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开发商的格式合同只能代表它的利益。
在利益驱动之下,它的合同条款往往追求两个目标:一是逃险,二是保己。保己不用多说,逃险中也会潜藏不小的陷阱。
逃险不是指的公开交易的市场风险,而是指的灰色市场风险。房地产开发的灰色风险来自于要素市场的不规范运作。比如设计违反规划、违法预售、欠交土地出让金、擅自修改设计、拖欠工程款或者要求施工方大规模垫资等等。这种运作好比走钢丝,一步也不能错,错了就可能引发真正的市场风险。这种种高风险运作的成本理应由开发商承担,但许多开发商在自己起草的合同条款中把购房人也拖进去共同承担。常见的陷阱是对“不可抗力”的解释中加上“国家政策调整”一项,主要用于应付延期交房;在合同中不涉及规划方案,在购房者要求时笼统约定为按照有关部门规定,然后补办批准手续。等等。
坑你的手段最常见的是装修材料不注明品牌,只笼统说“高级”、“进口”、“合资”或者品牌后面加上“或同档次产品”;最具欺骗性的是面积增大,强迫你多买;最恶劣的是面积缩水和重复抵押,已经发生的著名案例都以购房者认栽,获得安慰性补偿结局;最让人无奈的是高档住宅,质量很差,但是符合我国从几百元到上万元单价的各种住宅都统一适用的建筑规范;最可恨的是合同无可挑剔,行为处处违约,要追究时开发商已经卷款逃跑,另外注册项目公司再次骗人。即使找到人,有限公司有限责任,与我个人无关也。
开发商的强势并非因为它真正是商业合同高手,而是市场不规范程度和许多法律外因素都在帮它的忙。就合同而言,大部分开发商都是平庸之辈。如果想在买卖博弈中成为胜利者,首先要在合同上成为得利方,在合同上发现卖方陷阱得同时也给它设置反陷阱。这其中要点是两个:一是把广告契约化,二是自己起草合同。房地产的营销过度,必然带来超过实际的承诺,所有这些承诺按现行法律规定都是交易邀约,按理不必写进合同也可以算做合同内容。但是以这种方式要求卖方履约,卖方就意识到它将面对所有业主。反之在合同范围内就会被看作个案,一般情况下会得到满意的结果。尤其是面对所谓品牌公司的时候。
合同得利了不一定现实得利。万一开发商是一个早有逃跑打算的不法商人,签了204条款的合同也没有意义。从市场整体来说,反陷阱其实陷不了开发商。因为它还可以拒售,拒签不会让它的房子从此卖不出去。格式合同真正成为双方不需陷阱的格式,需要以下条件:利润率降到接近平均利润率水平;开发商的过失政府没有责任;欺诈和不履约的成本比利润高许多倍;规模不经济的怪事绝迹。仔细看看这些条件,其实在制造业早就实现了。