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房地产业是我国经济的支柱产业,近些年来房地产发展迅速,人们的观念已经由指望国家福利分房转变为自己购房地产,这也是近几年房地产市场异常火爆的重要原因之一。然而我们忽视了一个问题,房地产不但是大额消费品,而且还是投资品,既具有一般商品的特性,同时也具备了一般商品所没有的特性。房地产是资源性产品,其原因在于土地资源的稀缺性和固定性,我国的土地面积是有限,并且人口仍处在增长阶段,人均占有土地资源越来越少,只有当我国人口出现负增长时,人均土地资源才仍可能增加,然而这是几十年后的事情。为了充分发挥资源的高效利用,资源应该最大限度地发挥作用,因此,不应该人人占有资源,特别是大额消费品的资源。但是并不是说让有些人无房住,有房住是每个人生存的基本权利,也是政府的责任。目前,随着我国经济的迅猛发展,耕地与建设用地的矛盾日益尖锐,并且随着贫富差距的逐渐加大,高收入阶层与低收入阶层的矛盾也会日益突出。这就导致房地产市场存在种种矛盾:一方面是房地产价格不断上涨,老百姓买不起,另一方面是房地产异常火爆,供给不足;再者,一方面房屋空置率在提高,已经超过了国际警戒水平,另一方面是相当的人群无房住。如何解决上述这些矛盾呢?应该采取什么措施改变房地产市场存在的问题,其中重要的一点就是引导梯级消费,广大消费者改变消费观念。这里我们从房地产供给市场的结构看住房的梯级消费。
一、房地产市场供给结构
1、供给类型多样化
房地产市场供给结构首先可以分为二大部分:一部分是购买市场;另一部分是租赁市场。在购买市场中,又可以分为完全市场化的商品房,主要包括别墅、洋房、公寓和普通商品房;另一部分是半商品化经济适用房,具有政府补贴性质。在租赁市场中,一部分是完全市场化的租赁房,另一部分是政府提供的经济租赁房和廉租房。
2、价格从低端到高端
在房地产供给结构中,房地产价格分两大类:一类是购买价格;另一类是租赁价格。在买卖价格中,房地产价格的变化规律,从经济适用房→普通商品房→公寓→洋房→别墅,价格依次升高,其中经济适用房是具有政府补贴性质的商品房,价格最低,面向中低收入者,但不是所有的中低收入者都有资格购买这类住房,政府对这类住房的购买有一定限制,只有那些够条件的才有资格购买(具体条件可查阅政府有关规定),总体来说,是那些低收入者,生活困难的家庭才具有购买条件。
3、供给面积从小到大、配套设施由低档到高档
房地产的供给面积根据不同的需求,供给面积也应该有从小到大的各种类型。一般情况下,经济适用房的单套面积最小,以满足一家三口的最基本生活需求为宜,配套的基础设施只是满足最基本的生活需要,随着家庭收入的改善,购买普通商品房,住房条件得以全面改善。
二、房地产市场的消费结构
对房地产市场价格大多数老百姓抱怨价格高,无能力支付,房地产价格的大涨是“非典”以后,而以前房地产价格是非常低的,尽管如此,可是仍然在喊房地产的价格高,其实真正原因是房地产本身就是大额消费品,即使价格再低,也得几十万元,所以对于刚刚过上温饱日子的广大老百姓来说,肯定是一笔巨额支付。正是为了解决这个问题,房地产市场的供给结构才是全方位的,那么消费结构也应该是全方位的,这就是所谓的梯级消费。
梯级消费包含以下几方面的意思:一是住房的面积由小到大,二是住房的位置由劣变优,三是住房的方式由租到买,四是住房的品质由低到高,五是购买的住房由二手房到一手房。对应于这样的梯级消费,房地产市场结构也应该相对应。房地产市场一手房活跃,二手房市场也应该活跃,房地产买卖市场活跃,同时租赁市场也应该活跃,这才是正常的房地产的消费结构。购买商品房,对于刚刚工作的年轻人来说,肯定难以支付;对于家庭收入少的人来说,也难以支付。因此需要完善房地产市场结构,建立梯级消费观念。住房从租赁开始,有条件的可以购买商品房。收入低者住低端房,收入高者住高端房。低收入者买不起高端房是必然,就如同有人买厦利,有人买宝马,还有人买自行车一样,什么也买不起的,可以乘公交车啊。住房的观念也应该是这样的。
三、目前存在的问题及对策建议
1、住房的供给结构仍然没有解决。目前市场上商品房还是以大面积的居多,小面积的很少,政府应该对某类房地产开发在审批时就应该有所限制,如果全靠市场自我调节是不好办的,因为开发商开发大面积的房子比开发小面积的房子盈利空间大,开发商总是以利润最大化为原则,他们将热衷于大面积高档住宅的开发建设,这样不利于解决中低收入的大众住房需求,所以需要政府干预,加以调节。
2、“居者有其屋”不等于人人买房。当然“居者有其屋”是每个公民的基本生存权利,政府有责任让全社会的公民有房住。但是并不一定是所有公民都能买得起房子,房地产是大额资源性消费品,需要占有大量的土地资源,以及占用大量的资金,不同于一般商品。因此首先政府应该认识到,引导消费者建立梯级消费观念。发达国家也不是人人能买得起,如住房自有率最高的英国,居民住房自有率不过60%左右,其他大多数国家在40%至50%之间,而我国已经达到81%,是世界上房屋自有率最高的国家。而实际上我国的经济水平还没有达到如此的高水平。房价收入比早已超过联合国测算的4至6倍的合理水平,达到12倍甚至更高,在这种情况下,我国的房屋自有率还能够达到如此高的水平,是很矛盾的问题。
3、政府对低收入者在住房上给予补贴,那么对购买高档房者应该增加税赋。可按套房总价制定税率,总价越高,税率越高,也可按单位制定税率,单价越高,税率越高。一般高档住房有如下特点:密度低、配套高、环境美、管理好等特点,实际上是对各种资源有较高的占有。除了有较高的契税外,还可以征收其他税费。实际上对购买高档房者征税的目的一方面是为缩小贫富差距,另一方面政府可以进行转移支付,加大对低收入者购买住房的支持力度。
4、租赁市场混乱,缺乏管理与监督,需要加强房屋租赁市场的管理与建设。现阶段政府应该鼓励租房住,一方面可以减轻家庭生活消费压力,另一方面可以降低住房空置率。
5、政府要加强市场管理,特别是加快房地产预警预报建设,加强房地产市场监测,加强房地产价格的信息发布工作,合理引导居民对于房地产价格的心理预期,建立“梯级消费”观念,防止跟风消费。天津市政府实施了房地产信息网上公开等一系列措施,加强了对房地产市场的管理。
6、二手房市场规范管理急需进一步提高,促进二手房市场的发展。
7、对可以发放住房补贴的,加快住房补贴发放,尽快提高居民可支付能力。
(作者单位系天津师范大学城市与环境科学学院)