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房地产市场的激烈竞争使许多开发商感到日子不好过了,去年全国1亿平方米的积压房把他们逼上尴尬的境地。业内人士预计,5年之内至少有一半的开发商会破产。为此,在日前结束的“房地产企业2001-2008市场研讨会”上,中国国家统计局新闻发言人叶震指出,房地产商在逐鹿北京等大城市房地产市场时,不要忽视小城镇的商机。中国大城市房地产业竞争激烈,机会与风险并存。小城镇的毛利率虽然低于大城市,但地价低廉,建设成本也低,房产商投资小城镇一样商机无限。
“不管中国的城市化如何走,是大城市为主还是中小城市为主,小城镇发展都将有不可替代的作用。”国务院发展研究中心农村经济研究部副部长谢扬这样说。据统计,我国目前已有城市668座,城市化率达到了25%。我国城镇化进程加快,城镇基础设施建设和居民住宅建设规模将不断扩大,为建筑业提供广阔的市场。预计到2005年,我国城市化将达到35%左右,5年累计新增城镇人口7000万人左右,将有一大批新的中小城市形成。城市公共设施建设、旧城改造、小城镇建设、城乡居民住宅建设,以及城镇人口集中对商业、旅游、文化娱乐等相关配套设施的需求,对建筑业的发展十分有利。
谢扬分析说,目前,中国有县级以上城市700个,1800多个县城和16000多个建制镇,这些都是四十几个大城市之外的未来经济增长点。未来中国城市化的战略会选择城市带———如沿海、沿江,和都市圈———如环渤海都市圈、南京都市圈、成渝都市圈,这将使未来30年内,中国城市化率从30%增加到50%,3亿农民将变成城市居民,这是一个巨大的市场。因此,可以说,小城镇在我国未来5至10年期间将有着巨大的发展空间。
不仅如此,中小城市还有着充裕的劳动力资源、产品和原料产地,土地、劳力便宜,较少体制制约,有增长的动力和活力(例如苏南地区)等等优势。因为小城镇一头连接农村,一头连接城市,既是一定区域内政治、经济、文化的中心,又是吸纳接受城市文明辐射到农村的枢纽,当然也是促进区域经济发展的重要手段,这一功能将随着经济和社会的全面发展而愈加突出。中国未来20年将是劳动力供给最充裕的时期,同时也是经济增长速度较高,发展成本较低的时期。据测算,农村未来20年仍将有1.2-1.8亿剩余劳动力,目前进入农村非农产业和流动就业的将近两亿劳动力,总计就是3.8亿农村人口要在今后十几年内大部分逐步脱离土地进入城镇。而这些人的引导安置将给房地产市场带来巨大的发展空间。
从宏观形式看,国民经济以7%以上的速度持续稳定地增长,为建筑业的发展提供了良好的经济环境和空间。据悉,到2005年,我国建筑业总产值将达到26700亿元,年均增长7.5%;建筑业增加值达到8500亿元,年均增长率7.1%,占国内生产总值的比例达到6.7%。
建设部住宅产业化促进中心孙克放认为,中国城市化的加剧,小城镇的住宅建设将完成跨越式的发展。经济发达地区的小城镇,人们收入有了显著提高,但住宅发展滞后,有钱买不到好房。其实,小城镇有着大城市发展无可比拟的优势,如人口密度适度、自然景色优越等,都为小城镇提供了跨越式发展的条件,这些地区的住宅建设更易达到换代住宅的要求。我国的住宅平均寿命应为75年,然而,我国的旧有住宅实际平均寿命估计50年。小城镇的旧住宅过早进入淘汰期。由于经济的不发达和住宅的一次性投资过低使住宅的寿命下降,使其过早地进入淘汰期。住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快,住宅领域的科技推广和创新,是住宅换代的基础。到2000年底,科技对住宅产业化发展的贡献率已经达到31.8%,比“八五”末期提高了6.4个百分点。国内的建筑科技交流空前频繁,信息的扩散速度加快,范围加大,国外住宅技术的引进时间缩短,中国的商品住宅的定位已开始瞄准国际水平,而且在集合式住宅设计水平,智能化配置水平等方面超过了一般发达国家。
我们不妨把计划经济时期建造的住宅和当今建造的商品住宅做一下比较,仅套内平面格局就发生了极大的变化。对1995年以前盖的住宅几乎所有人都说:“过时了”,于是就出现了供给与需求间的脱节,出现了大量空置房,人们大声疾呼:那些低水平的住宅不要再建了!今后住宅的建设必须设置在一个更新换代的基准平台上,而这个平台是以产业现代化为基石搭建的。用产业化的方式建造换代住宅,才能迎合市场,才能形成最实际的卖点,才能引导未来的住宅消费潮流。
我国城市化的主体是小城镇建设。据统计,目前我国农村绝对过剩的劳动力至少有1.5亿。由于大、中城市有限的人口容纳能力,大量的人口将会向小城镇聚集。小城镇的发展已经为房产商提供了一个迎接挑战、找寻机遇的新平台。