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北方网专稿(记者孟建):新年伊始,天津多家银行陆续出台了有关存量房个人商业性贷款利率7折优惠的调整方案。对于广大房贷客户而言,这无疑是一个利好消息。尽快通过银行审批并享受到更低利率的优惠是他们共同的期盼。
然而,记者在采访中却发现,尽管银行出台了实施细则,但出于对自身利益的考虑,某些银行对房贷利率优惠措施的执行并不是特别积极。据了解,目前在本市只有部分银行的优质客户享受到了7折优惠,而很多贷款人提交的申请仍处于“待批”状态。至于能否通过审批、多长时间才能完成审批,各家银行则含糊其辞,不愿正面回答。看来,普通房贷客户要想在牛年来临之际享受到利率优惠的“新年红包”并不是一件容易的事。
各家银行:细则规定五花八门
此次各银行出台的细则差别很大,让房贷客户颇有“乱花渐欲迷人眼”的感觉。除了要求首次置业、普通住房、利率水平等基本条件之外,多数银行都在细则中开出了五花八门的附加条件。
例如,有的银行规定客户一律需要事先提出申请,有的则将符合条件的客户的存量房贷利率进行了系统自动调整;有的银行规定客户不能有任何逾期还款记录,有的则规定当前12个月内还款记录良好。
对于住房面积,多数银行都要求在144平方米以下,而有的银行则要求必须在90平方米以下;而有关初始贷款金额的规定,有的银行在细则中没有提及,而有的银行则将其列为参考条件,比如要求“季度审核月均资产不低于3万元或房贷金额不低于10万元”,或“初始贷款金额在30万元以上”等等。
此外,对于广受关注的“优质客户”的标准界定,各银行也是不尽相同。有的银行比较看重客户的资产状况,有的更看重客户的信用状态,还有的则看重客户的收入稳定程度。
房贷客户:面对附加条件很无奈
一位业内人士透露,目前各家银行公布的实施细则大多都只是原则性的,而还有一些限制性的条件都由银行内部掌握。为了防范竞争对手,这些是不会对外公开的。银行这样做就是为了争取主动权,当然操作起来也会有很大的回旋余地。
目前,银行对那些贷款额度大、信用良好、对银行贡献度高的所谓优质客户们更加照顾,对他们的申请审批速度也非常快,而众多普通房贷客户则不会享受到这样的“贵宾级”待遇。
在某大型国有银行贷款的苏先生对记者说,因为自己曾有5次逾期还款的记录,起初被认定不符合享受利率优惠的条件。但苏先生在仔细咨询了该行业务人员后发现,该行规定的是“不能有连续3次的逾期还款记录”,而自己恰恰并不是连续违约。“我要是不问,他根本不会对我解释!”苏先生非常气愤。经过几轮交涉,该行最终勉强同意苏先生填写申请,不过要求他先签一份保证书,保证今后“不再逾期还款”,否则就不能享受利率优惠。至于审批能否通过,银行则不明确表态。
魏女士没有任何逾期还款的不良记录,她的条件也非常符合某股份制商业银行的细则要求。前两天她刚刚填写了申请,但对于申请能否通过自己心里也没底。“银行只是告诉我耐心等待,至于等到什么时候他们也不好说,给人的感觉就是政策透明度不高。”最让魏女士想不通的是,该行也给她附加了条件:3年内不能提前还贷,并实行浮动利率,利率按月调整。“如果利率升了也不能提前还款,我只能多付利息,他们的做法也太霸道了。”
像苏先生、魏女士这样的遭遇,现在很多申请房贷利率优惠的客户都经历过,他们对银行的消极态度和“霸道”行为既气愤又无奈。那么银行对客户设置的这些附加条件和门槛是否合法呢?部分律师对此也持不同的观点。有的律师认为,在市场经济条件下,银行在法律允许的范围内,有权根据自己的经营状况设置条件来选择客户。而有的律师则表示,银行出台的细则中有些违反了法律规定应被视为无效条款,比如对提前还贷的限制,就违反了《中华人民共和国合同法》相关条款的规定。
7折利率背后:银行利益受损
其实,银行之所以对房贷客户“怠慢”也有自己的苦衷,利率7折优惠导致利润减少,是银行动作迟缓的主要原因。“银行不希望更多的客户知道他们可以申请7折优惠这件事。”一位银行界人士说,这在业界已是公开的秘密,因为7折利率带来的是银行利益的损失。根据天津易居房地产研究所的测算,如果银行实行7折房贷利率,利润会变得很薄。比如:5年以上贷款基准利率打7折后为4.158%,与5年期存款利率3.60%相比,仅仅有0.558个百分点的利差。
天津房地产协会副会长、南开大学金融系房地产金融研究中心主任徐保满教授认为,银行作为企业追求利润最大化是无可厚非的,此次政策调整央行赋予了各商业银行更多自主确定细则的权利,银行根据各自的实际情况制定了不同的细则。然而执行优惠利率毕竟会使利差收窄并挤压银行的盈利空间,出于这个原因,很多银行都对存量房贷优惠采取了不积极、不声张的态度。另外,不对审批时间和审批能否通过做出明确承诺,虽然会使众多房贷客户感觉不爽,但银行这样做也并没有违反任何政策规定。
徐教授建议,房贷客户应该采取主动,比如可以到人行天津分行查询并打印自己的征信记录,并提交给银行来证明自己信用良好,以此催促银行尽快办理,缩短等待时间。
市民期盼银行降低门槛
对于各银行出台的细则尺度不一的问题,徐保满教授认为,这是央行过度下放自主权造成的。“央行应该对一些问题有统一的规定,比如在贷款额度上,不能以贷款余额的多少来区分是否可以享受利率优惠,既然都是存量房贷,就应该一视同仁。可以说,现在有些银行附加的不合理条件就是钻了这个空子,并导致存量房贷优惠业务出现了不和谐的音符。”徐教授说。
针对宏观经济可能出现的下滑风险,自去年以来央行多次下调了利率水平,并出台了房地产新政对存量房贷的利率实行优惠,这些措施充分体现了政府帮助居民减轻购房负担,鼓励消费,扩大内需以及保经济增长的决心。然而由于目前存量房贷市场出现的问题,却让众多的房贷客户无所适从。因此,不少市民都希望,银行在合理考虑自身利益的同时,更应该着眼大局,重视房贷客户的呼声,降低不合理的门槛限制,让房贷新政真正惠及于民。
近日,记者又获悉,部分已经出台了细则的银行为了取得竞争优势,也开始转变观念,“松口”表示可以给予更多客户享受7折优惠。例如某家银行把原来的“无逾期记录”条款调整为“近一两年内没有逾期记录”,把原来的“白金卡”客户标准放宽为“房贷30万元以下”。业内人士预计,随着银行间竞争的加剧,不排除有更多的银行会对细则进行调整的可能性,对众多房贷压身急切希望“减负”的市民来说,这的确是一个非常可喜的变化。