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八成居民感觉房价高企“热度” 政府希望与市场运行存在“鸿沟”
统计部门的一份针对1000户家庭的进户调查显示,超过八成的上海被调查居民家庭认为,目前上海房地产业发展状况过热或偏热。而表示在今明两年没有购房意向的711户居民家庭中,有483户是因为目前房价太高而无力购房。
去年以来,上海房价呈现了快速上涨的态势,超过了市民消费承受力。2003年,上海房屋销售价格比上年上涨了20.1%。专家认为,从一些发达国家和地区房价变化历史的经验来看,房价在短期内上升过快可能会带来长时间的萧条。房价持续快速上涨,一方面提高了上海的商务成本,另一方面还会影响到居民的购买力。适当加大房地产市场的宏观调控力度,抑制房价的过快上涨,无疑有利于上海房地产业的健康发展。
投资还是投机?
上海市民肖祖骐在虹桥地区有一套两室一厅的房子。2001年9月,他以1500元/月的价格把房屋租了出去。今年6月老房客退房,肖祖骐给这套房子开出了1800元的月租金,谁知在中介市场上无人问津。无奈之下,肖祖骐只能以1500元的原价把房子租了出去。
让肖祖骐感到困惑的是,从2001年9月到2004年6月,这近三年时间里,上海不少新建商品房的销售单价涨了一倍也不止,为什么房屋出租市场却是波澜不惊?
肖祖骐的困惑,正是上海楼市这几年的真实写照。专家认为,投机行为过热必然导致这种怪现象。一方面,大量投机行为以短期抛售房屋获利为目的,不少房子炒了五六手,价格必然层层攀升;另一方面,投机行为导致大量房屋空置,旺盛的虚假需求的背后是疲软的真实需求。因为房屋出租市场所面对的是最终需求——居住,这也是最真实的需求,所以表面的繁荣欺骗不了它。
上海市政府参事、上海社科院房地产研究中心研究员张泓铭认为,近年来上海房价增长偏快的原因有三:其一,真实需求涌动,外地来沪人才和不少上海市民为居住购买房屋;其二,未来需求被迫过量地提前释放,大规模的动拆迁导致中低收入阶层超前购房;其三,消费性投资过热。张泓铭认为,消费性投资过热是房价飙升的“罪魁祸首”。
消费性投资包含两个方面:长期投资和短期投资。长期投资主要指购买房屋用于租赁。张泓铭认为这个市场受真实需求制约,不会过于偏离价值规律,值得鼓励。但问题是,长期投资在上海楼市的消费性投资里不是主流,主流是短期投资,也就是人们常说的“炒楼”,购房就是为了抛售获利。短期投资花样多多:在预售前出手买卖,是为“炒号”;在预售阶段进行买卖,是为“期房转让”;在拿房后进行买卖,是为现房交易。
短期投资就是投机。投机使得房产市场看似很活跃,需求很强烈。但其实,投机者手中的房子不代表需求,而仍然是供给。复旦大学世界经济系主任华民告诉记者,和其它资源不同,土地不具有持续生产性,一栋房子的价格不论被炒到多高,它本身的价值并没有提升。正因如此,张泓铭“预测”了这样一天:房价高得不能再高,任何人都无法接盘;空置房的供给达到最大,根本无法消化;人们对房产的投入也达到最高,无法继续投入。到了如此“三高”境地,就是房地产业崩溃的时候了。
华民认为,在一个市场良性发展的国家或地区,房地产的发展从来都是平稳的。而反观另一些曾经楼市火爆的地方,无一不尝到楼市崩盘后的苦涩。上世纪80年代末、90年代初,日本泡沫经济破灭,银行大量破产,很大程度上就是房地产泡沫导致的。而在我国香港地区,前车之鉴也并不遥远。
今年4月,上海市政府出台“期房限转”政策。专家则认为,遏制楼市投机行为关键在于金融政策而不在行政手段。张泓铭说,开发商至少60%到70%的资金来自银行,一旦供给过多银行就会被拖垮;而这几年商业银行约有1/3的贷款是流向房地产业的,把鸡蛋放在一个篮子里肯定不是明智的选择。华民告诉记者,我国的商业银行在国有企业身上深受呆坏账之苦,转而将目光投向房地产业——包括开发商和投机者。但是银行没有想到,开发商和投机者玩的都是银行的钱,一旦出现楼市泡沫,所谓的“优质资产”房子也会变得一文不值。那个时候,银行向谁去要钱?
