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在不同的时空对同一投资对象做对应的买和卖以获取利差就是套利。通常我们理解的是对同一对象不同时间的低买高卖,但套利更多的是在不同的对象同一空间或同类投资对象不同空间的套利。
投资的本质就是挖掘广泛的,潜在的套利机会。只有对相对价值的把握才有可能更好地套利。以下以房产(居住房)为例研究如何发现潜在的套利机会。
地区不平衡产生套利空间
由于地区差异较大,中国各个城市经济发展不平衡,各个城市之间房产投资机会是不均等的。不同城市房产之间存在着套利机会。另外同一个城市不同的区域发展也是有较大差异的,所以也存在跨区套利空间。
例如,上海GDP在5000亿元左右,且增长连续10年在10%以上,而北京GDP在3000亿元左右,增长在9%左右;上海人口比北京人口略多100万,但北京比上海面积大得多,不难证明资本密度,人口密度上海都比北京高。根据笔者的“房地产资本密度理论”可以得出结论,北京的房价不应该高于上海,但当时的上海房价仅仅是北京房价的3/5。
即便是两个城市都存在泡沫,按照相对价值理论,特别是在北京与上海的市内通勤成本不断降低过程中,市场均衡的结果应该是上海的房价最终高于北京的房价(即便两地价格都下跌)。同样北京的丰台区、西城区和海淀区存在着不同的经济增长率和发展前景;上海的浦东、松江和黄浦区存在着非常大的差异。
只要投资者注意城市规划和各个区的发展特点,就可以判断和发现相对价值,放掉发展比较慢的地区的房产,转而持有相对高速发展区域的房产,你一定会取得较好的理财效果。
价格归一化指导房产套利投资
微观经济学中有一个“价格归一化的规律”,意思是指:某一商品在甲、乙两地的价格差应该是其运费,当甲、乙两地价格差大于其运费时,就会出现套利空间。投资商只要在从低价区买入,在高价区卖出就可以盈利。这种提前发现套利空间,并且锁定利润就是“买卖”。投资商就是要锁定利润,而运营商(比如贩运投放)实现了“价格归一化”扎平套利空间。对于可移动的产品,在世界范围内,每个地区都生产其有成本优势的产品。各地区专门生产那些生产率最高的产品。富余的产品以廉价方式运到其它生产地和消费地。
对于不动产是否存在“价格归一化规律”呢?
房产是有条件地表现“价格归一”规律的。房产价值不是孤立存在的,它们绝对与商业物流和人流相匹配的,它们互相为存在前提条件。
我们必须以“镜像”的思维去理解的房产“价格归一”现象(当你向镜子走去,你感觉是镜子中的人朝你走来),城市中心高房价和郊区的低房价,不是土地供应量决定的,而是商品物流聚集成本决定的,距离城市中心相同的两个方向的郊区房价差可能非常大,那是由于有交通干道(如轨道交通)的地区物流商品和人口聚集成本低于没有交通干道的地区。
当甲乙两地郊区的房价会逐步因为交通改善而形成物流成本的降低,会导致两地房价逐步拉近。
换言之,房地产的价值归一化最终是通过商品物流价值的归一化完成的。极端的例子是:当市中心A区房价10000而郊区B区房价3000时,当A区和B区都没有新的资源注入时,A区和B区的轨道交通联通会提高B区的房价,拉低A区的房价。当存在增量资源注入时,B区房价比A区房价有更大的涨幅。这就是商品物流和人流的通勤成本的降低对房产价格布局的影响。
现实的指导意义是,如果上海浦东和浦西没有隧道和桥梁连通,由于两地的通勤成本很高,浦东和浦西就是两个不同的城市。两地房价就会表现出相对独立,当两地不断增加隧道和桥梁连通时,由于通勤成本的大大降低,两地房价就会逐步接近靠拢,物流聚集成本越接近房地产价格越容易接近。这个套利空间是由交通轧平的。同理,北京没有八达岭高速公路和轻轨北部房地产不可能这么快速升值。
效益最大化利用土地资源
市场均衡(帕累托最优)要求资源使用效率最大化,土地资源同样参与多样化的市场选择。
土地是地上物的权利,地上物是土地的衍生产品。所以城市土地价值是通过地上物来实现的,地上物的表现集合:住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼(OV)、商业用房(CV)、厂房(FV)。LV(城市土地价值)=RV+HV+OV+CV+FV。
由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同,但在特定的经济环境下,各个功能的供应量存在一个合理的关系。极端的例子是在LV不变的情况下,假设RV、HV、OV、CV都在跌,等式平衡,那么FV必定是涨,无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。
举一个简单的例子,目前上海房产中介店非常多,但如果一个特定位置上的中介店的产值,比不上包子铺的产值时,这个中介店就应该改成包子铺。这就是边际效益最大化地利用土地资源的事例。
这要求投资商不仅对住房市场行情了如指掌,还有对商业用房等物业行情了然于心。利用各个行业之间的合理比率,及其所占物业的比率,我们才能发现不同物业之间的套利机会。