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近日，2006年《城市竞争力蓝皮书》正式发布，对我国2006年200个主要城市的综合竞争力和各单项竞争力进行了排名，其中将房地产作为一个年度主题进行了研究。城市、区域竞争力是一个范围很广的概念，它既是指城市、区域发展过程中在吸引、争夺、拥有、控制和转化资源，争夺、占领和控制市场所具有的优势，又是指其在创造价值、为城市居民提供福利等方面所形成的能力。这些优势是在城市社会经济结构、价值观、文化、制度政策等多个因素长期综合作用下形成的，并在强大的经济背景下得以维持和发展。强大的经济能力与高素质、大规模企业密切相关，可以说高质量企业(包括服务型企业)的存在是城市经济能力的体现。然而，这些企业得以集聚并产生扩散效应的基础在于城市环境。
房地产业是改善城市环境的主力军，它所构建的种类繁多的商业房地产、住宅和公共房地产，为投资者和消费者提供了工作、休闲和居住空间，即提供了优越的物质环境；在这些房地产建设过程中扩大了街道、小区、厂房周边地区的绿地范围，即提供了优越的自然环境；另外，随着房地产业的快速发展，智能房地产、绿色房地产不仅满足了人们的物质需求，还使人们的精神需求层次不断提高，即提供了优越的人文环境。因此，城市竞争力能否得到提高，以及现有的城市竞争力能否得到维持，都与房地产业有密切的关系。下面以新加坡为例，谈谈两者的关系。
新加坡是一个城市国家，房地产不仅是国民财富的主要组成部分，而且在经济发展和城市竞争力的提升中发挥着重要作用。城市宜居性、国民财富、消费水平是城市竞争力的主要内容，下面我们将主要从这几个方面，分析新加坡的城市竞争力与房地产业间的互动关系。
1.房地产业发展为宜居城市建设奠定了基础。20世纪40年代末期是新加坡房地产业发展的起步阶段，该时期四分之一的居民挤在岛上百分之一的地区里，住宅设施落后成为困扰新加坡城市发展的主要因素。为改善城市生活环境，新加坡于1958年设计了第一个城市发展规划，着重阐述了城市土地合理开发的方式，为今后房地产业可持续发展和城市竞争力提升奠定了基础。到20世纪80年代初期，新加坡城市中低收入家庭住宅问题基本得到解决，此时政府将关注点转向了房地产建筑质量和特色。由于在房地产开发中注重生态环境的保护和利用，使新加坡成为一个典型的热带城市。同时，政府为鼓励有创意的房地产开发，还制定了相应鼓励政策，不仅使房地产业得到了快速发展，而且迅速提升了城市竞争力。
2.房地产业发展带动了消费需求增长。在城市竞争力评价中居民消费支出是一个重要指标，该指标越高说明收入水平较高、居民充分享受了城市经济发展的成果、城市经济发展的潜力巨大。从新加坡住宅价格与总消费支出的相关性检验中可以看出，1990年第1季度到1997年第2季度间总消费支出与私人住宅价格的相关性为0.1865，与公共住宅价格的相关性为0.1695，私人住宅价格变化对消费支出的影响大于公共住宅，说明私人住宅资产的财富效用更强一些。1997年第3季度到2002年第4季度间总消费与私人住宅价格的相关性为0.5526，与公共住宅价格的相关性为0.2490，进一步证明了私人住宅资产具有较高的财富效应。通过对两阶段的对比，也可以发现，后一阶段的相关性更高，说明1997年第3季度后新加坡消费支出的增长与私人住宅价格的上升有密切关系。
3.城市竞争力提升促进了房地产业发展。新加坡面积小，土地资源稀缺，房地产自然成为城市和居民财富的主要组成部分。然而，房地产价值还与其所在区位和城市社会经济环境有密切关系。城市经济结构升级、经济发展和财富增长都是城市竞争力提高的标志，同时它们的变化还将对房地产业产生重要影响。下面对这些影响做具体分析。
(1)经济结构升级促进了房地产业发展。新加坡经济结构中，制造业占25%，建筑业占5%，批发零售业占16%，交通通信业占11%，金融服务业占12%，商业服务业占12%，酒店餐饮业占3%，其他占16%。政府希望在未来25年内经济保持适度增长，预期年均增长速度为2.5%-3%。根据新加坡的比较优势，今后服务业、贸易和工业将作为经济发展的重点，房地产需求必然有较大提高。因此，新加坡经济结构升级将进一步促进房地产业发展。
(2)经济发展与环境保护的协调对房地产业发展提出了新的要求。新加坡经济发展不仅造成了土地和房屋需求的扩张，而且也将因土地承载过重带来生态压力问题。在未来经济发展以及城市竞争力保持和提高中，对空气、水和噪音污染的治理将成为房地产设计和开发时要重点考虑的问题。因此，在经济发展与环境保护的协调过程中，大量新技术应用于房地产业，将使房地产业向智能化、环保化、高效化迈进。
(3)财富增长激发了人们对住宅舒适属性的需求。在过去25年里，新加坡的人均GDP从1600新元增长到29000新元，增长了12倍。根据其经济发展规划，人均GDP还将有较大幅度提高。随着收入增加，人们对住宅需求不仅停留在简单的居住场所这个层次，将更多的追求人文环境、生态环境和物质环境所带来的效用。因此，随着居民财富的增加，对住宅的需求呈现出多元化、高端化、生态化特征。这也将在相当程度上促进房地产业发展。
新加坡城市发展历程为包括天津在内的大中城市提供了许多经验：
1.房地产是城市社会经济发展的基础。房地产是城市的主要构成体，无论在哪个时代，房地产都是先于城市而存在。在当今科学技术迅速发展的时代，城市特征仍通过房地产来体现，房地产布局不合理、发展滞后将影响城市整体形象。另外，房地产更是居民赖以生存的场所。因此，房地产是城市社会经济发展的基础。
2.房地产与城市经济协调发展是城市竞争力提升的根本保证。从以往发展经验可以看出，房地产与城市经济是相互联系、相互推动的统一体，城市经济发展滞后，会导致房地产业走向萧条；房地产业发展，既是城市发展的体现，又会对其发展起到加速作用。因此，房地产与城市经济协调发展是城市竞争力提升的根本保证。
3.城市发展规划应与房地产业发展规划相协调。国际发达城市的发展经验告诉我们，在当前和今后一段时期内，面对激烈的区域竞争和城市竞争，必须围绕城市个性，制定协调的城市发展规划和房地产业发展规划，否则，商业房地产、住宅和公共房地产的多样性、布局科学性就无法得到保障，最终会影响城市整体竞争力的提升。
(周京奎，经济学博士，南开大学经济研究所讲师)
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