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由于早些年过热的房地产投资,停缓建工程成为我国较为普遍存在的一种现象。这些矗立在城市中心或边缘地带的未完成的楼盘,被形象地称为“烂尾楼”。日前,参加天津停缓建工程启动研讨会的业内人士和专家们认为,随着我国正式加入世贸组织,写字楼市场将日益向好,一些商用停缓建工程将迎来中心启动的生机。
对于一个地区来说,存在较多的停缓建工程,不仅极大地影响了市容环境和投资环境,更严重地会给这个地区经济发展带来负面影响。天津市房地产经济学会副秘书长、南开大学经济学博士刘玉录认为造成“烂尾楼”的原因主要有三点:1、烂在“人”上,决策失误。2、烂在“钱”上,垫资包工。开发商透支,后继资金不到位,就形成了烂尾。3、烂在“制”上,先天不足。一些国有企业在制度上发育不良,使其在越来越市场化的房地产业中力不从心。有的烂尾楼,开发商和银行关系暧昧,甚至出现打白条贷款的事情。
盛世经济论坛总经理齐世宏认为, “烂尾楼”是现阶段中国经济的一个特殊的现象,有些烂尾楼不是楼“烂”,而是人心“烂”了,人的心态烂了。许多开发商观念陈旧,依然追求当年的暴利,这种心态解决不了烂尾楼。当年不规范的市场,可能会有获得暴利的可能,现在市场越来越健全,再也没有了获得暴利的空间。而中国加入WTO后,按照国际的操作规范,就必须改变心态,努力吸引外资,达到互惠互利。如果没有这种心态的改变,利益独占,只会出现更多的烂尾。
天津万顺置业今年8月,首次通过拍卖购得位于天津繁华商业地段的一“烂尾楼”——九川大厦,成为天津第一个在“烂尾楼”项目上吃螃蟹的人。这家公司副总经理凌朝翔认为:有些烂尾楼不是楼不好,而是“烂”在了资金上,所以购买烂尾楼并非一件坏事,而是确实有金可挖。
凌朝翔把他们公司购得九川大厦称作“烂摊子”里拣金子。凌朝翔认为,商业行为都具有风险性,但同时风险和利润常常是成正比的。他们投资九川大厦项目,首先是看好了这个项目的发展前景,加入WTO后写字楼会有更大的发展。他们将根据我国入世的形势,根据市场的需求重新定位,重新设计,将项目定位为国际化智能型大厦,满足不同国籍的客户需要,这样就更能接近市场的需要。
戴德梁行房地产顾问公司总经理崔晶雪说,现在有不少停缓建工程是酒店、公寓、商场等商用建筑,随着我国加入世贸组织,这个市场将有更多的发展机会。以天津戴德梁行指数为例,如果1996年一季度指数为100点,到1998年四季度指数下降到49点,现在已恢复到60多点。从目前来看,我国入世对房地产的全面影响还不是很明显,但是已在逐渐显现,写字楼市场正逐渐好转,供求关系正悄悄发生变化。
凌朝翔认为,市场存在的这些差距,就是投资商与开发商的发展空间。一项对天津地区的调查显示,10月份,天津商服用房指数为780点,比上月增长了5点。对写字楼用户最新问卷调查显示,入驻甲级写字楼的客户中有35.8%对现驻的写字楼不满意。用户的不满主要集中于对电梯数量少且速度慢、员工餐厅差、大厦的停车位少等三个方面。
面对日益凸现的“烂尾楼”商机,刘玉录认为,“烂尾楼”的开发商应调整患得患失心态,树立“机会成本”概念,不应该一味地坚持我已经花了多少多少钱,因为不考虑解决措施还会失去多少。
一些业内人士认为,在今后的管理中,要做好预防工作。
首先,要加强宏观调控。现在已经形成的烂尾项目基本上都是在过去没有宏观调控的情况下匆忙上马的。
其次是要制定对上马项目的监控手段。建议使用国外通行的双担保制度,开发商必须找有信誉的大公司作为担保单位才有权利开工。这也是加入WTO之后与国际接轨的一方面。其次,必须严格执法。其实国家及地方现在都有一些政策法规,例如土地几年不用即可由国家收回等等。这个法本身已经很具体了,但是在具体执行时却没有很好地使用。
其他方面还有加强行业自律,成立行业协会,在行业内互相监督、互相制约;建议政府成立专门的机构,授权给他们管理或收购“烂尾楼”等等。