南京的新街口商圈，面积约1.2平方公里，分布着20多家营业面积上万平方米的大型商贸流通企业以及几百家的中小门面店，日均客流量30万至40万人次，双休日超过60万人次。今年“十一”黄金周期间，新街口的日均客流量超过了100多万，一些店的日营业额超过1000万元。

　　但是，即使在这样一个“走一圈都能沾点财气”的“生金宝地”，一些店面日进斗金，财源滚滚，另一些则看着别人“吃香的喝辣的”，自己只能吃些“剩菜剩饭”，苦撑一年半载后关门大吉。这种泾渭分明的现象往往就发生在一条街的两边，堪称一种奇怪的“半条街现象”。

　　500：100

　　“半条街现象”最明显的莫过于新街口中山东路段了，其南北两边的人气有着天壤之别。记者某个中午实地走了一圈：300米不到的路段，南片人流熙熙攘攘，走路既要躲自行车更要躲人，瞬间目测行人估计在500以上；北片除了自行车流外，行人并不多，瞬间行人不到100。

　　长期以来，在很多南京人眼里，购物主要就去新街口，去新街口主要到新街口东南片的中央商场和新街口百货商店。近几年来，中央商场和新百商店所在的东南片又崛起了诸如杭州张生记等餐饮企业、南京电影城等娱乐行业、新街口地下商城等功能比较齐全的服务场所，一定程度上满足了各类消费者不同层次的需求。

　　“既来之，则安之，消费者能在这里各取所需，何苦再去其他地方？”南京一位田先生说，他逛新街口的习惯，就是到新百或中央，两家比较着逛，然后才会考虑看其他地方。持田先生同样观点的南京市民大有人在，慕名而来的外地人也同样选择包括中央和新百在内的新街口东南片商圈。

　　“半条街现象”不只是新街口中山东路段所独有，在新街口中山南路段、洪武路段，都不同程度地存在着。以中山东路、中山南路、洪武路、淮海路所包围的地段形成了新街口商圈核心区，而每条街的对面，人气只能用“淡”、“较淡”、“很淡”甚至“惨淡”来形容，新街口中山东路段北片就属于“惨淡”一类。

　　半条街成投资商的伤心地

　　新街口商圈的聚钱效应，吸引了众多投资商的眼球，即使挤不进核心商业区，也希望能在核心区的周边“挖一勺子”。因此，尽管是相对较“冷”的半条街，从来没缺过投资的“热”钱，可偏偏较“冷”的半条街，成了这些“热”钱的黑洞，成了投资商的伤心地。

　　还拿新街口中山东路段来说，撇开北边经营惨淡的小门店不谈，其建筑面积近6万平方米的时代广场就成了几任投资商的伤心地。几年前，开发商设想将它打造成功能齐全的商业旺铺，内设商铺、百货、影院、餐厅、酒楼、保龄球场及停车场，到后来关停2至7楼以及地下、仅剩一楼甩卖各类价格低廉的服装。今年2月，媒体报道说时代广场有望第三次开门营业，因为某集团收购了时代广场，并对商场内部进行重新装修。但大半年过去了，并没见到它的第三次生命，相反到了10月，又有报道说：几经沉浮的时代广场将拆迁，改建成新街口中心商圈的首个销品茂。对这一说法，有关部门不置可否。时代广场目前仍然可怜兮兮地矗立在繁华的新街口商圈的一隅，显得尤为扎眼。

　　无独有偶，在新街口核心商业圈的东南方，也矗立着一栋高楼，其底层经营面积上万平方米，却也是一个“以致商家于死地”的“倒霉”商铺，从前几年的商业百货到两年前的销售IT产品，也是开一家倒一家。西南方曾经也有一家规模较大的商场，原本惨淡经营百货，转向专业卖鞋后曾火爆过一段时间，到目前已不见了商场的踪影，变成了一块公共绿地。

　　“半条街现象”的缘起

　　罗马城不是一夜之内造就的，新街口商圈的半条街现象也不是一“因”之果。记者接触的多位官员、商家、专家自有有看法。

　　缺乏领头羊。江苏鸿国文化产业有限公司连锁管理总部企划中心总监凌亮认为，每个成功的商圈都有自己的领头羊，如南京的新百和中央。有了领头羊才会有很强的号召力，才会带动周边商铺的人气。但要成为一头领头羊，除了有坚强的实力做后盾，还要有周密的规划和长远的打算。新街口商圈目前充斥着大量的“短线客”，都希望能打个短平快，在很短的时间内见效益，这是非常令人担心的。

　　商圈的历史更替。南京商业贸易局办公室主任杨隆鑫说，新街口商业圈目前比较冷的几条半边街，也曾有过辉煌的历史，只是随着时代的发展，很多行业不再兴旺，而交通的重新规划，更加剧了它们的衰败。

　　产业聚集产生商业圈“发展极”。对新街口商圈颇有研究的南京理工大学经济管理学院博士陈联说，中山东路南面作为商业区已经很久了，从产业聚集的角度讲，南面的零售中心聚集到一定程度后，吸引力会不断自我强化。从1985年以后，便形成了以新百、中央为“发展极”的商业圈。由于零售业的“发展极”一旦形成便不容易发生转移，因此产生的聚集效应也越来越强。随着南片苏宁电器等一批电器零售企业的崛起，南面是越来越“兴旺”，北面更显“冷清”。

　　差异化竞争才是出路

　　新街口商圈的价格战是远近闻名的，其最主要的原因是同一地区的商品雷同，不打价格战，就难以吸引消费者的眼球。换言之，没有特色成了价格战的导火索。分析人士认为，目前，南京新街口商圈业态结构严重失衡，大多数都是综合性大型百货商场，而且越开越多，与之配套的休闲娱乐、精品专卖、餐饮服务等设施明显不足。进一步分析表明，目前新街口商圈内百货业比重超过70%，正洪街步行区周围竟达到了90%，业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈，几乎全市规模的“价格战”均源于此。

　　南京理工大学经济管理学院陈联博士认为，新街口商圈“南热北冷”的现象既有其历史根源，也有区位等外部因素，但都不是造成经营不善的根本原因。每个行业都有自己的规则和特点，某一地块业主必须在抓住交通、区位等外部环境的同时，还要解决好自身的管理、资金、人力和经营策略等，分析对手的营利点，采取差异化竞争的战略。即使地段偏一点，只要有特色，形成新的增长点和亮点，同样能获得大的发展。

　　“一个商圈，如果业态过于单一，同质化竞争太明显，就有一定负面影响。”陈联建议，不管在哪个商圈，从经商者的角度来说，最关键的是要有自己的特色，而不能依靠单一的同质化竞争。