土地市场遭遇寒霜
一次性付款开发商就打折卖房,新开楼盘成交速度明显下降,高档房价的最大跌幅已超过1000元,数月前还生意火爆的房产中介纷纷关门,土地市场上甚至已出现开发商之间的新一轮转让,整个房市供略大于求的局面不可逆转地到来了。种种迹象表明,上海楼市出现拐点。
记者的一位朋友说,数天前,他从香梅花园购买了一套房子,他只是尝试着问问一次性付款能否打折?结果开发商给了他1个百分点的折扣。
一位不愿透露姓名的开发商说:“这充分暴露了房产商对市场前景已由亢奋转向忧虑的心态。”在金融政策调整风声日紧,各种利空消息四处流传之时,开发商大多希望尽快回笼资金,规避风险。
在二手房市场,无论是成交价格、速度与数量也都在明显下降。市场上一个最直观的反映是房产中介纷纷关门。在静安区余姚路上,3家比肩而立的房产中介一家已贴出“店面转让”的告示,一家已关门打烊,只剩一家在勉强支撑。
土地是房产的源头,也曾是开发商获取暴利的源泉。眼下,在上海市场上,这一源头似乎正在变成鸡肋。“没有土地想土地,拿到土地做不起,谁想接盘谢谢伊(上海话:他)”这一上海开发商圈内流行的顺口溜反映了一个令人难以置信的事实:上海市场上已出现新一轮土地转让,有开发商已跑到香港寻求土地接盘者。业内人士分析,由于开发商自有资金比例提高、央行房贷新政推行,以及市场观望的气氛日益浓烈,资金链吃紧、手里缺钱的开发商生存压力大增,不得不转让土地;而有钱的开发商因为8000元以上的高价盘行情看跌也不敢造。这位人士分析说,“房价与信心都已被严重透支,有的地方透支至少在5年以上。”所以,如今开发商拿土地如同湿手抓面粉——捏不得,抛不掉。“这是自1999年楼市复苏以来,上海土地市场首度遭遇霜寒。”
而土地市场制约着房产市场的冷暖。目前开发商对房价的测算表现出从来没有过的谨慎,生怕价高了卖不动的现象,其实已显露了市场异动。
中介市场门可罗雀
一边是依然高企的房价,一边是门可罗雀的凄清,自2004年第二季度以来,上海部分房产中介首次创下一个月里的“零销售”纪录。“春江水暖鸭先知”,上海房地产中介市场也发出了不同以往的拐点信号。
在上海,活跃的二手房交易市场一方面令房产中介的市场地位日益“显赫”,另一方面,也使房产中介市场的供求关系与房地产业的关联度更高。最近,上海房地产市场供求关系扭转的信号,首先在中介市场显示出来。
万举房产的资深经纪人蒋慧贤告诉记者,5月份以来,万举在“上海春城”的门店一单购房交易也没有做成,不仅如此,位于“上海春城”整条商业街上的近20家房产中介机构几乎都是“颗粒无收”。
蒋慧贤分析说,造成房产中介面临目前局面主要有两方面原因:一是上海房价确实太高;二是市民对上海楼市普遍抱有观望态度。
据统计,今年一季度,上海房价同比增长28.3%,而全国大城市的平均增长水平不到8%。之后,“期房限转”、信贷收缩、开发商自投比例提高等一系列政策陆续出炉。尽管政府采取有关措施的目的是为把上海房价上升的速度控制在合理水平上,或者使其与国内生产总值的增长率持平。但由于在政府希望的增速与房地产市场运行的实际之间产生了一条近20%的“鸿沟”,导致市场持币观望氛围日益浓郁。蒋慧贤说:“想要购房的老百姓现在普遍看跌房地产市场,所以以前还有很多买家询价不买,现在干脆连问价的人都没有了。”