北方网消息：从去年年末开始，天津楼市在大规模城市建设的拉动下，出现了异常火爆的势头，尽管全国楼市一片红火，但与过去不瘟不火的状态比，天津这一轮行情来得似乎尤为猛烈，以至于一些楼盘出现了“盖得不如卖得快”的脱销现象，一些新闻报道中也出现了“高温”、“飙升”等词汇，如何看待楼市持续增温，房价还能涨多久？

　　需求拉动 预期向好

　　主持人：从去年11月份开始，天津的房价出现了一个明显的上涨势头，今年感知这种情况更加突出，房价攀升在项目上是如何体现的，并请各位分析一下成因。

　　陈起(天津乐康置业公司总经理)：从今年大年初八开始，我们开发的项目水木天成就出现了排队购房的现象，春节一过销售更是火爆，2月份成交300套，截至目前，售价比去年4月开盘时的起价已经上涨了较大幅度。尽管现在比我们最初的预期值要高出很多，但我的观点是开发商要有自律，相对成熟的开发商更应该对市场需求的临界点有一个判断，不能为了追求利润无限制调价，那样对于企业健康运营会是一个非常危险的信号。

　　我们调价是有依据的，一个是关注市场供需情况，一个是关注国家的政策，另外地产是区域性很强的，我们特别关注天津本地的经济发展态势，总体而言我认为主要的原因在于政策和市场规律，大的宏观经济走势是拉动房价的决定性因素。

　　许晓春(优联集团总经理)：就天津而言，因拆迁而买房的占了相当大的比例，去年全市拆了近500万平方米，拆迁一般有拆一带动四的效应，就是说拆10平方米，带动40平方米的消费意向。作为我们产品系列第二个项目，“第六田园”还没正式开盘，现在已经有3000多客户预约登记，其中意向比较明确的客户有1000多，这种情况也是我们始料不及的。对于开发商而言，供过于求变成供不应求，就有可能会涨价。这是自然的事。

　　付晶(天津顺驰地产集团销售体系高级管理)：顺驰每个月都订有财务指标，最后要考核与预期有没有差距，从今年1、2两个月看，市区项目都是100%以上的完成，我们在郊县的项目也卖得不错，现在有的项目一个月卖100多套。太阳城有一个月更是卖过400套。其实不光天津，在顺驰扩张进入的其他区域，如上海、石家庄，也都有这样的增长趋势。我想大的经济氛围是一个重要因素，同时，百姓预期好，观念转变，过去天津一次性购买的成分比较多，现在在降低，原来百姓比较保守，买房子就是为了住，一次性付款不想有过多的压力，所以说天津无泡沫，其实一次性付款和贷款消费的区别有时不在于有没有这个收入，而在于他对前景是否看好，他乐意不乐意这么做。

　　黄征学(南开大学经济研究所博士)：土地整顿的政策一方面使开发商拿地成本上升，一方面使得大家预期的房屋供应量有了变化，一些家庭认为现在买房可能更好，后面再买可能更贵，因为有了这样的预期加上房屋拆迁的刚性需求，使得供给和需求两方面拉大，势必带动房价上涨。

　　曹振良(南开大学经济研究所教授博士生导师)：价格走势基本的理论框架还是供给和需求，当前全国房地产价格普遍上涨，因素可以归纳成为十一方面，1、经济发展的常规因素；2、政策预期因素；3、人们的心理预期；4、投资或投机的需求；5、城市化；6、银行业金融业的正常发展，消费信贷、证券化的推动；7、国际经济发展、全球化，资金和厂商进入，新材料进入；8、社会资金流入，资金追求利润率；9、成本拉动，建材、土地价格，装修价格上涨；10、行业带动、互动，如汽车产业和住宅互动；11、产业创新，如分时度假带动旅游房地产。

　　价值回归 何时触顶

　　主持人：很多市民都关心房价到底还要上涨多少，在多长的周期内有回落的可能？

　　邵七杜(天津市房地产开发企业协会副秘书长)：从去年到现在市民的预期普遍比较好，一是对天津的经济增长，二是对收入的预期，大家关注房价走势是正常的，买涨不买落也是一个基本的规律，总之现在的状态与经济增长有很大的关系。

　　陈起：现在各地都在引入经营城市的理念，天津也不例外，土地可以说是城市经济最大的增长点，通过招拍挂政府获得土地收益，同时带动了城市基础设施的建设和投资环境的改善。

　　黄征学：天津的房价一向是比较低的，现在正在理性回归，究竟涨到多少能够触顶，实际是和城市化进程有关的，我认为天津的城市化可能还要持续10-20年时间。

　　房价涨上去后不会轻易下降，如果下跌，对于家庭、企业和金融系统的稳定性都会产生影响，特别是开发商资金链断裂，可能使银行出现大量的呆账、坏账，会影响金融系统的安全，所以政府会适当进行调控。

　　付晶：其实政府一定没有放弃调控房地产市场的手段，主要就是控制土地上市量，房价涨到一定阶段，就会通过调整上市量来调节。

　　曹振良：根据我的研究，房地产自身发展呈现这样一种规律，如果经济增长是一条斜线，房地产则呈现倒U形曲线的增长，要高于国民经济增速，根据我的判断，现在还未到倒U形的顶点，经过拐点后，它的增长速度自然发生变化。预期在天津的有效需求和工资收入以及消费信贷的力度达到一定程度时，房价的涨幅会稳定在一个水平上。

