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本栏目由天津电视台经济生活频道“今日经济报道”栏目与北方网“时代财经”联合推出
海河开发刺激楼市升温 梯次消费显示市场成熟
导语:昨天,在天视经济推出的天津上半年经济动态报告系列节目中,我们首先点评的是保险业上半年的市场热点,并提出了本栏目对下半年保险行业走势分析的独家观点,今天我们再来关注一下作为天津经济支柱产业之一的房地产业的发展情况。首先,让我们简单回顾一下上半年房地产市场出现的新热点。
热点一:"中高档"楼盘归入消费主流市场
2003年4月17号早上,天津某楼盘售房处门前,购房者排起了长队,这时距楼盘正式开盘还有整整两天,这个项目的销售均价为每平方米3800元,高于上半年天津商品房销售均价1200元左右,这是天津楼市高档房市场第一次出现的排队抢购风潮,但这一现象并非偶然,市房管部门提供了一组数字:1-6月份,天津楼市每平方米3000元以上的中高档商品房上市106万平方米,同比增加138%,占上市商品房总量的38.1%,销售量占上市商品房总销售量的五成以上,目前,天津同类楼盘几乎都位于规划的五大安居片内,已经归入消费主流市场。
热点二:二手房交易活跃价格上幅明显
7月8号,天津二手房交易中心成立了,仅开业首日就接待了两万多名市民咨询洽谈,有意向成交二手房300多套。据市房管局统计,1-5月,全市私产房成交面积86.16万平方米,同比增长23.54%,平均价格每平米1345.17元,同比增长17.6%,公房置换成交面积56.73万平方米,同比增长19.03%,平均价格每平米842.59元,同比增长8.08%。
热点三:大盘项目集中亮相
今年上半年天津房地产市场上的大盘项目正在以平均每月开盘一家的速度集中亮相。4月,50万平方米的天江格调空间开盘。5月,40万平方米的水晶城开盘,60万平方米的第六大道开盘,6月,60万平方米的翡翠城开盘,而2002年全年只有太阳城和奥林匹克花园两个大盘开盘,业内人士称,2003年天津房地产进入大盘盛夏时代。
其实,上半年天津房地产市场出现的热点现象远不仅此三点,而节目只选取了记者认为可能影响到房地产后期发展的因素集中归纳,除了这些市场特点外,记者认为,判断下半年房地产市场走势时,不能忽视几项最新出台的政策。
一、5月13号,央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这项政策的核心就是紧缩银根,降低银行在房贷市场的风险,减少炒房投机行为。通知的核心内容是,对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,银行可适当提高个人住房贷款首付款比例,并执行央行公布的同期同档次贷款利率,不再执行优惠住房利率规定。
二、6月,天津市建委再次强调:根据市政府《天津市墙体材料和建筑节能管理规定》第56号令,今年7月1日前未动工的建设项目禁用实心黏土砖。同时推广使用新型建筑体系。
三、6月31号,2003年上半年的最后一天,市政府下发关于《天津市国有土地有偿使用办法》的通知,核心内容是,除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外,其他任何一块土地的使用必须经过天津市土地整理中心公开挂牌拍卖实施出让,在房地产开发市场上,以往的买卖双方协议出让、划拨等土地交易方式彻底结束。
导语:在上一个节目段落中,我们简单的扫描了上半年天津房地产市场和政策方面出现的几个热点,透视这些现象,行业发展趋势往往呼之欲出,展望天津房地产下半年将可能出现什么走势呢?
