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深圳是一座高楼林立的现代都市,上个世纪80年代中后期,引起轰动效应的是国贸大厦,它有两个中国第一:43层的设计高度第一,每星期一层建筑速度第一。当时与国贸大厦同时开工的大厦还有三座,一座是发展中心大厦,一座是亚洲大酒店,还有一座是华侨大酒店。其中发展中心大厦的原始设计高度甚至超过国贸大厦,但这三个楼盘的命运却大相径庭,成为发展商的烫手山芋。
由于对市场预测的失误和资金后劲不足,这三个楼盘盖到一半就难以为继。虽然最后总算完工,但结果是:发展中心被港商收购90%股份,亚洲大酒店被郭鹤年收购,改名为香格里拉大酒店,而华侨大酒店改名富临酒店,贷款银行被迫成为大股东。
危险的高楼情结
三个楼盘的故事到1992年房地产热后已逐渐被人淡忘。深圳的高层热又势不可挡,并有向全国蔓延的趋势,房地产开发商的“高楼情结”一览无余。
事实上,深圳的地产模式是借鉴于香港,也形成了所谓的“三高”的特征:高地价、高容积率、高利润率。但香港与深圳并不相同,香港的“三高”是由于香港可用地少(90%以上是山地),惟有向高空发展和填海造田;而且香港作为国际大都会、自由港,实行低税率,政府的财政收入30%靠卖地。香港的高地价并不具有普遍意义,但高容积率是不是现代都市发展的普通规律呢?
到过新加坡的人都会感觉到这个城市的轮廓线是非常清晰的,即楼层是随着经济的发展逐渐递增的,由5层、6层到11层、12层,17层、18层,最后是30层、40层;而深圳早期一直是5层、6层为主,1992年后突然跃至30层,没有中间段的11层、12层和17层、18层。据深圳市国土局资料显示,1993年时,深圳楼盘高层与多层的比例是6:1,即有6幢高层才有1幢多层,这一现象显然是由于开发商超越了市场消化能力和自身的能力,盲目加大容积率,造成建筑成本、管理费用增加。但到了1996年6月,深圳楼盘的高层与多层之比变成1:1,这说明一个道理:形势比人强,也说明宏观调控对市场健康发展的作用不可或缺。
所以万科的教训之一是:不要轻易上高层项目,否则不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。
可怕的暴利心态
新兴的中国房地产业从一开始就与高利润率联系在一起。所以在1992年地产正热之时,针对不少地产商低于40%的利润不做的暴利心态,万科提出了“高于25%的利润不做”的口号,在当时被认为是唱高调和哗众取宠。
万科创立初期,以贸易起家,也曾获得过几倍甚至几十倍的超额利润。但随着市场的成熟,高利润率逐渐走向平均利润,万科发现不仅低利润率难以为继,反而将原来所赚的超额利润赔回了市场,因为炒作和经营是两个概念,赚惯大钱后就不屑也不会赚小钱了。
从房地产业来看,高容积率的形成与发展商追求高利润率不无关系,而一些楼盘的积压与价格定得太高有关。万科在提出“高于25%的利润不做”之后,公司1995年房地产业务的平均利润率为20.5%,但仍高于全国房地产15%的平均利润率。与国际房地产业8%~10%的利润相比,中国房地产业仍属高利润行业。
作为房地产商,必须意识到市场是公平的,暴利终究会归还给市场。房地产商的高利润是通过规模化来实现。
万科的教训之二是:不能追求暴利。
灾难性的头脑发热+资金=?
新兴企业大部分是在白手或资金极其短缺下起家,在原始积累过程中,钱总是不够用的。但现在的问题,却出在筹资能力增强后,习惯了没钱的日子,却不习惯手中有钱,有了钱再加上头脑发热,十有八九会形成错误的决策和选择,就像当年一拥而上搞彩电、洗衣机生产线的引进一样,这点在房地产业尤为突出。资金不多时,滚动发展,以战养战,尚能走一步看五步、十步,而有钱时,却是走一步看一步。开始以为钱不是问题,但最后往往是钱出了问题。不是对市场预测不足,便是东投三千万,西投五千万,撒了胡椒粉。
其实大势来时,头脑发热是人的正常反应,否则倒可能是冷血动物。1992年后,连新加坡的李资政也头脑发热在苏州搞了工业园区。一般人头脑发热是正常的,但最怕当时有钱在手。结果有小钱的先圈地,有中钱的就打桩,有大钱的起楼。
万科的教训之三是:手中有钱加头脑发热后的决策,往往是灾难性的。
必走专业化之路
1991年万科在上海开发西郊别墅,图纸一出来,88套别墅就被订购一空,市场反应热烈。但建造完成之后,却意外地发现汽车开不进停车库。原因很简单,设计道路的转弯半径不够,设计师是骑自行车出身的,没有驾驶汽车的经验。
另外一个例子是,去海南参观一个别墅区,发现示范单位的洗手间中有两个并排的坐厕。问及开发商,答这是情侣别墅,乍听觉得很有创意,但转念一想,情侣一起洗澡有可能,但同时如厕?……显然这是开发商照猫画虎学来的,正确的设计一个是坐厕,一个是女性用的清洗盆。类似的笑话不胜枚举。
建国以来,商品房开发只有短短15年的历史,开发商在经营房地产的过程中都必须经历由不熟悉到熟悉的过程。
现在股市火爆,许多地产商情不自禁地把有限的资金投入到股市。从近期看资金流向股市很划算,但牛市结束后,曾在股市上叱咤风云的房地产商会发现,那些专心致志搞专业化的同行已经把他们远远地甩在了后面。
经过宏观调控后,房地产市场得到调整,已在健康发展,国家“把住宅产业作为新的经济增长点”对房地产行业无疑是利好消息。但发展商仍然没有成熟,这是发展商现在最大的问题。国内房地产业发展太快,但行业本身并未成熟,加之信息沟通较缺乏,很多开发商仍在走老路。所以,开发商不应过分考虑政策、政府因素,而要更多关心自己的问题。
万科的教训之四是:必须走专业化道路。