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北方网消息:今年高档住宅开发的热点在中心区域。白楼仕嘉、赛顿中心、海河之子、和平新地(暂定)……这些大多处在中环线以内,许多项目还未亮相就已声名在外。2004年,众多高档住宅项目开始同时大举回归城市中心,是何原因?相比于近郊项目,城市中心高档盘以何拿分?
“城市复兴”提供开发新机遇
房地产开发的热点总是跟随着城市开发走势的脚步。2003年开始,政府对于天津市城区新的总体规划,可以说是天津历史上一次大规模的城市复兴,海河开发、道桥改造、新区建设……城市功能的更新和置换,给房地产制造了新的机遇和巨大的吸引力。
首先,高档楼盘回归市中心,是土地资源调整的结果。海贸物业总经理赵彤说,前几年天津市注重城市扩张,而中心城区则以危改为标志进行基础更新,城市边缘区域拥有大量未被利用和开发的土地资源,土地成本较低,为高档住宅的开发提供了前提。一张白纸好作画,相对来讲,边缘区域高档住宅要求的低密度、高绿化、生态环境得以轻松实现。而在城市中心区域开发高档住宅则要考虑拆迁问题、规划问题、与周边环境的协调问题等等。
然而随着城市开发进程进入了一个新的阶段,原来的城区在政府的规划下开始了全面的复兴。泰达城市开发有限公司的副总经理元勇认为,海河的综合开发、全市范围的大规模基础设施建设,使城区功能开始了新一轮的置换。其中有很多区域是以整体大片统一规划的,如南开和红桥交界处的近4平方公里的地块,包括泰达城、小伙巷、老城厢等,旧的城区弊病完全被新功能替代,这就大大降低了城市中心高档住宅市场运作的风险。在这个过程中,城市会形成多中心的布局,因此机遇也会更多。
此外,在市场发展规范的过程中,资金的流向总是由易向难的。亚资置业的营销总监任向民说,随着开发商实力——包括资金实力、操作实力的迅速提升,在市中心开发高档项目可行性更大,而对企业来讲,挑战性也更大。
历史文脉制造致命吸引力
虽然在城市中心区域建造高档住宅社区存在着诸多困难,但众多开发商表示,城市的魅力和感召力永远存在。而这就是对开发商的致命吸引力。
作为人们生活的第一居所,尤其是高档住宅,对整体环境的要求大体有三方面要素:第一是建筑本身,第二是社区环境,包括自然环境、小配套和社区人文环境,第三就是周边的社会配套环境,包括交通环境、生活设施综合环境等。万顺置业的副总凌朝翔认为,相比于近郊的住宅,城区内住宅不仅在社会配套环境方面有着不可替代的优势,并且更重要的是城区内多年形成的历史、人文的氛围积垫不可复制。
城市中心区域的高档住宅,更加突出的是生活效率和生活成本的经济,以及城市文化给人们带来的居住归属感。元勇介绍说,比如在未来的泰达城内,就可能出现住宅与历史文物古迹共处的状态,近代工业与历史城市博物馆、曾国藩祠堂、三条石博物馆等都将成为吸引回归城市文化的成功人士的元素。住宅也因此拥有了长久的生命力。
需求差异催生产品多元化
两年来,城市边缘地区高档住宅的生态概念和建筑标准已深入人心,面对此番高档住宅向城市中心的大举回归,人们发问:“城市中心高档住宅用什么与近郊高档盘相抗衡?”。对此,业界的普遍看法却是,中心高档盘与边缘高档盘毫无冲突,是需求多元化和产品多元化的体现。
随着天津市经济的发展,外来人群体不断扩大,来津的目的也不尽相同,对于高档住宅的需求也不再仅限于市郊别墅。赵彤介绍说,人们对于高档住宅的需求,可以分为商务类、纯居住类和休闲类。可以说近郊处的高档住宅只满足了部分人的需要,于是今年天津高档住宅的市场上出现了更多的新产品。
如今年推出和即将推出的项目中,海河之子主打商务住所概念,在产品设计和物业上更加注重效率,主力户型拥有商务套房,超宽客厅、精致装修,酒店式物业管理,更类似于以往酒店中的商务层,并且有完善的酒店式投资管理系统作为项目的营销手段,更适合于商务人士居住。而万顺即将推出赛顿中心也打出了酒店式公寓的概念。
细节比拼提升项目性价比
相比市郊高档住宅,城市中心区域的住宅缺乏自然环境上的优势,但众多开发商都将项目的城市化概念做足,注重配套的完善,文化的传承,并在建筑细节上狠下功夫。
据万顺的凌总介绍,即将投入建设的赛顿中心在天津市首家采用在住宅中设置大堂的做法,并采用两户三梯的设施配置,以加强产品的便捷性、尊贵性和舒适性,这在天津市也是首次电梯数超过户数。另据泰达城市的元总透露,泰达城的建设引入了国内众多著名开发商,产品更贴近国际标准,比如暖气无外露立管设计、强电布电由顶部走线等。
业内人士表示,城市中心高档住宅的拿分之处主要在以下几个方面:社区规划注重于城市环境的互动性、硬件设施提高科技含量、产品设计突出细节特点、物业服务多样化细节化。