解说词:目前,房地产市场上基本达成这样的共识,影响下半年甚至今后2、3年天津房地产走势的首要因素是海河开发带来的大规模拆迁。上半年,全市房屋拆迁量达到183万平方米,预计全年拆迁总量将达到300万平方米。
(字幕:趋势一:置业需求量大梯次消费格局明朗)
在置业市场上,我们可以粗略的算一笔帐:按照平均货币还迁费每平方米4000元计算,4000乘以全年300万拆迁量,再乘以0.7的使用面积换算率,最后可以算出,今年仅天津货币还迁费用就高达84亿元,此外还有大约20亿元的货币分房款以及不断增加的市民贷款和自有存款,业内人士预计,今年天津市民手中至少有180亿元购房款,以目前本市商品房销售均价每平方米2660元计算,这笔购房款的房屋需求量将达到670万平方米左右。从上半年现状分析,二手房销售升温,空置房数量萎缩,说明在拆迁户中有相当一部分低档收入者的确是依靠私产房、置换公房和低价空置房解决居住问题,客观的刺激了天津房地产市场自下启动梯次消费。
采访
天津市房地产管理局副局长 吴炳灏:(上半年)我们二手房卖了一个146(万平方米)、一个75(万平方米),加在一起200多万,新房和旧房比例达到1:0.6,二手房交易市场逐渐上升,这是市场成熟的一个标志。
天津市房地产经济学会副秘书长 刘玉录:住房消费在逐渐的向更高的档次(发展),原来低的向更高一层,原来每房的、缺房的,现在房多点、有房了,大家在不同的梯次不断地提高自己住房的居住水平。
解说词:过去,在人们印象中,天津危改是主流,对应房地产市场就是生存需求是主流。实际上,上半年天津楼市出现了中高档楼盘热销的现象,从一个侧面说明,天津市民已经具备了在不同消费梯次上解决住房问题的要求了,需求层次格局逐渐清晰。
采访
天津优联投资发展集团有限公司副总经理 杨家祥:如果要是归纳起来说,以后的房地产市场恐怕就是分为这样的三个层次:解决有无的问题,所谓低档次的市场基本上以二手房市场为主了,那么中档房基本上是淘汰二手房的这些人在改善,处于中档房这样一个层次,那么中档房还有一些人在做更好的调整,就是高档房市场,简单说就是三级市场。一般来讲,中档房市场最大,两头的市场会小一些。
解说词:预计下半年,天津房地产市场需求层次将更加明显,自下启动的生存需求和自上启动的改善需求形成联动效应,因此天津房地产市场需求量可能远远不止于拆迁带来的600多万平方米市场,预计今年全市销售房屋将达到750万平方米,二手房销售300万平方米,置换房屋150万平方米,消费流动量要达到1200万平方米左右。需求量放大了,消费层次明显了,就能够初步判断出它对开发企业和整个市场的影响了。
采访
天津优联投资发展集团有限公司副总经理 杨家祥:我的客户的层次分得更明确了,不象以往做一个盘子可能(由于)对市场的把握(不准)很难做得很明确,那么,可能这里的房子高一点的、中一点的、低一点的全有,大一点的、小一点的全有,那么现在(市场)面宽会小了,大概我只做100平方米到150平方米的,再大的、再小的交给其他人去做。第二个就是我的标准定起来也相对简单了,来我这里的人大体上都是什么样的需求、什么样的标准,这也是肯定下来的了,市场的层面多了,这样的一种梯级(市场)才有可能进入良性循环。
解说词:按照一般商品规律,市场需求突然增大往往可能造成商品价格短时期突然抬高,那么,天津房地产市场的需求陡增会不会影响房价突然走高呢?
(趋势二:成本供求两方作用房价上涨是必然)
业内人士分析,房屋价格走势主要取决于供求和成本二个要素的变动。首先看供求结构,上半年,天津商品房上市389.86万平方米,销售382.28万平方米,供给大于需求10万平方米左右,供需结构处于比较平衡的状态,目前不会引起因供需失衡造成的房价异常波动,但是平衡的供求结构会使得房价平稳上升。再来看成本要素,它一般是由土地成本、建筑成本和资金成本三部分构成。从上半年政府出台的三个新政策分析,市政府下发关于《天津市国有土地有偿使用办法》的通知、《天津市墙体材料和建筑节能管理规定》和央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,这三项政策直接对应三项成本,将引发整个房屋成本的增加。
采访
天津优联投资发展集团有限公司副总经理 杨家祥:新的土地政策加大的成本,我们测算大概是600块钱左右,建造成本增加在200块钱左右,资金成本就肯定不一样了,各家和各家情况不一样,肯定是增加了。那么,这样算下来,应该是在800块钱以上的这样一个增加幅度。
解说词:如果按照开发商的估算,政策可能引起的每平方米800元左右的价格上涨会不会很快反映到市场上呢?
采访
天津优联投资发展集团有限公司副总经理 杨家祥:这个幅度不会马上显现出来,因为现在我们现有开发的这些项目大部分都是用以前的政策拿到的土地,那么可能在建造成本上有所调整,但它的量相对占的比例会比较少,它可能影响的是100块钱或者200块钱的水平,那么对于房价的影响就不应该很大。那么,在2、3年以后,再新开的盘子它可能是在新的土地政策的情况下拿到的土地,这种情况下,它的开发成本就提高的600块钱,应该讲,这是一个相对保守的估计。
解说词:对房地产市场来讲,政策往往有着四两拨千斤的作用。目前来看,有些政策可能会引起房价上升,但能从根本上保证消费者的最终利益,同时,从稳定房地产市场发展、防止泡沫出现、规避市场风险方面考虑,毋庸置疑,这些政策都是消费者、开发商和市场的最大利好。