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房地产业是改善城市环境的主力军,它所构建的种类繁多的商业房地产、住宅和公共房地产,为投资者和消费者提供了工作、休闲和居住空间,即提供了优越的物质环境;在这些房地产建设过程中扩大了街道、小区、厂房周边地区的绿地范围,即提供了优越的自然环境;另外,随着房地产业的快速发展,智能房地产、绿色房地产不仅满足了人们的物质需求,还使人们的精神需求层次不断提高,即提供了优越的人文环境。因此,住宅不仅是人们居住的场所,同时还为人们的工作和生活提供精神和物质服务,而且这些服务效用的高低与住宅价格呈正比关系,即舒适度越高,越能吸引消费者,住宅价格就越高或上涨迅速;反之,住宅价格越低或上涨缓慢。
无论是城市舒适度的自然与物质属性,还是社会环境属性,都是消费者在进行购房决策时所格外关注的内容。由于这些舒适属性的存在往往与资本投入密不可分,或者说城市舒适属性是资本化的结果,资本密度越高,城市舒适属性就越优越,住宅价格也就越高。我们认为从现今社会发展趋势来看,资本概念已经得到扩大,一般包括物质资本、人文资本和生态资本。因此,本文中所指的资本密度也是一个广义的概念,具体包括人文资本密度、物质资本密度和生态资本密度。显然,不同的资本密度或不同类型的资本密度的多寡决定了该区位上住宅价格的高低。
一、人文资本密度
人文资本是一种特殊资本,一般指物业所在区位上文化、教育及社区和睦度的溢出效应所形成的集聚资本,是人的全面发展和社会经济发展的内在需要。
1.人力资本集聚效应。有技能人群的集聚和交流所的外部性和知识溢出效应主要体现在两个方面:一是个人人力资本可以提高自身的创造力;二是人力资本的集聚导致了社会生产力的提升,这种正外部性是经济长期增长的基本动力之一,也是富国和穷国收入差距长期存在的主要原因。除此之外,人力资本集聚对住宅价值也有深刻影响。20世纪80年代美国大都市区人力资本平均教育程度的提升,导致工资增长3%至5%。而人力资本存量高的城市的住宅成本一般也较高,人力资本的集聚导致了土地价格上涨,住宅租金对人力资本的弹性大约在0.1至0.2之间。在1940至1990年间美国受过高等教育的居民增加了10%,而工资和住宅价值则分别增长了0.2%、0.7%。住宅价值增长速度比工作增长速度高三倍,说明高素质人群的集聚对住宅价值的影响更显著。
2。社会人文资本效应。它包括文化资本效应和社会人文环境资本效应。文化资本是指那些非正式的人际交往技巧、习惯、态度、语言风格、教育素质、品位与生活方式,包括有形和无形文化资本。有形文化资本就是指文化产业,无形文化资本指社会价值,也就是超越时代并流传给后代人的有形或无形资产。文化资本的集聚是人们生活水平和受教育程度的象征。住宅坐落在特定的区位上,文化资本在该区位上的集聚自然会对住宅价值产生深刻影响。
社会人文环境资本是指社会中与人的发展有关的社会因子的集合,它所产生的效应是社会发展的主要动力。人们购买住宅的偏好、住宅价值与社会人文环境资本密度有较大关系,其中,学校质量、种族状况及犯罪率的影响更为显著。几十年来经济学家对公共服务质量,特别是学校质量对住宅价格的影响给予了极大关注,许多学者还对公共教育质量对住宅价格的影响做了量化研究。在对该问题的研究中,他们认为在假设迁移成本为零的条件下,人们将尽量选择符合自身公共支出偏好的社区。每个居民都做出类似选择,住宅价值将取决于以教育质量为主要代表的公共服务量的高低,即这些公共服务被资本化到住宅价格中。其他的,如学校布局、种族状况、犯罪率等社会人文资本都将资本化到住宅价值中。
二、物质资本密度
物质资本密度是舒适属性的重要组成部分,它一般由住宅质量、交通可达性、运动场设施、开放空间及公园数量、城市形状等组成。追求效用最大化的消费者选择住房的同时,也选择了该住房所在区位上特有的舒适属性,这些物质资本属性也将包括在消费者的购房预算约束中。
20世纪60年代,阿朗索利用土地市场模型研究交通成本与住宅价值的关系时,发现家庭到市中心的距离与土地价格呈反比,接近市中心的地租相对较高,因为那里的交通成本较低。在这之后,其他学者利用类似的模型证明了,当距离增加导致的住房成本的降低被闲暇时间的减少所抵消时,区位均衡便形成。显然,他们的研究把交通费用和时间作为影响住宅价格的重要因素。此外,近几十年来,交通已成为影响城市发展和土地利用效率的一个关键因素。为解决交通问题,多种交通方式开始出现,并对住宅价值产生了重要影响。由此不难得出,在各种类型交通项目建设通告发表后,交通线附近的土地价值会随之上升,因此,将土地利用和交通设施建设同步进行,是实现公共投资效应最大化的一种选择。
住宅建筑自身是物质资本的主要组成部分,如果住宅拥有更多令人满意的物质属性,那么它的市场价格将更高。这些物质属性包括房间数、建筑面积、浴室的数量、住宅年龄、地下室、车库、热水系统、壁炉、空调设施等。由于运动设施可以为人们提供健身、娱乐服务,对住宅价值也有较大影响,住宅区内会所、健身房、娱乐休闲等设施的增加不仅可以为人们提供休闲、锻炼身体的场所,更能提供居民间的和谐度,因此,此类型的资本密度所产生的外部效应将资本化到住宅价值中。
三、生态资本密度
生态资本是社会环境舒适性的表现,它不仅可以为人们提供良好的生存环境,也是城市和社会发展的必然需要。由于生态环境舒适度是住宅特征的重要组成部分,人们在购买住房时所支付的价格自然包括对生态资本的购买,因此,生态环境状况也是影响消费者购房决策的主要因素之一。对住宅价值产生影响的生态资本一般包括气候舒适性、环境质量、噪声状况等。
许多研究表明消费者对景观具有较高的偏好,在湖边、高尔夫球场附近的住宅价格会更高。例如,芬兰公寓价格受绿地面积和城市森林的影响较大,但城市森林对住宅价格的影响取决于距离、规模和质量;美国华盛顿等城市,人们愿意为特殊的环境支付较高的价格,其中风景优美的海边附近的住宅价格要高于其他地区60%,海边风景差的地区的住宅价格比其他地区高8%,湿地对住宅价值有影响,且与其他环境舒适特征的影响有所不同。临近湿地面积每增加1英亩,住宅价值将上升24美元;与湿地的距离每减少1000英尺,住宅价值将上升436美元。另外,环境污染会对生态资本密度产生负向影响,进而降低污染区内的住宅价值。相关资料显示,人们愿意为降低空气污染而额外支付费用,收入提高的越快,人们对环境质量要求就越高。
然而,目前经济学家们、实际工作者、消费者在分析住宅价值或住宅价格时,往往仅考虑某一方面,没有从三维的资本密度角度分析住宅价值或住宅价格变化的原因。从2003年年底开始,随着天津市旧城改造进程的加快,市政设施日趋完善,市民居住环境得到了极大改善,这是促使天津市房地产市场迅速走向繁荣的关键因素。同时也意味着,天津居民对住房已有完全的物质需求,开始向人文环境和生态环境需求转变,即向改善需求阶段转变。在此背景下,三位资本密度值应当成为衡量住宅价值的新标尺。 (作者系南开大学经济研究所讲师、经济学博士)