|
||||
●泡沫的产生源于虚拟需求,或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求,投机需求的特点是“买”是为了“卖”,目的是赚取差价;投资需求则是通过租金来获得投资收益
●需要指出的是,当前迫切需要纠正这样一个认识上的误区:房价只能涨不能跌,房价下跌就意味着房地产不是健康发展
一段时间以来,地产泡沫的争论颇为激烈,尽管今年伊始,房地产调控措施不断出台,但“泡沫论”、“健康论”依然各执一词。
1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现几十年绝无仅有的负增长;失业率从1997年的2.5%上升到1998年的5%;零售总额和消费总额大幅下降;较受欢迎私人住宅售价指数从1997年10月的167.5下降到2001年12月的72.4,下降幅度高达57%;房地产增加值从1997年1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元,下降幅度同样高达40%;房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2001年的6.06%、2002年的6.13%。
1991年,日本房地产泡沫的破裂更是留下了一系列的经济难题:财政赤字居高不下,国内市场疲软,外部市场萎缩,民众信心动摇,生产能力过剩,大量资金外流,日本经济十多年来几乎停滞不前。
“泡沫”似乎成为了一种忌讳,一些人甚至谈“泡”色变。那么,“泡沫”究竟是什么?如何科学客观地看待“泡沫”?
根据经济学的解释,地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。泡沫的产生源于虚拟需求,或者说是投机需求。这里应区分投资需求与投机需求,投机需求的特点是“买”是为了“卖”,目的是赚取差价;投资需求则是通过租金来获得投资收益。不过,现实中只有事后才能完全区分投资与投机,事前很难判断。
一般来讲,市场需求的投机成分越高,泡沫越大,危险区与严重危险区的泡沫相对难逃“破裂”的命运,但“泡沫”并不是只有“破裂”一条路径,安全区的“泡沫”可以维持,警戒区的“泡沫”可以继续膨胀到危险区,也可收缩到安全区。因此,科学客观地看待泡沫必须度量泡沫,判断泡沫所处的阶段。
度量泡沫主要是三个指标,即:房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置;房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性;租售比则是住房售价与月租赁价格的比值,用于判断是否具有长期投资价值。根据上海市的实证研究结果,房地产投资占GDP比重的合理范围在10%至14%,房价收入比的合理区间是6至9倍,租售比的合理区间为150至230。
根据上面的方法,我们可以对上海市的房地产泡沫进行度量。2003年末,上海房地产投资占GDP比重为14.42%,房价收入比为13.5,租售比为265,所有指标都超过合理区间,泡沫度指数值为1.7(安全区<1,1<警戒区<2,2<危险区<3,严重危险区>3),处于警戒区,并开始逼近危险区。也就是说,上海房地产已处于一个非常敏感的时期,是政府调控的一个关键阶段,把握不好,泡沫可能继续膨胀到危险区,导致房地产的“大起大落”,或者泡沫被直接击破,造成对经济发展的一个小冲击;把握得好,则可能实现软着陆,维持房地产的长期健康发展。
今年,中央和上海市政府有关部门采取的一系列房地产调控措施是非常及时的。需要指出的是,当前迫切需要纠正一个认识上的误区:房价只能涨不能跌,房价下跌就意味着房地产不是健康发展。上世纪90年代日本房地产不断膨胀并破裂的教训之一就是“地价房价只涨不跌”的思想观念,这一观念促发了房地产的过度投机。深圳市2002年房价比1994年下降了18%,房价收入比从14.6倍下降到5.74倍,房地产增加值则从1995年的58.74亿元上升到2001年的110.69亿元,年均增长11.1%。因此,房价下调与房地产业的快速发展并不是相悖的。
由于上海经济将继续保持高速发展的态势,居民收入稳步增加,可以相信,只要认真贯彻中央政府宏观调控的精神,密切关注房地产发展态势,采取松紧有度的调控措施,上海房地产完全有希望实现软着陆,并保持健康稳定发展。