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5月17日,国务院提出要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署,根据当前存在的问题,进一步采取有针对性的六项措施,也就是人们通常所称的“国六条”。虽然“国六条”只是一个指导性的意见,但对房地产市场发展产生的影响将是深刻而长远的。
解读:切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
这一意见是针对目前国内房地产市场住房供应结构严重失衡的现象提出的。住房供需矛盾已成为各大城市的共性问题,将其放在应予调控的问题之首,足以说明问题的现实严峻性。目前我国13亿人口中约有4亿城市人口,其中近80%的人口属于工薪阶层,这一部分人本应成为房地产市场有效需求的主力军,但实际上,因为市场无相应房源提供,大众持币待购观望气氛浓厚。就稳定需求而言,市场缺乏主力。在两亿进城务工农民工方面,虽然存在较强住房需求,但迫于缺乏住房公积金、信贷担保等机制的支持,导致其住房问题极为困难。而在20%的有效购房人群中,大部分为投资型购房,自住型群体较少,导致了房价的进一步高涨。另一个重要原因是人民币升值压力预期。自2005年7月21日人民币汇率形成机制改革以来,人民币被国际社会普遍看好,这与中国经济持续健康的快速发展密不可分。在中国南部周边国家以及东北亚区域,人民币的普遍可接受性日益凸现。最近美元对人民币更是突破了7.99的历史新低,虽然历时短暂,但人民币持续走高的趋势明显。同时,由于市场缺乏利润稳定的投资渠道,导致大量闲置资金以及国际热钱流向房地产市场,这些资金大多投向二级市场,助长了各地房价的持续走高。
结构性矛盾的突出表现是经济适用房、廉租房市场供应量不足,这与商品房的扎堆上市,近40%的空置率形成了鲜明对照。实际上,在发展中国家,尤其是像我国这样市场化进程展开较晚的国家,房地产市场的发展更恰当地选择也许是“两条腿”走路的模式,即对于那些形成有效需求的社会阶层,推行完全市场化原则,其供求完全由开发商与需求者自由博弈,均衡价格因而确立;而对于低收入人群以及需要社会全面救助的弱势群体(如农民工等)应由政府出面采取非市场化的方式解决问题,对经济适用房的开发商予以适当税收减免或是其他补偿措施鼓励其开发适应社会需求的住房。另外就是兴建一批廉租房,以较低的租金出租给低收入人群或进行租金补贴等。
值得欣慰的是,中央政府已经在这一方面给出了指导意见,要求各地政府今后要在城市规划以及新项目的审批方面,调整好上市物业的供应结构,切实缓解目前紧张的供需矛盾。
解读:进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
我们知道,房地产开发的正常程序是从开发商获取土地开始至房屋销售或租赁工作完成为止,这实际上在三个市场层面上表达了政府予以调控的意愿。一级市场,即土地取得市场,明确了今后要“科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为”,这一方面是对个别地方出现的开发商大量囤积土地行为给予的坚决否定,同时也呼应了第一条当中提到的结构调整的问题,可以理解为今后要在豪华住宅的土地取得方面进行严格控制,转而增加经济适用房、中低价位商品房的土地供应,在土地使用方面的监管要进一步予以加强,地方政府应确实承担起监管者的责任。
二级市场,即新商品房交易市场,要使用税收以及信贷等市场手段予以调节。其中提到的区别对待问题,反映了一个明确的信息,今后在房地产开发贷款、尤其是豪华住宅的开发建设方面,信贷规模将严格控制,在投资型住房的交易方面,开征较高的税负,以便从开发到交易规模都相应地有所缩减。与此相对应的是,在经济适用房、普通商品房的开发建设以及居民自主型住房消费贷款方面给予相对宽松的信贷条件,鼓励和引导人们的改善型、自主型房屋需求。
三级市场、二手房交易市场,同样使用信贷及税收手段,对炒房行为予以规范,比如提高非自主用房交易的首付款比例,缩减贷款额度、征收超面积物业税等手段减少市场上的恶意炒作,有效遏制虚高的房价。
可以这样讲,如果三个层面可以同时发力,对市场价格快速增长所产生的影响将是显著的。
解读:进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
我国在房地产市场的法律法规建设方面,工作开展得相当迅速,现行的法律法规包括:《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市商品房预售管理办法》等,但在市场实际运作中,有法不依的现象依然存在,个别开发商的违规操作并没有受到相应的处罚,其负面示范效应带来的社会影响是极其恶劣的,这也是对房地产开发商整体社会评价不佳的根源所在。如果能在监管层面予以加强,真正做到“有法可依”、“有法必依”,想必房地产市场的健康良性发展将不再是痴人说梦。
解读:加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
经济适用房以及廉租房的建设要循序渐进地展开。廉租房方面要解决的首要问题是制度的完善,资金来源、资金使用、开发形式、租金确定等都应有明确的规定。而在经济适用房方面,恐怕目前最为紧迫的问题就是关于经济适用房概念的合理界定,到底什么样的房屋可以算得上是经济适用房,是以价格说话,还是以购买人群应具备的申购条件说话,划拨土地的房价应控制在什么范围内为合理,这些问题的答案才是对“规范”二字的释义。二级市场和租赁市场是下一步工作的重点,低收入家庭的住房困难要靠政府与社会的合力予以解决。
解读:完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
一个竞争充分的市场,必将是一个高效的市场,其运作的基本要求是信息对称。虽然房地产市场为非完全竞争市场,但也要求最起码的真实信息披露。目前房地产市场存在的问题主要有各部门统计口径的不一致,这直接导致了信息的混乱以及调控的步履维艰,使得受众缺乏一个最基本的市场判断,宏观调控的效果大大弱化了。
提出问题是容易的,解决问题是困难的,但应明白,一个市场的发展与完善关系到我们每一个人的切身利益,当然也要靠大家共同作出努力,它不是政府的事儿,也不是开发商一个人的事儿,它是大家的事儿。帕累托最优告诉我们,当在不损害他人利益的同时无法提升个人利益时,社会福利是最大化的,那该是我们追求的终极目标吧!
(作者王小雪系天津财经大学经济学院讲师,博士生。主要研究方向为国际金融、房地产金融)