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近日,世邦魏理仕发布了2003年第二季度中国地产市场报告。该报告显示,写字楼市场稳中有降,在各类物业中,北京高档住宅市场整体上受到非典影响最大,其中以服务式公寓表现尤甚,零售业受非典冲击较大,但其市场前景依旧乐观,工业物业市场继续稳步发展。
随着非典对中国市场影响日益降低,外资企业办公楼搬迁计划重新兴起,投资项目又开始运作,不少跨国公司雇员已回到中国,三地物业市场将逐
步复苏、活跃。北京世邦魏理仕物业管理服务公司表示,2003年第二季度自非典爆发后,由于疫情的蔓延,许多公司于第二季内暂停了租赁事务,使得设立办公室和扩展办公楼面的计划推迟,致使本季度写字楼的吸纳量较上季明显下降。发展商适时下调租金,以刺激市场需求,写字楼平均租金报价较上季度下降3%。
非典型肺炎对上海优质写字楼市场所带来的影响相对疫情较严重的广州和北京较小。根据世邦魏理仕研究报告,本季度上海共有两个新落成的写字楼项目。吸纳量达59000多平方米。与此同时,沪市优质写字楼的平均租金也较上季微升了0.4%。销售市场方面,虽然浦东地区之甲级写字楼平均售价于季内保持平稳,不过,浦西地区数个新推出的优质写字楼项目叫价较高,带动该地区的平均售价上升6.2%。综合而言,全上海市优质写字楼的平均售价较上季上升5.5%。
受非典影响,部分原计划进驻广州的外商放慢步伐,致使广州优质写字楼市场第二季度的吸纳量较上季大幅下挫42%,仅10300平方米。本季内共有两个优质写字楼项目落成,共提供21300平方米的楼面面积。受到市场需求减少及新供应量推出的影响,优质写字楼的租金及售价在季内备受压力,分别下跌4.9%及4.2%。此外,疲弱的租赁市场也导致平均空置率上升0.9%至10.8%。
高档住宅受SARS影响最大2003
年第二季度,北京高档住宅市场整体上受非典的影响最大,外籍雇员因疫情的缘故而缩短停留在北京的时间,导致住宅需求及租金全面下跌。其中以服务式公寓表现尤甚,由于此类物业提供短期租赁服务,部分外籍租客在这段时间返国或暂时离开北京,令空置率大幅上升。相对而言,实行长期租赁服务的高档公寓和别墅市场所受的影响则较轻微。不过,随着疫情减退,北京高档物业市场已逐渐回复以往的水平。
上海市场方面,由于高级公寓及别墅的租期一般较长,因此受非典型肺炎的影响不大,季内的平均租金较上季度轻微上升。由于服务式公寓的租期较短,加上上海市政府就非典实施的隔离政策,令外籍人士暂时无法前往上海,服务式公寓的需求明显减少。此外,服务式公寓市场的竞争激烈,导致本季内平均租金下跌2.1%。
广州高级住宅市场在第二季度继续表现疲弱,整体租金全线大幅下滑。作为最早爆发非典型肺炎的地区之一,广州市所受到的冲击较国内其他城市严重,市场对高级住宅的需求亦大为放缓。本季内高级公寓的售价同样呈现明显跌幅,分别下跌9.2%及13.9%。
世邦魏理仕研究报告显示,5月份北京社会消费品零售总额为124亿人民币,比去年同月下降9.6%,为2001年3月以来之低值。优质首层商铺平均租金报价略有下降为0.2%,二楼商铺与上季持平。全球零售业巨头沃尔玛原计划于6月在石景山阜石路开业,因非典型肺炎的原因推迟至7月。除沃尔玛外,预计在2003年开店的海外大型零售商还有法国的欧尚、德国的麦德龙、西班牙的D ia等,这些大型超市的进驻促使北京零售业的竞争更趋激烈,同时也将进一步激发北京商铺市场的活力。
上海本季吸纳量大幅下跌,优质首层及二楼商铺的平均租金有所下滑。广州零售市场在第二季度受疫情的打击最为严重,加上中央政府宣布取消“五一”黄金周,各大商场的销售量均下跌至五年来的最低点。其中以旅游、饮食和娱乐行业所受的影响为最大。由于有部分广州的零售商选择退租或押后扩充计划,广州在第二季度呈现自2001年以来首次的负吸纳量,达42000多平方米。与此同时,空置率跳升了5.9个百分点至15.9%,而首层和二楼商铺的租金也分别下调7.6%和8.1%。世邦魏理仕分析,虽然零售商铺租金水平会因SARS而有所降低,但未来购买力的总水平不会下降,零售业会因政府的扶植而逐步复苏。购买力是支撑零售业和零售物业市场的根本。同时,国务院宣布从5月1日开始,对零售、餐饮在内受SARS影响较大的行业,减免5个月的行政事业收费;财政部亦对这些行业减免15项政府基金,而且年内不再出台新的基金;有些城市还出台了包括水费、电费和租金在内的补贴制度和信贷支持政策。因此,整个零售物业市场不会受到SARS的强烈冲击。(13