因此产生不必要的麻烦。
如果遇到炒房客“一房多卖”,则买房人难以顺利取得房屋。
法官提醒 如何防止炒房客算计房主在卖房时对一些问题多加注意,能大大降低遇到炒房客的风险。
首先,选择正规中介机构提供居间服务。出售二手房应选择知名、正规房产经纪机构。这些机构一般操作规范,管理严格,工作人员业务熟练,可避免中介与炒房客一起“做笼子”的情况出现。
第二,不要贪图支付全款而大幅降低报价。
炒房客一般会选取面积较小、总价较低的房屋进行买卖,并以短期内支付全款等理由压低房价。这往往是炒房客压低房价的一贯伎俩。房主应以正常市场价出售房屋,不要贪图买房人能够短期支付全款而过分降低价格。
第三,留意买卖合同中的公证条款。
办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径。卖房时若见到合同中有公证条款的一定要多加小心,最好不写公证条款,或将公证内容在合同中明确,不要给炒房客留下进一步操作的空间。
买房人应注意同样的问题,最好直接与房产证登记的产权人进行交易,从而避免炒房客钻空子。
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