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楼市调控 直接考验地方政府的风险和大局意识
-在本周国贸房展会上,购房者疯抢楼书
楼市调控已然进入了对地方政府的考验期。地方政府是决然走下被绑在上面的房地产“飞车”,丢下“托市”心态、精准出手,还是避重就轻、扬汤止沸、表面安抚,最终将成挤出泡沫还是养护泡沫的分水岭,也将直接影响下一步中央调控政策措施的走向。
-调控楼市“如烹小鲜”,地方政府是关键
今年3月以来,政策面对房地产市场的判断出现了方向性转折,“降温”信号和措施频出,这一切都基于对一种认识的统一:“楼市飞车出轨了!”一些敏感地区也频频出招,点了点刹车,但在热闹的“减速”雷声之后,其实际行动还没有完全统一到中央精神上来。一些地方的官员仍在执着地唱着“进行曲”。
业内专家指出,楼市调控直接考验地方政府的风险意识和大局意识。当前房地产存在的问题,从源头来说是土地政策问题,从“闸口”上说是金融政策问题,从表面看是房价虚高、存在泡沫问题,从地方上看,是关于经济体量和财力来源的重新定位问题,而其对宏观层面的实质影响则是:经济过热、金融风险、民生不稳和政府诚信危机。
正因为楼市的异常敏感性和至关重要性,作为调控的最终实施者,地方政府的风险意识和大局意识将关乎调控的成败,一切调控手段都不能背离以下两个基本原则:
其一,地方政府应适度地釜底抽薪,不能明降温、暗托市。
以记者的调查、观察,眼下楼市调控面临最大的考验就是地方政府依然丢不下“托市”的心态,仍然在进行着不懈的努力———不是努力让房价降下来,而是尽可能让房价不降———甚至是想方设法让房价“稳中有升”。
其二,楼市泡沫要刺瘪,但不能一下子捅破。
不挤出泡沫,不让其缓慢释放,在只涨不跌的预期下楼市会越炒越高,后果将是一场灾难,当年东京和香港的“楼灾”即是前车之鉴;但是,如果为一些情绪所左右,一下子捅破泡沫,那只会加速灾难性后果的到来。
以金融风险为例,目前,国内人民币贷款余额超过17万亿元,其中房地产企业贷款和个人房贷总量超过2.5万亿元。尽管房贷余额占全部贷款的比例不算太高,但从绝对值来看,2.5万亿元已是一个天文数字,更不能不警惕的是,在17万亿元的人民币贷款中,超过50%以上的贷款是以房产作为抵押的。泡沫不挤,越胀越大,风险积累不断逼近破裂的边际;而以房产作为抵押品的银行信贷如此巨量,一旦房价产生大波动,金融业将受到致命性打击。十年前,宏观调控同样是由房地产热引起的,并导致宏观经济的急剧下挫,银行沉淀于积压房地产的巨额不良贷款大量烂尾,收回的无多。而如今的房地产贷款余额已是当年的10倍有余。
-地方政府再不能被绑在房地产“飞车”上
地方政府对房地产行业介入得实在太深了!房地产一级市场上的土地由政府供给;近八成的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自银行信贷,而银行又多是受政府影响很大的国有银行;拆迁直接产生住房的被动需求,而拆迁量是由政府决定的。在“经营城市”的冲动中,不少地方政府以土地为筹码,“事实上已与开发商一起被绑在了房地产飞车上!”一位房地产资深研究者评说。
这从地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费的依赖度上可见一斑。以长三角地区为例,2004年上半年,浙江省房地产税收近87亿元,占地税收入的21.9%,对新增税收的贡献率达34.7%。如加上建筑业,去年浙江地税每2块9毛钱中就有1块钱来自房地产和建筑业。在上海、江苏,房地产业和建筑业(不包括相关产业)税收占地税的比重均不低于30%。有测算表明,2004年上海来自房地产的税收直接贡献约为400亿元,而上海当年的地方财政收入为1119.7亿元。正是因如此深重的依赖,一些地方官员才会在公开场合发出诸如当地房价肯定会涨,以及某区要“消灭”多少价位以下的住房之类的言论。
房地产资深研究者、高级经济师顾海波指出,要真实调控楼市,地方政府必须走下房地产“飞车”,拿出坚强的责任意识和高超的艺术。毕竟对需求泡沫的挤压必然意味着房价的下挫,以及账面泡沫转化为现实沉淀的风险,而要想不付代价实现房地产的软着陆又是不现实的。一句话,眼下调控楼市要求地方政府适度地打开“消防龙头”,而不是坐在“飞车”上向市场发放“安慰剂”。