　　刘学成(万科天津公司总经理助理)：按照传统的房地产周期理论，房地产现在应该进入下降通道，但有目共睹，全国除了个别城市以外，楼市一片大好，原因之一，是房地产价格被低估，在大的经济环境下正在实现价值回归。二是房价收入比的重新认识。原来认为我们的房价收入比与外国差太多，实际我们的收入没有包括保障的收入，还有些收入也没包括在内，可能房价收入比实际上要比过去测算的更低一些，现在这个效应逐渐显现出来了。第三个原因是城市化进程中，基础设施建设的投资会带动房地产的发展。城市化中房地产要繁荣发展多少年，我觉得可信至少15年，这个进程中对房地产的需求会增大。第四个原因是按揭比例在增大，消费观念改变能促进房地产的发展。在任何一个市场中，需求供给一定要达到一个均衡点，原来房价被低估，房价会向着新的市场均衡点发展，新的均衡点必然高于原来的市场价格，所以要达到新的均衡，价格上涨是必然。

　　控制风险理性消费

　　主持人：据说目前有的城市投资型购房已占有16%左右的比例，在天津，目前的购房者都是出于现实居住的需求吗？

　　许晓春：对于买房子的人，我会问他你是投资还是居住，如果你有闲钱当然可以用来投资，相对而言，存银行回报少，但稳定，买房子可能收益多但相应风险也增大，买股票也是如此，你自己必须做出一个判断。有的人看到别人都买房，本来不想买也买，我觉得这种心态现在也挺多的，这种心态不是理性的消费特点，有的人认为大伙都买的东西可能有利可图，投机心态较大，如果这样的人咨询我，我都劝他，如果必需可以买，如果不是必需，要看自己的消费能力。

　　陈起：现在购房已经成为百姓新的投资方式。过去除了股市、邮市等，老百姓没有那么多投资渠道，用于资金保值增值。现在买房投资的信息可以说是老百姓茶余饭后津津乐道的话题，而且这个投资是最显现的，作为民间资本疏通的一个渠道，国家政策应该是支持的。

　　刘学成：在中国，房地产既作为消费品，也作为投资品，国外的租金回报纽约、东京都在4%以下，我国如上海则高达7%，天津也不低，投资意识对于楼市也是有一定影响的。国内和国外的一些资金投资不动产，也推动了房价的上涨。

　　陈起：现在人们的意识的确不一样了，过去南方人投资房地产意识强，明显的例子是温州的炒房团，现在北方人观念也大为转变了。我们的身边就有不少这样的例子。

　　宗文杰(万科天津公司营销中心总经理)：万科主要介入中高档项目开发，所以一直有万科客户跟着万科走的现象，从万科做都市花园项目到现在，已有一些客户买第二套、第三套住房用于投资。

　　牛市更重开发质量

　　主持人：目前的房地产“大牛市”对于开发商的决策和行为会产生哪些影响？产品质量会不会受到影响？“大干快上”有没有风险存在？

　　许晓春：如果自有资金拿地，没有多大的系统风险，顶多是开发商赚多赚少的问题，但大多数项目仍是靠银行贷款，如果盲目扩张很快，资金链断裂，就有很大的风险。

　　付晶：顺驰特别关心现金流，提高变现的能力是我们着力的重点，也是控制风险的有效办法。

　　许晓春：现在是一个转轨期，每个企业拿地的情况不同，如果我的是三年前获得的土地，你的是拍卖得到的土地，由于地价差异，做相同的产品你的竞争力就下降，不排除你的销售会出现问题，这个过程就可能面临风险。

　　陈起：由于对天津的经济形势有一些基本的判断，我们把今年的工作重点做了调整，变过去以销售为龙头，为现在的“以工程为中心”。水木天成这个项目原计划3至5年完成，年初调整战略依据目前的市场形势决定争取在一到两年之内，工程全部建设和销售完毕，关键的问题是如何把住质量关，如何把质量、速度和利润控制在合理的范围内。作为开发企业必须要抓住市场机遇，2004年可以说是千载难逢的机遇，但在牛市里更加不能忽视质量，为此我们对工作环节和班子都做了调整，还专门成立了品控部，对质量实行严格把关。

　　许晓春：如果市场好，大家都没有问题，如果不好，我要努力把产品做到最好，成本价格做到最低。争取在形势好时一起好，形势不好希望做到最后一个死。我们也会根据市场需要缩短开发周期，但管理一定要跟上，另外心态要好，急功近利迟早出问题。

　　曹振良：在需求旺盛的情况下，一是要防止盲目跟风抢购，二是要防止开发商盲目投资上项目出现短期工程、“豆腐渣”工程。这一需要自律，二需要政府加强监管。

　　政策应对 防止“错位”

　　主持人：现在的房价和实际购买力之间会不会存在错位，针对中低收入人群，政府是否有相应的对策？

　　曹振良：政府在增加经济适用房的供给和社会保障方面应该有所考虑，目前天津有关方面也在做出这种探索。相对而言，经济适用房可以允许开发商有微利，而社会保障的福利则力度更大一些。在发达国家，一般都是人群中收入最低的20%可以享受到这样的优惠。

　　陈起：如果社会保障体系不健全，将造成有的城市由开着宝马车的人买经济适用房的现象，其实政府的优惠政策已经到位了，但好处没有被真正需要的人享受。那不是真正意义上的经济适用房，想解决贫困人士的住房，没有基本的评价体系是不行的。

　　邵七杜：对于这些问题，目前正在研究，要根据本地收入水平做一些深层次的研究，制定对策。