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北方网消息:近日,业界疯传二手房房价出现了回落迹象,二手房交易量也在萎缩。这一震动更加刺激了本已十分敏感的房价问题,一些嗅觉灵敏的业内人士,甚至是机敏谨慎的消费者立即发出了这样的疑问:是不是房价下降的前兆出现了?
二手房市现冷却势头
据有关消息称,相较今年1、2月份,3月份的二手房交易市场出现了不同程度的冷却势头。近日,记者到各大中介公司的连锁店向许多普通店员了解了一些一手情况发现,这种冷却主要表现在以下方面:首先是成交价格的降低。前些日子的漫天要价的现象明显减少,有些房主甚至在发布房源阶段就已将标价降了下来。几大中介公司反映,尤其是3月中旬以来,二手房价格降幅从5%到10%不等。据一位观察二手房市已久的业内人士称,在《假日100天》上,一条体北附近的房源已经降价两次,每次降幅达到5000元。
其次是买卖双方交易速度趋缓,交易量无明显增长。中原地产的一位店员对记者说:买房子的消费者不似前两个月那样心急了,一般都要与不同的卖房人谈上几个回合。”从3月中旬开始,一些中介公司的二手房交易量开始出现缓步现象。
房价回落三大诱因
是二手房价冲顶回落了?是什么原因让红红火火的二手房市场突然出现了冷却迹象?带着种种疑问,记者走访了有关专家和业内人士。对于这次二手房价的回落,业界公认是正常现象,是市场自动调节资源分配的表现。较为主要的原因有以下几点:
一是价格向价值的正常回归。春节前后消费需求的集中放量使部分二手房价格急剧飙升,背离了本身价值。有关人士透露,相较春节前,天津市存量房的交易价格已平均上涨了19%,个别房源的标价甚至要比以往最佳预期价格高出一倍。然而经过两个月的释放,对二手房需求紧张的状况已经得到部分缓解。有关统计数据显示,今年1、2月份天津市的房屋交易总量达到了336万平方米,同比增长151%,而其中存量房交易已达112万平方米,同比增长了201%。因此对于这种孤注于供求关系的标价,无论是买主还是卖主都已挺不住了。
其次,目前供需错位的问题依然明显存在,致使交易不易形成。天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录博士分析,这种供需错位造成的交易速度放缓主要体现在供给约束和需求约束两个方面。在供给一方,两个多月来存量房的持续火爆交易使合适的房源越来越少,尤其是适合老人居住的低楼层、朝向好的小户型,且近日公证处取消对预售商品房延迟性交易的公证,也在很大程度上限制了部分房屋进入三级市场;而在需求一方,需求量虽然很大,但购买力非常有限,即使进入三级市场的房子再多,也无法满足大量购买力有限的拆迁户的需要。因此无论是前一阵子的价格暴涨,还是现在的小幅回落,都是供需结构性失衡造成的。
三是政府对房地产产品结构的调控,给百姓带来了新的心理预期。日前政府发布的信息表明,今年上半年将有500万平方米的经济适用房上市,另外还将推出30万平方米的低价保障房。另外从实际建设情况来看,第一季度拆迁的速度也已放缓。这样的政策环境和调控手段无疑给人以新的期待,使大批消费者持币观望,等待合适的新房。
能否推倒房价多米诺
二手房价格的波动是整个房地产市场波动的前瞻信号,记得去年下半年开始,整个天津市场房价的上涨也是从二手房开始的。所以,在此次价格回落的背后,更勾人心思的问题恐怕还在于此次二手房价的回落会不会引起新建商品房价格的变化,会不会引发房价下降的多米诺现象。
对此不少业界人士看法不一。
一种说法认为,此次二手房的价格回落只是短期现象,不能影响商品房价格。21世纪不动产天津区域总部总经理崔晶雪先生对记者说,从去年下半年到目前,造成房价波动的主要原因在于供求关系的失衡。从调查分析来看,今年天津市市民对房屋的需求量大约在1050万平方米,虽然前两个月房屋交易量猛增,交易氛围火爆,但还并未从根本上解决这种失衡问题。在今后的几个月甚至是一年中,需求依然旺盛,供应还在吃紧,因此,预计这次价格回落持续时间不会超过一个月。天津市二手房交易中心的业务总监魏中威亦持此观点,并且他认为这次价格回落并非全市普遍现象,在二手房交易中心,降价的现象并不十分明显。
而另一种声音则表明,二手房价的变动必然会对商品房造成影响。天津市部分开发商认为,在目前供需结构错位的情况下,去年底到今年初释放的消费需求并不一定是刚性需求,在某种程度上,这一时期的市场挖掘了很大一部分未来的消费需求,这一点在中高价位的商品房上有非常明显的体现。据统计数字表明,今年前两个月,3000元—4000元的商品房销售量比去年同期增长了400%,4000元以上的商品房销售量则同比增长了500%。在这些已出售的房屋中,用于投资的比例有大幅度提高,形成购买的原因在很大程度上取决于消费者“买涨不买落”的跟风心理。而另一方面,对中低档房极为需要的大部分有效需求者还在苦苦期待相应的产品出现。当房价出现回落,那部分非刚性需求的购买欲望还能否持续下去就成了问题的关键所在。美震房地产的研发总监王克非对记者说,在今年4、5月份新商品房的集中开盘期,由于惯性,市场、开发商和消费者可能对二手房价格回落还不能做出及时的反应,新房在开盘时的价格恐怕还没有下降的趋势,但是当这批新房走过市场导入期后,有效需求是否依然能够支持其销售,就得划上问号了。届时面对资金等各方面风险,开发上降下房价也不是没有可能。
刘玉录教授认为,二三级市场是一个完整的梯次链条,二手房价格的变动必然会对商品房价格产生影响,二者是互补互动的。从目前的情况来看,此次二手房价格回落对商品房价造成的影响到底能到什么程度,还不好说,关键要看这种价格回落能持续多长时间,降幅是否会一直持续目前的水平,甚至更大。但有一点可以肯定,如果二手房价的回落已成大势,即使新商品房价格在短期内可以扛住,在销售速度上也势必受到很大影响。